رویداد۲۴ متولی مسکن برای انجام تکلیف خود در حوزه سیاست‌گذاری، بسته‌ای برای تنظیم بازار اجاره تابستان ۹۸ تدارک دیده که در آن، یک اهرم مالیاتی قرار است میزان افزایش اجاره‌بها را در دامنه مطلوب دولت مهار کند.
این اهرم اما به‌دلیل عدم‌توجه به فرمول معیوب مالیات بر اجاره، به جای آنکه مشوق موجران در افزایش محدود اجاره‌بها شود صرفا حرکتی نمایشی خواهد بود. بسته پوچ تنظیم بازار اجاره، با حداقل دو اقدام ساده از جمله انتشار منظم نبض معاملات قابل‌اصلاح است.
متولی بخش مسکن بار دیگر در آستانه فصل جابه‌جایی مستاجرها، درصدد برآمده با اقدام کوتاه‌مدت و مقطعی، نیاز بلندمدت بازار اجاره مسکن به تنظیم جریان معاملات را پاسخ دهد.
آنچه این‌بار در وزارت راه و شهرسازی برای معاملات اجاره (تابستان ۹۸) تدارک دیده شده، یک بسته سیاستی حاوی «دامنه رشد مجاز اجاره‌بها» به‌عنوان محور اصلی بسته است که البته با آنچه به شکل ناتمام و فقط روی کاغذ در تابستان ۹۷ توسط همین وزارتخانه تعریف شد متفاوت است.
در بسته جدید «اجباری برای رعایت دامنه رشد اجاره‌بها از سوی موجران در نظر گرفته نشده است» بلکه به جای جبر بدون نتیجه، از یک اهرم مالیاتی برای متقاعد کردن مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای به رعایت دامنه، در این بسته استفاده شده است.
براساس این بسته که ظاهرا به دنبال موافقت وزیر با محتوای آن قرار است به‌زودی در دولت به شکل لایحه تنظیم و با قید دو فوریت برای تصویب به مجلس ارائه شود، «موجران رعایت‌کننده دامنه رشد مجاز اجاره‌بها در سال ۹۸، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف خواهند شد، اما سایر موجران که به هر دلیل متاثر از اختیار تصمیم‌گیری برای دارایی ملکی خود، تمایلی به رعایت رشد مجاز اجاره‌بها ندارند، مشمول پرداخت مالیات بر اجاره می‌شوند.»
در صورت تصویب نهایی این تصمیم، عملا قانون مالیات بر اجاره تغییر می‌کند و براساس این تغییر، ملاک عمل معافیت مالیاتی که تاکنون، «سقف متراژ واحد اجاره‌ای» بوده، به «نرخ رشد اجاره‌بها» تبدیل می‌شود.
براساس محتوای فعلی قانون مالیات بر اجاره – ماده‌ای از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم- در حال‌حاضر واحد‌های اجاره‌ای با مساحت حداکثر ۱۵۰ مترمربع در تهران و حداکثر ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت این مالیات معاف هستند.
در حال‌حاضر با توجه به اینکه متولی بخش مسکن با طراحی بسته سیاستی برای اجاره‌بها، محور ساماندهی بازار را بر «تغییر ملاک عمل معافیت مالیات اجاره از متراژ به نرخ رشد اجاره‌بها» تعیین کرده، این پرسش مطرح است که آیا اهرم مالیاتی در نظر گرفته شده می‌تواند به مهار صعود احتمالی اجاره‌بها در پایتخت منجر شود؟
بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد: هرچند هدف وزارت راه و شهرسازی از طراحی این بسته سیاستی، در امان ماندن مستاجران از موج تورمی احتمالی اجاره در تابستان ۹۸ عنوان شده است، اما به یک دلیل عمده، این بسته به لحاظ قدرت اثر بر رفتار موجران، «پوچ» ارزیابی می‌شود.
آنچه برخلاف ظاهر بسته، از درون آن مشخص است، بیانگر بی‌وزنی «مالیات اجاره» بر تحولات حال و آینده بازار اجاره مسکن به‌خصوص در تهران و کلان‌شهر‌ها است.
در حال‌حاضر از آنجا که عمده مستاجر‌های تحت‌فشار تورم اجاره، از دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین هستند، آپارتمان‌های مورد اجاره این گروه، مساحت به مراتب کمتر از ۱۰۰مترمربع را دارند. در نتیجه در وضعیت موجود، هیچ‌کدام از موجران اصلی بازار اجاره، جزو مشمولان مالیات بر اجاره نمی‌شوند.
