نکاتی درباره رهن و اجاره منزل مسکونی/ مالک، پول رهن را نداد، مستاجر چه کند؟

رویداد24- در تخلیه منزل مسکونی که به رهن و اجاره گذاشته شده، باید مستاجر ابتدا ملک را تخلیه و سپس مطالبه مبلغ رهن کند.

با فرارسیدن فصل گرما و موعد تغییر مکانهای استیجاری، دعوای تاریخی بین مالک و مستاجر نیز اندک اندک شروع می شود. بخشی از این دعوای تاریخی مربوط به تخلیه ملک است که مستاجران تمایلی به تخلیه مورد اجاره ندارد و بخشی نیز این روزها به ناتوانی مالکان از پرداخت مبلغ رهن برمیگردد.

معصومه نیک نژاد یکی از مخاطبان سرویس مشکلات مردم است که به این بخش از اختلافات مالک و مستاجری اشاره کرده و نوشته: از ریاست محترم قوه قضائیه عاجزانه درخواست حمایت از مستاجرین در مقابل مالکان ومشاوران املاک را دارم خصوصا در کرج، مالک پس از اتمام موعد قرارداد به بهانه پیدا شدن جایگزین استرداد ودیعه امتناع وموجب اذیت وآزار مستاجر است اقدام حقوقی از طریق وکیل و... کلی هزینه مالی و روانی دارد و زمانبر است من شخصا از خدا درخواست مرگ یا فریادرسی دارم.

با بررسی این مورد و موارد مشابه می توان گفت تقریبا راهکاری برای حل این مشکل به صورت قانونی وجود دارد که بیشتر، طرف موجر را گرفته است. طبق قانون، عقد رهن، گرو گذاشتن مالی (در اینجا منزل) در ازای مالی (مبلغی - حق رهن-رهینه) است. باید در نظر داشت عقودی که این روزها به عنوان رهن درباره املاک استیجاری بیان می شود، بیشتر عقد توام رهن و اجاره است.

این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره پرداخت می‌کند مسامحتا در عرف، رهن گفته می‌شود و از نظر قانونی قرض‌الحسنه به شمار می‌رود. برای همین ما نیز در این مطلب، از کلمه رهن برای این منظور استفاده می کنیم.

برای همین، مالک می تواند در سر موعد اتمام عقد اجاره، درخواست تخلیه ملک را کند و مستاجر موظف است ملک را به او برگرداند، حتی بدون اینکه پولی دریافت کرده باشد. البته مستاجر می تواند اینجا بدون اینکه سخن از مورد اجاره به میان بیاورد به استناد اینکه رهینه را دریافت نکرده، از تسلیم مال مورد اجاره (منزل) خودداری کند که البته بحث از لحاظ حقوقی پیچیده می شود.

به نظر می رسد بهترین شکل تخلیه منزلی که به صورت رهن و اجاره در اختیار مستاجر است، پرداخت همزمان حق رهن به مستاجر و تحویل منزل به مالک است. ولی در عمل، مالکان ترجیح می دهند مستاجر دیگری یافته، حق رهن را از او بگیرند و به مستاجر قبلی بدهند و در صورتی که مستاجر جدید پیدا نشود و مستاجر قدیم قصد ترک منزل را داشته باشد، مشکلی به وجود می آید که این مخاطب سرویس مشکلات مردم به آن اشاره کرده است.

راهکار قانونی در این موارد از سوی مستاجر، صدور اظهارنامه به طرفیت مالک (موجر) مبنی بر این که موعد رهن به سر آمده و باید حق رهن به مستاجر عودت داده شود، است.

به این صورت که مستاجر باید ابتدا با صدور اظهارنامه، از مالک درخواست حق رهنی را که گرفته، بنماید. در صورت عدم توجه مالک، مستاجر می تواند با مشورت یک وکیل اقدام به طرح دعوا در محاکم صالحه کند. در صورتی که حق رهن کمتر از 5 میلیون تومان بود، شورای حل اختلاف محلی که منزل در آن قرار گرفته صالح به رسیدگی است. در صورتی که حق رهن از این میزان بیشتر بود، دادگاه عمومی محل قرار گرفتن منزل، صلاحیت عام رسیدگی به این موضوع را دارد.

این را هم مستاجر باید به خاطر داشته باشد از زمان صدور اظهارنامه برای مالک تا زمان تادیه حق رهن، او می تواند خسارات تاخیر تادیه را نیز از مالک مطالبه کرده و در صورتی که مالک، از پرداخت حق رهن و خسارت تاخیر تادیه و سایر هزینه های مربوطه مانند ابطال تمبر و دستمزد وکیل و ... خودداری کرد، از شعبه اجرای احکام درخواست توقیف اموال مالک را داشته باشد.

همچنین در صورتی که مالک، برای پرداخت مبلغ قرض الحسنه (رهینه) خود قصد پرداخت اسناد لازم الاجرا مانند چک و سفته را دارد، امکان مطالبه خسارت تاخیر تادیه از طریق اعلام نرخ قانونی بانک مرکزی مقدور است.

در پایان باز هم تاکید می شود بهترین راهکار خاتمه دادن به این اختلافات، رسیدن به راه حل مرضی الطرفین از طریق گفتگو و دادن فرصت به همدیگر است.