رویداد۲۴ دنیای اقتصاد نوشت: «مالیات کاریکاتوری بر املاک» همان‌طور که سال گذشته هنگام تصویب این «نسخه جعلی مالیات سالانه ملکی» درباره آن هشدار داده شد (گزارش ۲۱مهر۱۴۰۰ دنیای‌اقتصاد را بخوانید)، شکست خورد. سیاستگذار با این تصور که «ریشه جهش قیمت مسکن، خانه‌های لوکس است» و «امکان درآمدزایی در بودجه با اخذ مالیات از این املاک وجود دارد»، معادله‌ای برای تنظیم مالیاتی بازار مسکن تعریف کرد. این معادله، اما از دو بابت «نرخ مالیات و تعیین کف قیمت خانه‌های مشمول» کاملا با «فرمول جهانی مالیات تنظیم‌گر در بخش مسکن» مغایرت دارد. کارنامه «اخذ مالیات از املاک لوکس» برای دو ماه اول امسال نشان می‌دهد تور مالیاتی دولت حداکثر ۲درصد از این املاک را رهگیری کرده است. مسوولان دولتی البته برای توجیه این شکست، موضوعی را مطرح می‌کنند که با واقعیت بازار معاملات مسکن در تضاد است. پشت‌صحنه شکست، اما نشان می‌دهد «انتخاب بیراهه مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن» باعث شده جریان ملاکی با حبس خانه‌های قابل ورود به بازار خرید و اجاره مسکن، همچنان از این رهگذر نفع ببرد.
تور خالی مالیات بر لوکس‌ها
محک عملکرد تور رهگیری مالیات خانه‌های لوکس نشان‌دهنده مردودی مالیاتی متولی مسکن است. در حالی که در تهران تنها در ماه میانی بهار بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان معامله شده است، میزان مالیات وصولی از خانه‌های لوکس طی دو ماه نخست امسال در کل کشور مجموعا ۲۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که حداقل مالیات وصولی از این محل، آن هم صرفا از خانه‌هایی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان که تنها در شهر تهران معامله شده اند، باید یک میلیارد تومان باشد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه عملکرد مالیات بر خانه‌های لوکس با برآورد حداقلی از میزان وصولی مورد انتظار این سرفصل مالیاتی در بازه دو ماه فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۱ نشان می‌دهد از آنجا که متولی مسکن به جای یک ابزار مالیاتی موثر، به سراغ مالیات فیک بر ملک رفته، عملا نتوانسته به نحوی اعمال قانون کند که حتی همان گروه حداقلی از املاک که با عنوان «خانه‌های لوکس» شناخته و مشمول مالیات می‌شوند، نسبت به پرداخت مالیات اقدام کنند. در حالی که مالیات بر خانه‌های لوکس در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ عملا عملکرد درآمدی نداشته است و عملکرد آن در سال جاری نیز به حدی ناچیز بوده که حتی هزینه‌های شناسایی و وصول این مالیات را پوشش نمی‌دهد، توجیه سیاستگذاران اقتصادی این است که در زمان معامله می‌توانند نسبت به وصول مبالغ مذکور اقدام کنند.
بر اساس اظهارات سید‌احسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی، تا زمانی که مالکان خانه‌های لوکس شناسایی‌شده، قصد خرید و فروش نداشته و ناگزیر از اخذ برگه مفاصا حساب مالیاتی نباشند، نمی‌توان از آن‌ها مالیاتی دریافت کرد. در واقع برآورد دولتمردان این است که اگر فردی قصد فروش خانه لوکسی را که در مالکیت اوست نداشته باشد، ابزاری برای وصول آن وجود ندارد.
