علائم احیا در بازار «نوساز»‌ها

رویداد۲۴  یافته‌ها بر پایه اطلاعات به دست آمده از تحقیقات میدانی، گزارش رسمی مرکز آمار ایران از تغییرات هزینه ساخت و ساز و همچنین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی از افزایش سهم واحد‌های مسکونی نوساز در معاملات مسکن پایتخت در مهرماه نسبت به همه ماه‌های نیمسال اول ۹۷ است.

 

کارشناسان، افزایش سهم واحد‌های نوساز در معاملات مسکن در مهرماه را از یک زاویه، ناشی از بهبود نسبی شرایط سازنده‌ها از بابت میزان دسترسی به مصالح ساختمانی و کاهش وخامت اوضاع آن‌ها از بابت توقف نوسانات لحظه‌ای قیمت مصالح ساختمانی می‌دانند. سهم واحد‌های نوساز از کل معاملات خرید مسکن، مهرماه امسال، در مقایسه با سهم معاملات این گروه متراژی از کل معاملات، طی دست‌کم ۶ ماه گذشته در بالاترین حد خود قرار گرفته است؛ به‌طوری که از فروردین ماه ۹۷ تاکنون بیشترین نسبت معامله واحد‌های مسکونی نوساز در مقایسه با حجم کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در اولین ماه از فصل پاییز به ثبت رسیده است.

سهم واحد‌های مسکونی نوساز شامل سه گروه آپارتمان‌های «تازه‌ساز»، «کلید نخورده» و «حداکثر با عمربنای ۵ سال»، مهرماه امسال در حالی به ۵/ ۴۴ درصد کل معاملات رسید که این سهم در همه ماه‌های گذشته از سال جاری کمتر از میزان فعلی بوده است؛ این در حالی است که تغییرات ماهانه فروش واحد‌های نوساز در شهر تهران نشان می‌دهد در حالی که در همه ماه‌های نیمه اول سال ۹۷، میزان افت حجم معاملات واحد‌های مسکونی نوساز نسبت به ماه قبل (تغییرات ماهانه فروش نوسازها) دورقمی بوده است، اما در مهرماه میزان افت تعداد معاملات خرید آپارتمان‌های نوساز تک‌رقمی شد؛ تغییرات ماهانه فروش آپارتمان‌های نوساز در مهرماه در حالی نرخ منفی ۸ درصد را نشان می‌دهد که این نرخ در شهریور ماه منفی ۱۵ درصد، در هریک از ماه‌های مرداد و تیر منفی ۱۰ درصد و در خرداد ماه منفی ۵/ ۲۲ درصد به ثبت رسیده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش سهم فروش واحد‌های مسکونی نوساز در مهرماه امسال در مقایسه با ماه‌های قبل، به‌طور عمده به کند شدن یا توقف روند اوضاع بی‌ثبات سازنده‌ها به لحاظ جهش‌های روزانه و لحظه‌ای هزینه‌های ساخت‌وساز به خصوص تغییرات شدید قیمت مصالح ساختمانی، نایاب و کمیاب شدن برخی از مصالح وتجهیزات و همچنین جهش اخیر قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی مربوط می‌شود.

تابستان امسال تحت تاثیر شوک‌های ارزی و به تبع آن نوسانات شدید و لحظه‌ای قیمت مصالح ساختمانی، قیمت برخی مصالح تا ۱۰۰ درصد نیز افزایش یافت، مصالح وتجهیزات وارداتی، کمیاب و در برخی موارد نایاب شد و همچنین تحت تاثیر جهش قیمت مسکن، قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز به شدت افزایش یافت. در چنین شرایطی تعداد قابل توجهی از سازندگان تحت تاثیر بلاتکلیفی ناشی از عدم امکان پیش‌بینی مشخص درخصوص هزینه‌های ساختمانی در پروژه‌های جدید و همچنین نبود چشم‌انداز مشخص درباره آینده بازار ساخت وساز و معاملات آپارتمان، از عرضه بخش قابل توجهی از واحد‌های مسکونی آماده خود به بازار مسکن خودداری کردند. در کنار این عوامل، ناتوانی سمت تقاضای مصرفی برای خرید واحد‌های نوساز به دلیل افزایش فاصله بین قیمت واحد‌های نوساز و سایر واحد‌های مسکونی منجر به افت اجباری حجم تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی نوساز شد.

هر چند توان مالی سمت تقاضای مصرفی برای خرید واحد‌های مسکونی نوساز به جهت جهش قیمت مسکن و افزایش فاصله قیمت این واحد‌ها با واحد‌های مسکونی چند ساله همچنان محدود است، اما مهرماه امسال تحت تاثیر کاهش شدت پارامتر کاهنده توان سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، حجم عرضه واحد‌های نوساز به بازار مسکن نسبتا افزایش یافت و سهم معاملات این گروه از واحد‌های مسکونی از کل معاملات انجام شده در بازار مسکن نسبت به دست‌کم ۶ ماه گذشته به‌طور نسبی بهبود یافت. همزمان با کاهش نرخ ارز در روز‌های میانه مهرماه، فرآیند رشد لحظه‌ای و روزانه قیمت مصالح ساختمانی نیز کند شد و در نتیجه دسترسی سازندگان به مصالح وتجهیزات ساختمانی نسبت به شهریور ماه به‌طور نسبی بهبود یافت. همین موضوع باعث شد عرضه فایل نوساز به بازار مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه به‌طور نسبی تقویت شود که این موضوع خود را در شکل افزایش سهم نوساز‌ها از کل معاملات مسکن در مهرماه نشان داد.

