رویداد۲۴ مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفت و گویی با خبرنگار خبرآنلاین در خصوص دلایل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در سال‌های اخیر گفت: مهم‌ترین مولفه‌ای که در تعیین قیمت مسکن تاثیر گذار بوده و است؛ مسئله تورم است. اگر ما چند سال گذشته را استثنا در نظر بگیریم در طول چند دهه قبل از آن همواره رشد قیمت مسکن کم و بیش با تورم همراه بوده است و سالانه یک تا دو درصد با نرخ تورم عمومی فاصله داشته است به این معنا که اگر۲۲ درصد نرخ تورم مسکن را در نظر بگیرم ۲۰ درصد آن تورم عمومی بوده است؛ بنابراین اگر بخواهیم قیمت مسکن را کنترل کنیم مهم‌ترین کاری که می‌توانیم در این حوزه انجام بدهیم این است که تورم عمومی را کنترل کنیم.
وی در ادامه در این خصوص که در حال حاضر از چه طریق می‌توان رشد افسارگسیخته تورم عمومی را کنترل کرد گفت: برای اینکه تورم عمومی را کنترل کنیم باید کسری بودجه دولت را کنترل کنیم و برای اینکه کسری بودجه دولت را کنترل کنیم باید یا هزینه‌های دولت را کاهش دهیم و یا درآمد دولت را افزایش دهیم؛ بنابراین اگر بخواهیم از این زاویه به بخش مسکن نگاه کنیم برای اینکه قیمت مسکن را کنترل کنیم باید انظباط پولی بیشتری در اداره مملکت ایجاد کنیم و کسری بودجه دولت را باید از بین ببریم.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: گفتنی است که درطول چند سال گذشته رشد قیمت مسکن فاصله بیشتری از تورم گرفته است و اختلاف رشد یک تا دو درصدی بین نرخ تورم عمومی و نرخ تورم بازار مسکن که در چند دهه گذشته حاکم بوده است، افزایش پیدا کرده است.
سلطان محمدی در خصوص دلایل رشد بیشتر نرخ تورم در بازار مسکن افزود: عمده‌ترین مولفه‌ای که در این افزایش قیمت مسکن نقش داشته است مسئله قیمت زمین است وگرنه قیمت مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر کم و بیش با تورم همراه بوده است و سایر نهاد‌های ساختمانی مانند عوارض شهری و انشعابات نیز به هر حال کم و بیش با تورم هماهنگ است، اما قیمت زمین فاصله بسیار زیادی از تورم گرفته است و دلیل این اتفاق این است که عرضه زمین محدود شده است؛ اساسا زمین در شهر‌های بزرگ کالای کمیابی است به این معنا که اگر شهر‌های بزرگ شکل بگیرند زمین مرغوب به راحتی در آن توسعه پیدا نمی‌کند چراکه در بافت‌های مرغوب و توسعه یافته دیگر زمینی یافت نمی‌شود.
وی در ادامه افزود: مسئله زمین در طول چند دهه گذشته از طرق راه‌هایی تا اندازهای حل شده بود؛ راه‌هایی که یکی از آن‌ها همراه با انقلاب بود که در واقع شهر تهران به احاظ توسعه افقی وسعت چند برابری پیدا کرد و زمین‌های زیادی مصادره شد و در اختیار حاکمیت قرار گرفت و آن زمین‌ها در بین طبقات محروم توضیع شد و باعث شد زمین برای دوره رشد قیمتی اش کاهش پیدا کرد پس از آنکه آن زمین‌ها در واقع همه تقشسیم شد و زمین مازاد قابل عرضه‌ای باقی نماند فناوری تازه‌ای کشف شد و تراکم شهر تهران که تا آن زمان به طور متوسط ۲۰ تا ۸۰ درصد در شمال شهر تهران بود، افزایش پیدا کرد و به حدود ۳۰۰ درصد رسید و در خیلی از مناطق اجازه گود برداری و در کوچه‌های تنگ و مناطق عمومی شهر نیز عمدتا اجازه ساخت ۵ طبقه خانه داده شد و این به نوبه خود به معنا افزایش زمین بود یعنی افزایش تراکم همون اثری را در بازار مسکن دارد که افزایش زمین دارد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: تا مدتی این امر چاره گشا بود تا اینکه این مسیر هم به بن بست خورد و دیگر شهر اجازه توسعه عمودی بیشتر را نمیداد؛ جمعیت پذیری شهری، منابع زیر ساختی شهری و محدودیت‌های محیط زیستی اجازه نمیداد که جمعیت پذیری بیشتری را در این شهر‌ها به وجود بیاوریم بنابراین مسئله زمین مجددا اوج گرفت و در چند سال اخیر شاهد این وضعیت بودیم به خصوص وقتی شورای شهر قبلی جلوی افزایش تراکم‌های بی رویه را گرفت و در روستا‌ها و شهرستان‌ها نیز محدودیت‌های سصاخت و ساز و توسعه بافت‌های روستایی که از طریق طرح‌های هادی ایجاد شده بود به افزایش قیمت زمین دامن زد؛ بنابراین چه در مناطق شهری و چه در مناطق روستایی افزایش قیمت زمین را می‌توان به عنوان یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های رشد افسارگسیخته قیمت مسکن معرفی کرد.
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که راه حل کنترل قیمت زمین چیست؛ افزود: برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن ما باید بتوانیم زمین‌های بیشتری را عرضه کنیم، اما آیا ما در شهر‌های بزرگ قادر هستیم زمین‌های بیشتری ایجاد کنیم؛ پاسخ منفی است. در واقع شهر‌های بزرگ نه قابلت توسعه عمودی دارند و نه افقی و اگر ما بخواهیم مجددا به سمت فروش تراکم شهر برویم در واقع شهر را نابود کردیم و امکان زیست دراز مدت را از آن سلب کردیم و بنابراین افزایش تراکم راه حل مناسبی نیست که شورای شهر جدید و یا دولت جدید بخواهد آن را در پیش گیرد.
