بهترین راهکار برای کنترل بازار مسکن

رویداد۲۴از زمستان سال گذشته که نرخ ارز فتح قله‌ها را یکی پس از دیگری آغاز کرد، آرامش از دیگر بازارها نیز رخت بست. بازار مسکن هم که سال‌ها تن بر رخوت و سکون داده بود، نتوانست از این نوسانات خود را در امان بدارد.
 
تغییر و تحولات اقتصادی کشور در چند ماه اخیر برای اکثر مردم جامعه بسیار محسوس بوده و یکی از این تحولات مهم در متغیرهای اقتصادی که اخیرا توجه زیادی را نیز به خود جلب کرده، افزایش نسبتا شدید قیمت در بازار مسکن و به طور خاص بازار مسکن تهران بود. افزایش قیمتی که قدرت خرید خانوارها را به طور قابل توجهی ضعیف و بخشی از متقاضیان مصرفی را به اجبار از بازار خارج کرد.
 
در سوی دیگر جهش نرخ ارز به طور مستقیم بر ارزش دارایی‌های وابسته به واردات مثل خودرو (به طور خاص خودروهای وارداتی) اثرگذار بود و قیمت آن‌ها را به شدت افزایش داد. طلا و سکه نیز با وجود ثبات و حتی افت ارزش هر اونس طلا در بازارهای جهانی، با افزایش قیمت شدید همراه شدند.
 
 
 
انتظارات تورمی بازار را به‌هم ریخت
 
مجموع این موارد دست به دست هم داد که انتظارات تورمی به خصوص در مورد قیمت دارایی‌ها روند فزاینده‌ای به خود بگیرد و آهنگ رشد قیمت‌ها تسریع شود. در واقع پس از یک دوره رکودی نسبتا طولانی مدت و ثبات چند ساله و در برخی موارد حتی افت قیمت اسمی، اگرچه شروع دوره رونق و افزایش قیمت در بازار مسکن قابل پیش‌بینی بود، اما شدت آن بیش از حد انتظار بود.
 
یکی از اثرات مهم این اتفاق، بی‌ثباتی بازارها و افزایش انتظارات تورمی بود که مشخصا بر بازار مسکن هم اثرگذار شد. از لحاظ تئوری مسکن یک کالای غیرقابل تجارت و دارای بازار محلی است که ارتباط خیلی زیادی با نرخ ارز و اقلام وارداتی ندارد و از این رو نباید از محدود شدن روابط خارجی اثرپذیری قابل توجهی داشته باشد.
 
تاریخچه این بازار هم نشان می‌دهد که تحولات آن ارتباط چندانی به شدت و ضعف تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران نداشته است، اما آنچه در ماه‌های اخیر افزایش قیمت ارز و نااطمینانی‌ها از آینده برجام را با افزایش نسبتا شدید قیمت مسکن همراه کرد، بیشتر از همان بی‌ثباتی بازارها نشات می‌گیرد که موجب شده حجم عظیم نقدینگی ذخیره شده در حساب‌های بلندمدت بانکی به مرور به سمت این بازار و البته سایر بازارها روانه شود.
 
بر این اساس، تحریم‌ها و نوسان بازار ارز از یک طرف باعث جو روانی روی بازار مسکن می‌شود و از طرف دیگر، تا حدی نیز بر افزایش هزینه‌های ساخت و به خصوص بر روی مصالح و وسایل به کار رفته در فرآیند ساخت موثر هستند.
 
می‌توان گفت وجود یا نبود تحریم‌ها به خودی خود اثر مستقیم معناداری بر روند بلندمدت تحولات بازار مسکن ندارد و تنها در کوتاه‌مدت به آن شوک وارد می‌کند، اما رشد بالای نقدینگی در چند سال گذشته که موجب شده حجم عظیمی از نقدینگی ایجاد و انباشته شود، پتانسیل جهش قیمت در همه بازارها را به وجود آورده است که تحریم‌ها می‌تواند جرقه‌ای برای آن باشد.
 