تابستان امسال سازنده‌ها با نوسان شدید قیمت مصالح ساختمانی در تهران مواجه‌شدند؛ طوری که بیشترین نرخ رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت در این فصل (به خصوص دو ماه مرداد و شهریور، ماه‌های اوج شوک‌های ارزی) به ثبت رسید. روند تغییرات فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی به استناد آمار‌های رسمی نشان می‌دهد شاخص قیمت مصالح ساختمانی در حالی تابستان امسال در مقایسه با یک فصل قبل-بهار ۹۷-معادل ۲۶ درصد افزایش یافت که شاخص قیمت مصالح در بهار ۹۷ در مقایسه با زمستان ۹۶ معادل ۱۳ درصد افزایش یافته بود. این در حالی است که شاخص قیمت مصالح در زمستان ۹۶ در مقایسه با فصل قبل از آن

-پاییز ۹۶- تنها ۳ درصد رشد را تجربه کرد. در واقع تابستان امسال در حالی شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران نسبت به بهار ۹۷ معادل ۲۶ درصد رشد کرد که در ۴ فصل سال ۹۶ میزان رشد شاخص قیمت در هر کدام از فصل‌ها نسبت به فصل قبل، کمتر از ۱۰ درصد بوده است. فضای مهرماه بازار ساخت و ساز بر اساس تحقیقات میدانی و همچنین دو گروه آمار رسمی مربوط به روند تحولات بازار معاملات مسکن و تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی نشان می‌دهد، پس از دست‌کم یک فصل رشد شدید هزینه‌های ساختمانی، حداقل در مهرماه، سازندگان از گردنه تورم ساختمانی و رشد شدید هزینه‌های ساخت‌و‌ساز عبور کرده‌اند؛ کارشناسان معتقدند در صورت ادامه فضای مهرماه، می‌توان امیدوار بود بازار ساخت وساز در ماه‌های بعد از رکود در امان بماند؛ این موضوع در وهله اول به در امان ماندن وضعیت هزینه‌های ساخت و ساز به خصوص هزینه تامین مصالح ساختمانی از شوک‌های ارزی وابسته است.

هر چند نوسانات پی‌درپی قیمت مصالح ساختمانی تحت تاثیر فروکش کردن شوک‌های ارزی در مهرماه متوقف یا کند شد، اما هنوز یک تهدید عمده در مسیر سازنده‌ها از بابت هزینه‌های مربوط به تامین زمین وجود دارد؛ در صورتی که سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده کندتر شود و قیمت مسکن به ثبات نسبی برسد می‌توان به در امان ماندن از رکود ساختمانی و ادامه فعالیت سازنده‌ها امیدوار بود؛ در غیر این‌صورت تضمینی از بابت عدم ورود بازار ساخت و ساز به فاز رکود وجود ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد سطح حداقلی حاشیه سود سازنده‌ها برای ادامه فعالیت در این بازار در حال حاضر رقمی معادل ۲۰ درصد است که اگر این حاشیه سود کاهش یابد به‌طور قطع بخش قابل توجهی از سازنده‌ها از بازار مسکن خارج می‌شوند و توان ادامه کار در بازار ساخت و ساز را نخواهند داشت. این در حالی است که اواخر تابستان تحت تاثیر جهش قیمت زمین و املاک کلنگی و همچنین نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی به خصوص مصالح پرکاربرد، اگر چه قیمت واحد‌های مسکونی نیز با افزایش شدید همراه شد، اما حاشیه سود سازنده‌ها به مراتب کمتر از ۲۰ درصد بود.



با این حال، مهرماه امسال سه علامت در بازار مسکن از ناحیه معاملات واحد‌های مسکونی تازه‌ساز، کلید نخورده و کم‌سن (حداکثر ۵ ساله)، به بازار مسکن مخابره شد که می‌توان این علائم را به نشانه‌های احیای معاملات واحد‌های مسکونی نوساز تعبیر کرد.

در اولین ماه از نیمه دوم سال ۹۷ در حالی سهم فروش نوساز‌ها از کل معاملات مسکن تقویت شد که در عین حال بیشترین سهم فروش واحد‌های مسکونی نوساز در ۷ ماه اول سال ۹۷ در مهرماه به ثبت رسید؛ این نشانه به‌عنوان اولین علامت احیای معاملات نوساز‌ها در بازار مسکن قابل ذکر است. از سوی دیگر در مهرماه، میزان افت فروش واحد‌های مسکونی نوساز کمتر از میزان افت فروش مسکن در کل معاملات مسکن صورت گرفته در این ماه بوده است؛ در حالی که تغییرات ماهانه کل معاملات فروش مسکن در تهران حاکی از افت ۹ درصدی حجم کل معاملات در این ماه است، حجم فروش واحد‌های مسکونی نوساز در این ماه یک واحد درصد کمتر افت کرده است؛ تغییرات ماهانه فروش نوساز‌ها در مهرماه، افت ۸ درصدی حجم معامله این گروه از واحد‌ها را نسبت به شهریور نشان می‌دهد. همچنین روند ۶ ماه گذشته بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد کمترین میزان افت فروش مسکن در معاملات واحد‌های مسکونی نوساز در سال ۹۷ در مهرماه رقم خورده است و این موضوع سومین علامت احیای معاملات واحد‌های مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. در ۶ ماه اول سال ۹۷، میزان افت فروش واحد‌های مسکونی نوساز همواره دو رقمی (۱۰ درصد و بیشتر) بوده است، اما در مهرماه این میزان افت معادل ۸ درصد به ثبت رسید.