رویداد۲۴ بنگاههای مشاور املاک به عنوان حلقه واسطه اصلی بین فروشنده و خریدار واحد مسکونی، نقش تعیین کننده‌ای در حوزه قیمتگذاری مسکن ایفا می‌کنند، در چنین شرایطی وابستگی حق کمیسیون بنگاه به ارزش معامله و نبود قوانین نظارتی بر فعالیت این واحدهای صنفی، می‌تواند شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا سازد.
*سیر تاریخی تعیین قیمت مسکن: از کارشناسی تا زیرساخت‌های اینترنتی
در ابتدای گزارش از شما میخواهم حافظه تاریخی خود را به جریان بیندازید، به خاطر دارید که مدل کاری مشاورین املاک در سال‌های قبل به چه شکل بود؟ در گذشته نه چندان دور، متقاضی فروش واحد مسکونی، به بنگاه مشاور املاک مراجعه می‌کرد و تقاضای کارشناسی و تعیین قیمت واحد خود را ارائه می‌داد. کارشناس قیمت‌گذار از سمت بنگاه به خانه فرد متقاضی رفته و با توجه به موقعیت مکانی خانه، کیفیت ساخت، تعداد طبقه و امکانات موجود نسبت به قیمتگذاری واحد مسکونی اقدام می‌کرد. پس از تعیین قیمت، واحد به فهرست بنگاه برای فروش اضافه شده و در نهایت با قیمت تعیین شده به فروش می‌رسد.
این فرآیند همچنان در شهرهای کوچک که قیمت زمین در آنها موضوعیت چندانی ندارد همچنان وجود دارد و نقش مشاوران املاک واقعا بر مشاوره در قیمتگذاری املاک بر اساس مختصات فنی آنها متمرکز است.
پس از کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا سرمایه‌ای، قیمت کارشناسی از فرآیند خرید خانه حذف و قیمت متناسب با عرضه و تقاضا تعیین شد. در این بین حضور بی رویه تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن، شرایط را برای افزایش قیمت مهیا ساخت. مطابق نتایج بدست آمده از آخرین سرشماری نفوس و مسکن، شمار افرادی که خانه را برای سرمایه‌گذاری خریداری می‌کنند، 2.5 برابر افرادی است که به منظور مصرف خانه می‌خرند.
*بنگاه‌داری شبکه‌ای: سوداگری بر بستر سایت‌های فروش اینترنتی
پس از ظهور زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فرآیند معاملات مسکن دچار تغییر و تحول گسترده‌ای شد. در حال حاضر اکثریت مردم برای خرید مسکن به سراغ تارنماهای فروش اینترنتی رفته و با هدف گرفتن آگهی‌های نزدیک به شرایط مالی نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند.
در همین ارتباط محمد حمیدی، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن، ضمن اشاره به این نکته که نبود نظارت بر زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فعالیت سوداگران حوزه مسکن را تسهیل کرده است، عنوان کرد:« در حال حاضر با پدیدۀ بنگاههای مشاور املاک شبکه‌ای در فضای فروش اینترنتی مواجه هستیم. در این نوع تعیین قیمت، یک بنگاه شبکه‌ای با نشر آگهی گسترده فروش مجازی در یک منطقه خاص، فضای کنترل قیمت منطقه را بدست گرفته و با مهیا کردن شرایط به منظور افزایش قیمت، فضای بازار مسکن را ملتهب می‌سازد.»
این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در تشریح نحوه عملکرد بنگاههای شبکه‌ای، افزود:« بررسی‌های انجام شده توسط تیم مطالعاتی مسکن دانشگاه علم و صنعت بر روی 100آگهی یکی از مناطق 22گانه شهر تهران مشخص کرد، 87 آگاهی ثبت شده در یک منطقه توسط یک بنگاه مشاور املاک شبکه‌ای ثبت شده است.»
حال فرض کنید شما به عنوان یک شهروند، قصد خرید یا اجاره خانه‌ای را دارید. در این‌صورت ابتدا برای کشف قیمت به یک نرم‌افزار یا سایت فروش اینترنتی مراجعه کرده و از روی قیمت درج شده یا از طریق ارتباط با عامل ارتباط مشخص شده در آگهی نسبت به این کار اقدام می‌کنید. در این شرایط پس از پرسش قیمت چند ملک، فرآیند کشف قیمت شما تکمیل شده است. در واقع شما تصور می‌کنید با تماس با افراد مختلف برآوردی واقعی از قیمت منطقه به دست آورده‌اید در حالی که عملا شما تنها با یک بنگاه مرتبط بوده‌اید و قیمت‌های اعلامی به شما به راحتی می‌تواند با قیمت واقعی مسکن متفاوت باشد.
لازم به تاکید است وجود زیرساخت‌های فروش اینترنتی همراه با نظارت صحیح بر نحوه عملکرد آن به سبب مهیا کردن امکان کشف قیمت و مشاهده جریان عرضه و تقاضا می‌تواند نتایج مثبتی در بازار کالاهای مد نظر داشته باشد.
