قیمت مسکن در نخستین ماه تابستان شکل متفاوتی از تخلیه حباب را تجربه کرد. در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله شده در تهران طی تیرماه رشد ماهانه جزئی ۳/ ۱ درصدی داشته است اما مقایسه تغییرات قیمت مسکن در پایتخت با نرخ تورم عمومی نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن در شروع تابستان کاهش یافته است، به این معنا که تورم مسکن از تورم عمومی عقب افتاده است. مجموع تغییرات قیمت مسکن از ابتدای امسال تاکنون به شکلی پیش رفته که اکنون در بازار، آپارتمان‌های مسکونی به قیمت پایین‌تر از قیمت مسکن در ایام شب عید (اسفند ۹۹) معامله می‌شود.
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیر حاکی است در این ماه میانگین قیمت مسکن با افزایش جزئی نسبت به خرداد همراه بوده اما این موضوع تاثیری بر میزان تقاضای خرید مسکن نداشته است. بر اساس این گزارش تعداد آپارتمان‌های معامله شده در تهران طی تیر ماه ۵ هزار و ۷۱ فقره بوده که این میزان در مقایسه با حدود ۵ هزار و ۱۰۰ آپارتمان فروخته شده در خرداد، افت خفیف ۶ /۰ درصدی را نشان می‌دهد. در عمل میزان معاملات مسکن که در خرداد با قدری افزایش ماهانه، به کف رکودی رسیده بود، در این ایستگاه درجا زده است. به این ترتیب آمار رسمی و تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی است نبض معاملات در بازار تغییر محسوسی نسبت به خرداد نداشته است.
بازار مسکن در دو ماه ابتدای امسال از مسیر کاهش قیمت اسمی مسکن وارد فاز تخلیه حباب شد، به این ترتیب که طی دو ماه پیاپی یعنی فروردین و اردیبهشت در مجموع میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران ۵ درصد کاهش پیدا کرد. اما در خرداد به‌طور مقطعی مسیر تخلیه حباب دچار اختلال شد و ادامه پیدا نکرد. در این ماه با توجه به برگزاری انتخابات و ابهاماتی که درباره نتیجه این کارزار و سیاست‌های کلی کشور پس از مشخص شدن پیروز انتخابات وجود داشت، برخی از متقاضیان سرمایه‌ای ترجیح دادند وارد بازار شده و خرید خود را انجام دهند. از طرفی یک گروه از متقاضیان مصرفی مسکن یعنی تبدیل به احسنی‌ها نیز به دلیل اینکه تمایلی به قبول ریسک ابهام درباره اثر انتخابات بر قیمت مسکن نداشتند، ترجیح دادند در خرداد خرید و فروش خود را انجام دهند و ملک خود را به هر شکل ممکن تبدیل به احسن کنند.
این روند موجب شد نبض معاملات مسکن در خرداد احیا و به اصطلاح از «زیر کف» خارج شود؛ به این معنا که تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در این ماه از حداقل مورد انتظار در فاز رکود بازار یعنی از ۵هزار واحد فراتر رود و به ۵۱۰۰ واحد برسد. همچنین افزایش یکباره تقاضای مسکن در بازار هرچند به مقدار خفیف، عملا زمینه‌ساز رشد ۲/ ۳ درصدی میانگین قیمت مسکن در پایتخت شد. اما این روند صرفا به ماه استثنایی انتخابات اختصاص داشت و در تیرماه تکرار نشد.
تحقیقات میدانی و آمار رسمی هر دو موید بروز یک «زورآزمایی انتظارات» در بازار مسکن طی ماهی که گذشت، بوده و نشان می‌دهد این زورآزمایی سبب شده حجم معاملات برای یک ماه دیگر در کف رکودی درجا بزند، بدون اینکه تورم مسکن به اندازه خرداد مثبت باشد.