از طرفی، فرمول محاسبه مالیات بر اجاره در حال‌حاضر به گونه‌ای است که حتی با تصویب بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی، تغییر شکل معافیت از پرداخت این مالیات نیز همچنان بر رفتار موجران بی‌تاثیر و بی‌وزن خواهد بود.
براساس فرمول محاسبه مالیات بر اجاره، آن دسته از موجرانی که مشمول این مالیات هستند، در عمل، سالانه حدود ۴ درصد درآمد اجاره را باید به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند.
سهم پایین «مالیات بر اجاره» از «عایدی حاصل از اجاره‌داری» آن هم در شرایطی که موجر می‌تواند با تعیین مبلغ اجاره بیشتر از دامنه رشد مجاز، سود مدنظر خود را در برابر آنچه بابت مالیات می‌پردازد، جبران کند، به معنای آن است که این شکل سیاست‌گذاری برای بازار اجاره مسکن بدون لحاظ ظرافت کاری‌های مورد‌نیاز (مکمل سیاست اصلی)، صرفا یک اهرم نمایشی را وارد بازار می‌کند. بسته‌ای که با هدف تنظیم بازار اجاره مسکن طراحی شده است، به چکش‌کاری اساسی نیاز دارد و در عین حال با واقعیت این بازار در تهران سازگار نیست.
هر چند همین بسته با آنچه پیش‌تر در همین وزارتخانه تدارک دیده شده بود، از یک منظر، تفاوت مثبت دارد. بسته‌ای که پارسال طراحی شد و در مراحل تصویب نافرجام ماند، «سقف دستوری برای افزایش اجاره‌بها» در نظر گرفته بود که بر اساس آن، موجران برای تمدید قرارداد‌های تابستان ۹۶ در تابستان ۹۷، باید حداکثر ۱۰ درصد اجاره‌بها را افزایش می‌دادند.
اکنون به‌جای سیاست انحرافی «تعیین دستوری نرخ رشد اجاره‌بها»، اهرم نمایشی قرار است برای تنظیم اجاره‌بها به بازار بیاید.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: اگر فرمول محاسبه مالیات بر اجاره مسکن، اصلاح شود و نرخ مالیات به گونه‌ای تعریف شود که تعرفه ریالی آن وزن قابل‌توجهی نسبت به درآمد اجاره پیدا کند، در این صورت «مشوق مالیاتی» پیش‌بینی شده در بسته سیاستی جدید می‌تواند اثرگذار باشد. البته شرط کافی برای این اثرگذاری آن است که «دامنه رشد مجاز برای اجاره‌بهای سالانه، نسبت معناداری از تورم عمومی و بهای فروش املاک باشد».
فرمول فعلی مالیات بر اجاره مسکن، ارزش اجاری املاک مسکونی را پایه مالیات می‌داند. ارزش اجاری شبیه ارزش معاملاتی املاک است که فاصله زیادی با اجاره‌بهای روز آپارتمان‌ها دارد (همان‌طور که ارزش معاملاتی نیز کمتر از ۵ درصد قیمت روز است). در حال‌حاضر برآورد‌ها حکایت از آن دارد که ارزش اجاری واحد‌های مسکونی حدود یک‌سوم اجاره‌بهای روز است.
براساس فرمول فعلی مالیات بر اجاره، بعد از آنکه درآمد موجران در مناطق مختلف، از روی ارزش اجاری قید شده در دفترچه ارزش اجاری املاک محاسبه می‌شود، ۲۵ درصد از آن تحت عنوان هزینه‌های موجر و استهلاک آپارتمان، کسر می‌شود و ۷۵ درصد این رقم، مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.
از طرفی، نرخ مالیات نیز ۱۵ درصد است که در نتیجه، مبلغ مالیات نسبت به عایدی موجر، حدود ۴ درصد خواهد شد. برای اصلاح فرمول مالیات، لازم است فاصله ارزش اجاری تا اجاره‌بهای روز، از بین برود.
کارشناسان اقتصاد مسکن در عین حال معتقدند: مطابق تجربه‌های موفق جهانی در حوزه سیاست‌گذاری برای بازار اجاره مسکن، باید پیش‌شرط «شفاف شدن بازار از طریق اعلام جزئیات معاملات و قرارداد‌های اجاره» محقق شود تا با دید روشن نسبت به آنچه در این بازار اتفاق می‌افتد، بتوان برای به‌کارگیری اهرم‌های تشویقی یا تنبیهی در جهت تنظیم اجاره‌بها سیاست‌گذاری کرد.