اما آماری که به تازگی «ایسنا» از عملکرد سازمان امور مالیاتی در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های لوکس منتشر کرده است، نشان می‌دهد آنچه عنوان شده نیز صحت ندارد؛ کمااینکه حتی از بابت معاملات خانه‌های لوکس معامله شده در بازار مسکن پایتخت طی فروردین و اردیبهشت امسال نیز میزان مالیات وصولی هیچ تناسبی با برآورد حداقلی از آنچه باید حاصل می‌شد، ندارد. بر اساس آمار منتشر شده در «ایسنا»، سازمان امور مالیاتی طی دو ماه نخست امسال فقط ۲۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان مالیات از مالکان املاک لوکس در کل کشور وصول کرده است. این در حالی است که بر اساس گزارش بانک مرکزی، تنها در شهر تهران و تنها در ماه میانی بهار بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی با ارزش ریالی بیشتر از ۱۰ میلیارد تومان معامله شده است.
از آنجا که بر اساس قاعده پلکانی پیش بینی‌شده در قانون برای تعیین میزان مالیات خانه‌های لوکس، میزان مالیات وصولی نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تا حداکثر ۱۵ میلیارد تومان یک در هزار، نسبت به مازاد ۱۵ تا حداکثر ۲۵ میلیارد تومان دو در هزار، نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد تا حداکثر ۴۰ میلیارد تومان سه در هزار، نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد تا حداکثر ۶۰ میلیارد تومان چهار در هزار و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان پنج در هزار پیش بینی شده است، بنابراین با فرض اینکه همه معاملات بالای ۱۰ میلیارد تومانی در اردیبهشت، در کف قیمت لوکس‌ها یعنی حول و حوش ۱۰ تا ۱۲ میلیارد تومان انجام شده باشد، حداقل رقم مالیات هر یک از این واحد‌ها حدود ۲ میلیون تومان برآورد می‌شود و با توجه به فروش بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی لوکس در اردیبهشت به روایت بانک مرکزی، عملا حداقل وصولی مالیاتی از محل مالیات خانه‌های لوکس باید یک میلیارد تومان باشد.
این در حالی است که وصولی ۲۷ میلیون تومانی در دو ماه اول امسال، یعنی فقط حدود ۲ درصد از خانه‌هایی که با وجود گشاد بودن تور مالیاتی طراحی شده (با توجه به معافیت خانه‌های تا ۱۰ میلیارد تومان از این نوع مالیات)، مشمول این مالیات می‌شدند، نسبت به پرداخت آن اقدام کرده اند. در واقع مالکان حدود ۱۰ واحد مسکونی لوکس از مجموع ۵۰۰ واحد معامله‌شده در بازه قیمتی بیش از ۱۰ میلیارد تومانی نسبت به پرداخت مالیات اقدام کرده اند.
البته برآورد صورت گرفته نیز از چند جهت «حداقلی» است و اگر همین قانون موجود نیز به شکل تمام‌عیار اجرا می‌شد، میزان وصولی طی دو ماه نیز باید به مراتب بیشتر از یک میلیارد تومان می‌بود. از یک سو در این برآورد صرفا معاملات شهر تهران لحاظ شده و خانه ویلا‌های لوکس واقع در برخی شهر‌های دیگر که طی دو ماه گذشته معامله شده اند، اصلا در برآورد در نظر گرفته نشده است. از سوی دیگر تنها معاملات اردیبهشت تهران در این محاسبات مبنا قرار گرفته و اگر تعداد معاملات خانه‌های لوکس با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان در فروردین نیز به این مقدار اضافه شود، قاعدتا میزان مورد انتظار مالیات وصولی نیز افزایش پیدا می‌کند.
از جنبه دیگر ارزش قرارداد‌های معامله خانه‌های لوکس که با تعریف متولی مسکن ارزش آن‌ها بیش از ۱۰ میلیارد تومان تعیین شده است، در فرض برآورد صورت گرفته حداقلی و حدود ۱۲ میلیارد تومان در نظر گرفته شده است؛ این در حالی است که احتمال معامله خانه‌هایی با قیمت بیش از۱۲ میلیارد تومان در تهران طی دو ماه نخست امسال با توجه به میانگین قیمت در محله‌های لوکس شمال و غرب تهران بسیار زیاد است.