* اتاق معاملات: تبدیل ابزاری مفید به شگردی برای تثبیت قیمت‌های غیر منطقی
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تاثیرگذاری بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌های بعضی مناطق خاص در کلانشهرهایی مانند تهران بیشتر توسط بعضی مجتمع‌های بزرگ مشاوره املاک که تعداد زیادی مشاور را در استخدام دارند اتفاق می‌افتد.
یکی دیگر از شگردهای بعضی از این بنگاه‌داران بزرگ مسکن استفاده از اتاق قرارداد و انعقاد قرارداد دور از چشم بقیه مشاوران است. سجاد عالیشاه کارشناس املاک در گفت‌وگو با خبرنگار فارس در این باره می‌گوید: وجود اتاق قرارداد در بعضی بنگاههای بزرگ مشاور املاک علیرغم بعضی محسنات اما مفسده‌هایی نیز دارد.
وی افزود: در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آنها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عددهای خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند.
وی در توضیح این شگرد گفت: در یک مجتمع بزرگ مشاوران املاک ممکن است 20 یا 30 نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را در یک اتاق به صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به عنوان قیمت مورد توافق به بقیه مشاوران اعلام کنید. حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعا روی آن قیمت غیر منطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی ست و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد. با این شگرد قیمت غیر واقعی تثبیت می‌شود چون در فضای معاملات املاک گفته می‌شود اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.
*قیمت بالاتر مسکن و سود بیشتر مشاوران املاک
یکی دیگر از دلایلی که شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، ارتباط حق کمیسیون واحدهای مسکونی و ارزش معامله انجام شده است. در حال حاضر، طرفین معامله مسکن می‌بایست درصدی را تحت عنوان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت نمایند. این درصد برای معاملات زیر 500میلیون، نرخ 0.5درصد ثمن معامله و برای معاملات بالای 500میلیون 0.25درصد به ازای اختلاف ارزش معامله از 500 میلیون تومان است. همچنین برای قراردادهای اجاره، حق کمیسیون 0.25درصد ارزش معامله تعیین می‌شود.
توجه به فرآیند نقل انتقال و معامله مشخص می‌کند، فعالیت بنگاه مشاور املاک ارتباطی با ارزش معامله ندارد و کار انجام شده توسط بنگاه برای نقل و انتقال یک ملک 100میلیونی تومانی تفاوتی با نقل و انتقال 1میلیارتومانی ندارد. از این رو وابستگی قیمت به ثمن معامله امری منطقی به نظر نمی‌رسد.
از سوی دیگر در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تامین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.
در این باره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه عمران و مسکن، در بیان مسئله وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله، گفت:« حق کمیسیون بر اساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین می‌گردد، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.»
بیشتر بخوانید: دلایل سه گانه افزایش اخیر قیمت مسکن/ چرا مسکن گران شد؟
این کارشناس حوزه عمران و مسکن، در ارتباط با مدل‌های مدنظر برای تعیین حق کمیسیون عنوان کرد:« با توجه به اینکه فرآیند خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش خانه ندارد، می‌توان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست.»
*لزوم نظارت بر بنگاههای مشاور املاک از سوی متولیان بازار مسکن
در شرایطی که بازار مسکن با افزایش قیمت سرسام آور ناشی از حضور تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه و کاهش ساخت و تولید مسکن، رنج می‌برد، نبود نظارت بر فعالیت مشاوران املاک و وجود قانون‌های که بنگاه‌ها را ذی‌نفع افزایش قیمت قرار می‌دهد، می‌تواند شرایط را بیش از گذشته دشوار سازد.
در همین خصوص، اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرگزاری فارس، ضمن تاکید بر لزوم نظارت بر فعالیت مشاوران املاک به منظور جلوگیری از نابه‌سامانی بازار مسکن،تصریح کرد:« درحالی بیش از نیمی از حقوق یک جوان در هر ماه صرف هزینه مسکن می‌شود که یک بنگاه مشاور املاک، با یک معامله به اندازه چندین برابر حقوق آن جوان را بدست می‌آورد. در چنین شرایطی مدیریت بنگاههای املاک می‌تواند در بازار تعیین کننده باشد»
توجه به نکات مطرح شده مشخص می‌کند، قوانین موجود برای نظارت بر واحدهای صنفی مشاور املاک و همچنین تعیین حق کمیسیون آنها تطابقی با روند معامله انجام شده نداشته و ظرفیت اخلال در بازار مسکن را فراهم می‌کند. لازم به تاکید است وضع قوانین جدید در حوزه‌های مذکور می‌تواند از بنگاه معاملات املاک، یک واحد صنفی تسهیل کننده بازار مسکن بسازد و شرایط را برای خانه‌دار شدن مردم آسان کند.