در بازار اجاره مسکن شهر تهران و به تبع آن سایر شهرها، عمده معاملات و توافقات، بدون ثبت در سامانه‌ای مشخص و به شکل قرارداد‌های دو نفره بین مالک و مستاجر، انجام می‌شود.
در این بازار، بیش از نیمی از مستاجرها، برای تمدید قرارداد در سال دوم و به بعد، معمولا به شکل خانگی، اقدام می‌کنند. در برخی کشور‌ها که دامنه رشد مجاز برای افزایش اجاره‌بها وجود دارد، امکان رهگیری قرارداد‌های اجاره و در نتیجه میزان تحقق یا عدم تحقق این سیاست وجود دارد و براساس همین رهگیری، می‌توان ضمانت اجرایی برای اهرم‌های مهار تورم اجاره در نظر گرفت.
کاری که وزارتخانه باید انجام دهد
مطالعه الگوی موفق تنظیم بازار اجاره مسکن در کشور‌های مختلف که اتفاقا نسخه‌ای از همین جنس مطالعات سال گذشته توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز منتشر شد، نشان می‌دهد یک سیاست تنظیم پایدار و بلندمدت بازار اجاره، «ایجاد و فعالیت بازار اجاره‌داری انبوه» است.
در این قالب، شرکت‌های اجاره‌داری از بخش خصوصی، با دریافت زمین به قیمت مناسب و همچنین تسهیلات بانکی، نسبت به ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی در بازار اجاره اقدام می‌کنند.
در مقابل، دولت برای اجرای سیاست‌های حمایتی و همچنین مهار نرخ رشد اجاره‌بها، عمدتا از کانال این واحد‌ها که با حمایت‌های مالی و اعتباری دولت احداث شده‌اند، عمل می‌کند. این واحد‌ها با اجاره‌بهای کمتر از سطح روز بازار عرضه می‌شوند؛ بنابراین افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌ای، باید در اولویت باشد.
اما در کوتاه مدت و در مقطع فعلی، متولی مسکن لازم است بدیهی‌ترین اقدام برای شفاف شدن بازار اجاره را انجام دهد. این اقدام، «از سرگیری انتشار منظم گزارش آماری تحولات بازار معاملات اجاره» است.
فرآیند انتشار آمار‌های مربوط به معاملات اجاره از اسفند سال ۹۶ به دلیل آنچه اشکال در سامانه رهگیری معاملات مسکن عنوان شد، دستور توقف گرفت. گفته می‌شود، چون که همه معاملات اجاره در این سامانه ثبت نمی‌شود، آمار‌های آن، قابل انتشار، استناد و تحلیل نیست.
در حال حاضر لازم است نبض معاملات اجاره با همان وضعیتی که در سامانه رهگیری به ثبت می‌رسد، برای فعالان این بازار و عموم موجران و مستاجران منعکس شود.
اعلام متوسط اجاره‌بهای مسکن در هر منطقه به شکل منظم در پایان هر ماه می‌تواند آگاهی مستاجران از نبض قیمت‌ها را افزایش دهد و مسیر افزایش شدید اجاره‌بها در ماه‌های بعد را برای موجران سخت کند.
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن همچنین می‌تواند به‌واسطه در اختیار داشتن سکان مدیریتی و نظارتی سامانه املاک و مستغلات
– سامانه رهگیری معاملات مسکن که قرارداد‌های خرید و فروش آپارتمان در آن به ثبت می‌رسد– به‌صورت هفتگی، فهرستی از آپارتمان‌هایی را که با اجاره‌بهای کمتر از میانگین معاملات انجام شده در آن محله، اجاره داده شده منتشر کند و همین فهرست را برای بیشترین سطح اجاره‌بها در معاملات قطعی، اعلام عمومی کند. انتشار این دو فهرست نوعی بازدارندگی برای «پیشنهاد اجاره‌بها بیشتر از سطح حداکثری معاملات قبلی» ایجاد خواهد کرد.
این مجموعه اقدامات مغفول، در راستای شفاف شدن بازار اجاره مسکن، در وضعیت فعلی اثرگذاری بهتری نسبت به سیاست‌های ناقص خواهد داشت.
در غیاب گزارش‌های آماری که پیش‌تر توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر می‌شد، مرکز آمار ایران همچنان از تحولات این بازار اطلاعات منتشر می‌کند که البته این اطلاعات با تاخیر حداقل یک فصلی، اعلام می‌شود.
براساس آخرین اطلاعات مرکز آمار، سال گذشته متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران ۲۷ درصد افزایش پیدا کرد. متوسط اجاره‌بها در تهران در زمستان سال گذشته به مترمربعی ۳۴هزار و ۳۰۰ تومان رسید.