در کنار این مفروضات حداقلی، نرخ مالیات خانه‌های لوکس نیز که نسخه غیراصل و مشکل دار مالیات متعارف مسکن در دنیا (مالیات سالانه) است، از سوی سیاستگذار بخش مسکن حداقلی در نظر گرفته شده است، طوری که عملا در حال حاضر حدود ۹۵ درصد از کل خانه‌های کشور از پرداخت این مالیات معاف هستند و فقط ۵درصد از املاک که می‌توان از آن‌ها به عنوان فوق لوکس یاد کرد، قیمتی بیش از ۱۰ میلیارد تومان دارند. به این ترتیب حتی از همان حجم ۵درصدی خانه‌های کل کشور که باید مشمول پرداخت مالیات خانه‌های لوکس شوند نیز تعداد زیادی به واسطه اینکه فعلا مورد معامله قرار نگرفته اند، عملا از تور مالیاتی گسترده شده به راحتی عبور کرده اند و از جمع چند صد خانه معامله شده نیز ۹۸ درصد به دلایل نامعلوم از پرداخت مالیات معاف شده اند که در نتیجه این روند، وصولی مالیات املاک لوکس در یک بازه زمانی دو ماهه به حدی ناچیز بوده که حتی یک جزء کوچک از حقوق و دستمزد افراد دخیل در این مالیات ستانی را هم پوشش نمی‌دهد.
بیشتر بخوانید: خبر جدید سازمان امور مالیاتی برای اصناف/ اعلام جزییات مالیات از کارتخوان‌ها
کارنامه مردودی دو مالیات در بخش مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، سیاستگذار بخش مسکن در گام اول خود ۹۵ درصد از املاک کشور را با در نظر گرفتن کف قیمتی ۱۰ میلیاردی، از پرداخت مالیات معاف کرده است. در گام دوم حتی در وصول مالیات از همان اقلیت ۵ درصدی مالکان نیز ناتوان بوده و روند کند وصول مالیات را این طور توجیه می‌کند که زمان وصول این مالیات، هنگام عقد قرارداد خرید و فروش این املاک است. اما اکنون آمار مستند از وصول ۲۷ میلیون تومانی مالیات به جای حداقل یک میلیارد تومان در دو ماه نخست امسال نشان می‌دهد این بیراهه مالیاتی نیز به نتیجه مدنظر دولت نرسیده و ارزیابی این کارنامه نشان‌دهنده رفوزگی مالیاتی متولی مسکن است.
میزان مالیات وصولی از خانه‌های خالی نیز در دو ماه نخست امسال ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شده و این در حالی است که میانگین مالیات وصولی از یک واحد مسکونی خالی مانده در تهران برای مدت یک سال، حول و حوش ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. از آنجا که ۷۰ درصد از خرید‌های مسکن در پایتخت طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ از جنس سرمایه‌ای بوده است، با وجود اینکه گروهی از سرمایه گذاران واحد‌های خریداری شده را در بازار اجاره عرضه کرده اند، اما باز هم قطعا در‌های تعدادی از این خانه‌ها قفل است و با وجود خالی ماندن، تور رهگیری خانه‌های خالی درست عمل نکرده است. ناکارآمد بودن ضوابط مالیاتی پیش بینی‌شده در بخش مسکن در قالب «مالیات خانه‌های لوکس» و نیز «مالیات خانه‌های خالی» از سال‌های گذشته آشکار شده بود کمااینکه عملا طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ تعداد قبوض مالیاتی صادر‌شده برای ملاکان «صفر» بود. علت اصلی ناتوانی در وصول این مالیات طی دو سال گذشته نیز عدم شناسایی خانه‌های مذکور به دلیل نداشتن بانک اطلاعاتی مدون و قابل اتکا عنوان می‌شد.
در واقع پس از توجیه نداشتن بانک اطلاعاتی که به عنوان عامل عدم وصول مالیات خانه‌های خالی عنوان می‌شد، اکنون معامله نشدن خانه‌های لوکس به عنوان دومین توجیه از سوی متولی مسکن مطرح شده و این در حالی است که هیچ یک از این دو توجیه قابل پذیرش نیست؛ کمااینکه در زمان تدوین ضوابط و قانون گذاری باید ملاحظات لازم برای قابلیت وصول این سرفصل‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شد. به این ترتیب سیاستگذار مسکن اگرچه با هدف تنظیم بازار مسکن و مقابله با احتکار، انجماد و سفته بازی ملکی اقدام به تعریف دو ابزار مالیاتی مذکور کرده است، اما هر دو مالیات مذکور بیراهه و نادرست بوده و در خوش بینانه‌ترین حالت، یک مسیر فرعی برای تحقق اهداف مذکور به شمار می‌آید.
