رویداد۲۴ دعوای موجر و مستاجر هیچ پایانی ندارد. هر کدام از مالکین و مستاجرین ساز خود را می زنند. مثلاً موجران یا مالکان تصور می‌کنند، چون مالک ملک هستند صرف‌نظر از وجود اجاره نامه بین آن‌ها با مستاجر، هرکاری بخواهند می‌توانند انجام دهند و مستاجر در این میان یک موجود دست و پا بسته است و باید مطیع بی، چون و چرای آن‌ها باشد. مستاجران هم بعد از چند سال تجربه اجاره نشینی همه چم و خم زندگی در خانه و آپارتمان اجارهای را می آموزند و می دانند که چگونه باید با مالکان برخورد کنند. در این نوشتار از مجله دلتا به برخی از راهکار‌های قانونی برای حل دعوای موجر و مستاجر پرداخته شده است.
در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر رهن را به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ یک وکیل دادگستری در این خصوص میگوید: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، تخلیه ملک اجاره داده شده هم زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت میگیرد. اگر به هر دلیلی موجر درباز گرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود با مشکلاتی روبهرو شودد، میتواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. بهترین کار، نوشتن اظهارنامهای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک گذاشته است به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند، در این صورت موجر نمیتواند مدعی چیزی باشد.
دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در قانون به آن اشاره شده است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است. خسارتی که به مستاجر وارد میشود نیز از طریق اظهارنامه تخلیه ملک قابل مطالبه است.
در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ طبق قانون، قرارداد اجاره جزو عقودی است که نمیتوان آن را به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر میتواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر، اما قانونا میشود حق فسخ پیشبینی کرد. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده و احساس میکند بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است، در این حالت مستاجر میتواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد کند.
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیشبینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ معین مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال میشود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ تعیین شده اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد.
چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است پیش آید، این است که آیا موجر میتواند خسارتهای وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به موجر اختیار داده میشود که دادخواستی مبنی بر مطالبه خسارت یا هزینههای پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه ارایه دهد.
اگر موجر گواهی ارایه دادخواست به دادگاه بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در رهن او دارد نگه میدارد تا به آن رسیدگی شود. در این مورد قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.
در صورتی که خسارت وارده به ملک به سبب وقوع حوادث غیر مترقبه باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله، سیل و… باشد، مستاجر وظیفهای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستاجر و در مقابل حفاظت از ملک موجر کوتاهی کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.