وی در ادامه افزود: تنها راه حلی که باقی می‌ماند این است که جلوی ورود جمعیت به شهر‌های بزرگ گرفته شود و شهرک‌های اقماری بیشتری معرفی شود تا زمین‌های بیشتری برای سکونت در آنجا عرضه شود و آن شهرک‌های اقماری بتوانند با شرایط ارتباطی خوب به شهر‌های اصلی وصل شوند و زیر ساخت‌های مناسبی برای آن‌ها فراهم شود؛ اما آنچه در اینجا اهمیت پیدا می‌کند سرمایه گذاری هنگفتی است کمه برای تاسیس این شهرک‌های اقماری نیاز است و در نتیجه اگر دولت می‌خواهد مسئله مسکن را حل کند باید سرمایه گذاری بیشتری در توسعه راه‌های ارتباطی و معرفی شهرک‌های اقماری جدید و عرضه زمین در آن شهر‌ها صورت گیرد.
انبوه سازی در شهر‌هایی نظیر پرند و پردیس می‌تواند به کنترل قیمت مسکن کمک کند؟
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش گفت: انبوه سازی واژه خیلی مبهم و به معنا ساخت مجتمع‌های بزرگ است؛ در تهران تا آنجا که ظرفیت داشته است انبوه سازی صورت گرفته است و دیگر بیش از این ظرفیت ساخت ندارد و در اطراف تهران نیز بخش عمده آن زیر بافت است؛ در حال حاضر شهر‌هایی مانند پرند و پردیس همه جمعیت پذیری زیادی را به خود اختصاص داده اند و به خصوص با پروژه مسکن مهر زیر بافت رفته اند بنابراین یا باید آنجا زمین‌های بیشتری را عرضه کرد و یا شهر‌های جدیدی را ایجاد کرد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: اگر بخواهیم بنیادین به بحران مسکن فکر کنیم و در دراز مدت و براساس طرح آمایش ملی تمهیداتی اتخاذ کنیم که جمعیت به مناطق کلان شهر و مناطق مرکزی ایران کمتر مهاجرت کنند باید امکان اسکان جمعیتی بیشتری را در سواحل جنوبی و در ساحل دریای خلیج فارس و دریای عمان و در مناطق غرب کشور ایجاد کنیم، چراکه در این مناطق دسترسی به آب راحت‌تر است و زمین بیشتری نیز در دسترس داریم.
وی در ادامه افزود: اگر در دراز مدت روند توسعه ملی به نحوی شکل بگیرد که توجه بیشتری به توسعه صنایع جدید و توسعه زیرساخت‌ها در مناطق نامبرده شده چلب شود باعث می‌شود که هم جمعیت بیشتری به سمت این مناطق برود و یا حداقل جلوی مهاجرت به شهر‌های مرکزی که از نظر محیط زیستی به شدت تحت فشار هستند گرفته می‌شود؛ در نتیجه انبوه سازی به تنهایی نمی‌تو. اند چاره بحران مسکن باشد.
سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش معاملات مسکن در گزارش‌های ماهانه حاکی از خروج بازار مسکن از رکود و رونق بازار مسکن است؛ گفت: نوسانات ماهانه به خصوص در ماه‌های بهار خیلی قابل اعتماد و اتکا نیست و در ماه‌های فروردین و اردیبهشت حجم معاملات خیلی پایین است؛ امسال نیز به دلیل مناظرات برجام و انتخابات ریاست جمهوری و مسئله کرونا حجم معاملات در فروردین و اردیبهشت ماه بسیار پایین بوده است در نتیجه آمار معاملات خیلی نمی‌تواند مبنا مقایسه قرار گیرد. با وجود آنکه در خرداد ماه حجم معاملات نسبت به اردیبهشت و فروردین ماه افزایش یافته است، اما نسبت به سال قبل همچنان حجم معاملات پایین‌تر است و در نتیجه کماکان نمی‌توان قضاوتی در خصوص افزایش رونق دربخش مسکن داشت. معاملات بازار مسکن را باید در مقطع سه ماهه بررسی کرد و در سه ماه سال ۱۴۰۰ نیز در نسبت با سه ماه سال ۱۳۹۹ هنوز رشدی را شاهد نیستیم و باید ببینیم که درآینده چطور خواهد شد.
بازار مسکن در ماه‌های آینده به کدام سمت می‌رود؟
این کارشناس بازار مسکن در ادامه در پاسخ به این پرسش که بازار مسکن در ماه‌های آینده به کدام سمت می‌رود؛ افزود: اگر دچار تورم افسارگسیخته نشویم و کسری بودجه افزایش پیدا نکند و چشم اندازهای امید بخش روبه افول نرود انتظار نداریم که افزایش قیمتی که در طول سال‌های قبل رخ داد امسال نیز رخ دهد؛ از آبان تقریبا رشد قبلی قیمت مسکن متوقف شده است، اما روندی با ثبات و با شیب مناسبی طی کرده است و پیش بینی‌ها حاکی از آن است که در چند ماه آتی نیز اگر اتفاق غیر منتظره‌ای رخ ندهد همین روند را داشته باشیم. به هر حال افزایش محدودی را تجربه خواهیم کرد چراکه تورم وجود خواهد داشت، اما امیدواریم که این افزایش نسبت به سال‌های قبل خیلی کمتر باشد.