نقش انتظارات در تعیین قیمت مسکن از سال گذشته بسیار پررنگ بود. سال گذشته تا اواخر پاییز انتظارات تورمی در بازار مسکن نقش پیشران داشت و به همین خاطر با وجود رکود سنگین معاملات، قیمت همچنان افزایشی بود. این انتظارات در زمستان قدری تغییر جهت داد اما در اواخر سال ۹۹ همچنان غلبه با انتظارات تورمی بود و به همین خاطر میانگین قیمت مسکن در این ماه به ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسید. اما از ابتدای امسال به دنبال شکل‌گیری انتظارات کاهشی و غالب شدن این جنس از انتظارات در بازار، قیمت اسمی مسکن مسیر کاهشی در پیش گرفت و طی فروردین و اردیبهشت در مجموع ۵ درصد نسبت به اسفند کاهش یافت. به این ترتیب فاز تخلیه حباب قیمت مسکن در ابتدای سال به شکلی نامتعارف آغاز شد و آن افت «قیمت اسمی» بود. در دوره‌های قبلی رونق – رکود مسکن عموما و به شکل متعارف، قیمت اسمی کاهش پیدا نمی‌کرد اما تورم ملکی در یک دوره رکودی از تورم عمومی فاصله می‌گرفت و کمتر می‌شد؛ از سوی دیگر قدرت خرید متقاضیان مسکن به تدریج افزایش پیدا می‌کرد و به حدی می‌رسید که امکان ورود به بازار را پیدا می‌کردند و این همان نقطه خروج بازار از فاز رکود معاملاتی است.
اما در این دوره تخلیه حباب در فاز پساجهش به شکل دیگری آغاز شد چراکه فاز جهش نیز با دوره‌های قبلی متفاوت بود و انتظار می‌رفت در پساجهش نیز رفتار متغیرهای آماری متفاوت باشد. فاز جهش اخیر قیمت بازار مسکن با دوره‌های قبلی دو تفاوت عمده داشت که یکی طول دوره جهش بود. در دوره‌های قبلی رکود – رونق بازار مسکن، معمولا قیمت مسکن پس از یک سال جهش وارد فاز پساجهش و تخلیه حباب می‌شد اما در این دوره جهش قیمت مسکن به مدت سه سال پیاپی ادامه پیدا کرد. تفاوت دوم دوره اخیر با دوره‌های پیشین سیکل رکود – رونق مسکن نیز در این است که همواره جهش قیمت در فاز رونق معاملات رخ می‌داد اما در این دوره با وجود رکود عمیق و سنگین حاکم بر معاملات، رشد قیمت مسکن تا پایان سال ۹۹ متوقف نشد. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در پایتخت در مدت سه سال بیش از چهار برابر شد و از حدود ۴ میلیون تومان به ۳۰ میلیون تومان در اسفند ۹۹ رسید.
به واسطه این دو تفاوت سیکل اخیر رکود– رونق مسکن، فاز تخلیه حباب نیز به شکل متفاوتی رقم خورد و قیمت اسمی مسکن در معاملات دو ماه اول سال ۱۴۰۰ کاهش پیدا کرد. البته اگر وضعیت متغیرهای بیرونی موثر بر تخلیه حباب قیمت مسکن حفظ می‌شد و ریسک‌های غیراقتصادی از سوی اکثر فعالان بازار در مسیر کاهش ارزیابی می‌شدند، تخلیه حباب قیمت اسمی مسکن می‌توانست پس از سپری شدن ماه استثنایی انتخابات، در تیر ادامه پیدا کند. اما پس از انتخابات مذاکرات احیای برجام به عنوان مهم‌ترین متغیر غیراقتصادی اثرگذار بر بازار مسکن به حال تعلیق درآمده و طرفین مذاکرات منتظر شکل‌گیری دولت جدید در ایران هستند. این متغیر می‌تواند جهت تورم مسکن را به نفع یا به ضرر تخلیه حباب دستخوش تغییر کند و بازار در انتظار تعیین تکلیف آن مانده است.
از طرفی وجود حباب در قیمت مسکن موضوعی است که همه فعالان بازار آن را حس می‌کنند. سه شاخص برای ارزیابی میزان حباب مسکن وجود دارد که شامل نسبت قیمت به اجاره مسکن، نسبت رشد قیمت مسکن به رشد نقدینگی و نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار است. هر سه شاخص مذکور در حال حاضر وجود حباب در قیمت مسکن را تایید می‌کند و مقدار این حباب نیز حداقل ۲۰ درصد برآورد می‌شود. بنابراین بازار باید مسیر تخلیه حباب را به یکی از دو شکل ممکن طی کند؛ افت قیمت اسمی و افت قیمت واقعی مسکن. اما در حالی که در فروردین و اردیبهشت قیمت اسمی مسکن در معاملات کاهش پیدا کرد، در تیر ماه به یک علت این روند تکرار نشد و شکل تخلیه حباب به «کاهش قیمت واقعی مسکن» تغییر کرد؛ این علت «زورآزمایی انتظارات» در بازار مسکن بوده است.