علاوه بر این، چنین شرایطی بر انتظار فعالان بازار از تورم و افزایش قیمت‌ها نیز حایز اهمیت است. مسکن یک کالای غیرقابل تجارت است. در برخی موارد که بازار کالایی دچار مشکل می‌شود، دولت می‌تواند با واردات قیمت را به تعادل برساند. بازار گوشت و برنج در ایران بازاری است که به طور معمول دولت فعالیت مستمر دارد. اما آیا واردات مسکن برای افراد از سوی دولت امکان‌پذیر است؟
 
سوم این‌که مسکن از معدود بازارهایی در کشور است که درصد حضور بخش خصوصی در آن بسیار بالا است. در چنین فضایی آیا می‌توان اشخاص را مجبور کرد که کالای خود را به قیمتی زیر قیمت تعادلی که مدنظر دارند، بفروشند یا اجاره دهند.
 
 
 
بهترین راهکار برای کنترل بازار مسکن
 
حال سوالی که ممکن است مطرح شود، این است که در شرایط موجود چه باید کرد؟ آیا دولت تنها باید نظاره‌گر باشد تا شاید در بلندمدت روند بازار اصلاح شود؟ نباید انتظار داشت دولت یا بخش‌های نظارتی منفعل باشند، بلکه دولت باید تمهیداتی بیاندیشد که بخش خصوصی به خوبی در این بازار فعال باشد. جولان سفته‌بازار در این بازار به سازندگان، متقاضیان مصرفی و حتی بنگاه‌ها نیز آسیب می‌رساند؛ چراکه در یک مدت معدود بازار رونق می‌گیرد و در یک زمان طولانی به رکود می‌رود.
 
چنانچه دولت همچون دولت‌های مترقی دنیا اقتصاد را با ثبات نگه دارد، آن هم با کنترل نقدینگی و تورم، آن زمان نگاه سفته‌بازی و دلالی از بین می‌رود و هر بخش براساس پیش‌بینی‌های صحیح اقتصادی رفتار خواهد کرد. این تمهیدات همه بازارها از جمله مسکن را می‌تواند سر و سامان دهد.
 
راهکار دوم، اخذ تمهیدات مشخص بخش مسکن است. قوانین و مقرراتی که به درستی نگاشته شود، می‌تواند در شرایط بحرانی تا حد بسیاری کمک حال دولت باشد. به طور نمونه، چنانچه بر خرید واحدهای مسکونی مازاد مالیات تصاعدی وضع شود یا بر درآمدهای اجاره بالاتر از حد مشخص مالیات‌های تصاعدی وضع شود، بسیاری از افزاد به این بازار به چشم بازار سرمایه‌گذاری نگاه نخواهند کرد.
 
پرداخت تسهیلات بلندمدت با بهره‌های کم به مسکن اولی‌ها با ساخت مسکن اجتماعی برای دهک‌های ضعیف جامعه یا پرداخت تسهیلات به شرکت‌هایی که در زمینه ساخت‌وساز انبوه فعال هستند، می‌تواند نتایج بهتری داشته باشد.
 
در همین حال، یکی از اصلی‌ترین اقدامات دولت، اصلاح ساختار پولی و بانکی کشور است و تا زمانی که اصلاحات اساسی صورت نگیرد، رونق کند می شود. کاهش سود بانکی توانست رونقی در بازار مسکن داشته باشد، اما در چند سال اخیر خیلی از دهک‌ها از تسهیلات جا مانده‌اند و این در حالی است که دهک‌هایی که حقوق کمتر از دو میلیون دارند، باید بیشتر مورد توجه دولت باشند تا بین عرضه و تقاضا توازن برقرار شود. توجه به مسکن استیجاری و حرکت عملیاتی برای استارت زدن این کار برای گام به گام خانه دار شدن می تواند مورد توجه قرار گیرد.
 
در نهایت می‌توان گفت دخالت‌های مستقیم و تحکمی و همچنین تعزیراتی هیچ‌کدام نمی‌تواند در شرایط موجود کمکی به بهبود وضعیت موجود کند. همان‌طور که تجربه‌های گذشته مشابه نیز گویای همین واقعیت است. تا روزگاری که دولت فکری اساسی برای مدیریت نقدینگی در اقتصاد نکند و هزینه‌های خود را سامان ندهد، این وضعیت بر بازار مسکن و سایر بازارها همچنان حاکم خواهد بود.