در تیر ماه انتظارات قیمتی نه مثل سال ۹۹ تورمی و نه مثل دو ماه اول امسال کاملا کاهشی بود. در واقع هر دو نوع انتظارات در بازار مسکن تیر ماه حضور داشته و بر مقدار قیمت و حجم معاملات اثر گذاشتند. در نتیجه تقابل دو نیروی غیرهم‌جهت شامل انتظارات تورمی کاهشی و افزایشی در بازار مسکن در نخستین ماه تابستان عملا سبب شد بازار دستخوش تغییر قابل توجهی نسبت به خرداد نشود؛ به این معنا که نبض معاملات با همان مقدار حداقلی مورد انتظار که کف معاملات رکودی محسوب می‌شود (۵هزار فقره) ثبت شد و قیمت نیز اگرچه به صورت ماهانه رشد ۳/ ۱ درصدی داشت اما در مجموع انتظارات کاهشی اجازه نداد فاز رشد قیمت مسکن آغاز شود؛ به این ترتیب که شکل دیگری از تخلیه حباب از این ماه آغاز شد. البته تغییرات صعودی قیمت مصالح ساختمانی به ویژه سیمان، روی رفتار سازندگانی که واحدهای نوساز را برای فروش عرضه می‌کنند بی‌تاثیر نبوده و موجب شد برخی از سازنده‌ها قیمت‌های اعلامی خود را افزایش دهند. اما این موضوع در بازار فراگیر نبود و در تیر ماه به صورت موردی مشاهده شد.
نکته قابل توجه این است که در تیر ۱۴۰۰ برای نخستین‌بار پس از ۴۵ ماه پیاپی، تورم نقطه‌ای مسکن کمتر از تورم عمومی ثبت شده است. در واقع از ابتدای سال ۹۶ که فاز پیش‌رونق در بازار مسکن آغاز شد و تورم عمومی از تورم مسکن پیشی گرفت، تا تیر ۱۴۰۰ همواره تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن (مقایسه قیمت مسکن با مدت مشابه سال گذشته) بیشتر از تورم عمومی نقطه‌ای بوده است اما در تیر تورم عمومی به مقدار بسیار جزئی (۱/ ۰ واحد درصد) از تورم مسکن پیشی گرفت و این یعنی فاز افت قیمت واقعی مسکن به شکل مشهود آغاز شده است.
به بیان دیگر از ابتدای سال ۹۶ کاهش قیمت واقعی مسکن متوقف شد و تا آخر خرداد ۱۴۰۰ این روند ادامه پیدا کرد به این معنا که در این مدت همواره سرعت رشد نقطه‌ای قیمت کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوارها از سرعت رشد قیمت مسکن کمتر بود تا اینکه سرانجام به دنبال تقابل انتظارات در بازار مسکن، فاز کاهش قیمت واقعی مسکن نیز کلید خورد و در تیر ماه تورم مسکن از تورم عمومی عقب ماند. هر چند سبقت تورم عمومی از تورم مسکن بسیار جزئی است اما نشان می‌دهد فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن که از ابتدای امسال آغاز شده، با وجود رشد قیمت اسمی مسکن متوقف نشده و همچنان ادامه دارد.
بر این اساس اکنون در بازار مسکن آپارتمان‌های مسکونی به قیمت‌های متعارف در معاملات اسفند معامله می‌شود و این یعنی در مجموع رشد قیمت مسکن متوقف شده و فاز پساجهش و تخلیه حباب همچنان بر بازار حاکم است. بررسی بازدهی مسکن نسبت به سایر بازارها نیز نشان می‌دهد بازدهی مسکن در تیر در پایین‌ترین رتبه نسبت به بازارهای ارز، سکه و سهام قرار دارد. در فروردین بازدهی مسکن به مقدار ۲ /۳ درصد منفی بود یعنی برابر با بازدهی سکه، بیشتر از بازدهی بورس و قدری کمتر از بازدهی ارز. در اردیبهشت بازدهی مسکن همچنان منفی بود (۲-) اما ریزش در بورس و بازار ارز به مراتب بیشتر بود. در تیرماه بازدهی مسکن یک درصد منفی شد و بیشترین ریزش بین بازارهای مختلف به مسکن تعلق گرفت.
اینکه تخلیه حباب مسکن ادامه پیدا کند یا متوقف شود، موضوعی است که بستگی زیادی به متغیرهای غیراقتصادی شکل‌دهنده انتظارات در بازار مسکن دارد. در ماه‌های آینده تیم جدید مذاکره‌کننده، با طرف غربی درباره احیای برجام مذاکره خواهند کرد و این می‌تواند جهت انتظارات تورمی را در بازارهای مختلف از جمله مسکن تعیین کند. به نظر می‌رسد مسکن آماده تخلیه حباب است مشروط بر اینکه انتظارت تورمی در این بازار کنترل شود و از انتظارات کاهشی پیشی نگیرد.