به‌طور کلی ابزار‌های مالیاتی با دو هدف در نظام‌های اقتصادی مختلف به کار گرفته می‌شود. یک هدف کسب درآمد برای دولت‌ها است که ارقام وصولی به روشنی نشان می‌دهد اگر دولت این هدف را دنبال می‌کرده، عملا در دستیابی به آن ناتوان بوده است. هدف دیگری که از ابزار‌های مالیاتی دنبال می‌شود، تنظیم بازار‌ها است؛ کمااینکه در ایران نیز روی آوردن به ابزار‌های مالیاتی در حوزه املاک با هدف کاهش احتکار ملکی و کوچک‌تر کردن یخچال ملکی شکل گرفته در کشور به واسطه انبوه خرید‌های سرمایه‌ای در چند سال اخیر صورت گرفت. با وجود این کارنامه رفوزه متولی مسکن در حوزه مالیات ملکی نشان می‌دهد این مسیر بیراهه به سرمنزل مقصود نرسیده است، کمااینکه حتی خانه‌های شناسایی شده مشمول مالیات خانه‌های لوکس و خالی نیز با بن بست روبه‌رو شده است.
ضرورت جایگزینی مالیات دست اول
به گزارش «دنیای اقتصاد»، سیاستگذار بخش مسکن می‌تواند اکنون با مشاهده کارنامه مردودی دو ماه اول امسال در حوزه اخذ مالیات خانه‌های لوکس و خالی نسبت به اصلاح مسیری که باید در ماه‌های آتی طی کند، اقدام کند و به جای این مالیات‌های دست چندم که به دلایل مختلف، وصول آن‌ها با چالش روبه‌رو است، مالیات دست اول ملکی متعارف در دنیا یعنی مالیات سالانه را جایگزین کند. هر چند در سایر کشور‌ها مالیات سالانه املاک بدون استثنا از همه مالکان بدون در نظر گرفتن هر گونه استثنا ستانده می‌شود، اما در ایران با توجه به پارامتر‌های اقتصادی و اجتماعی مختلف می‌توان تعدادی از خانه‌ها را از دایره املاک مشمول مالیات سالانه مستثنی کرد. اما قطعا دایره خانه‌های مشمول مالیات نباید در حد املاک فوق لوکس با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شود.
اصلاح کف ارزش ریالی خانه‌های مشمول یارانه باید به نحوی دنبال شود که خانه‌های با ارزش بیش از پنج میلیارد تومان هر سال مشمول پرداخت مالیات شوند. در واقع دایره خانه‌های مشمول مالیات باید بسیار گسترده‌تر از آنچه اکنون پیش بینی شده است، باشد. در واقع صرفا خانه‌هایی در محدوده قیمتی مسکن حمایتی می‌توانند به عنوان استثنای مالیات ستانی در قانون در نظر گرفته شوند.
از سوی دیگر ملاکانی که بیش از یک واحد مسکونی ملکی در اختیار دارند، صرف نظر از ارزش هر ملک یا حتی ارزش مجموع آن‌ها باید مشمول پرداخت مالیات سالانه ملکی شوند. اصلاح ضروری دیگری که باید بر مالیات‌های ملکی اعمال شود، ناظر بر نرخ آنهاست. در صورتی که نرخ مالیات املاک لوکس با تغییر عنوان آن به «مالیات سالانه املاک» بازنگری شود، انتظار می‌رود کف نرخ مالیاتی مذکور به ۳/ ۰ ارزش روز هر واحد مسکونی افزایش یابد.
در حال حاضر فقط خانه‌های فوق لوکس مشمول مالیات می‌شوند، اما ضریب آن ۱/ ۰ درصد یا به اصطلاح یک در هزار در نظر گرفته شده است. این در حالی است که کمترین نرخ مالیات سالانه ملکی در دنیا ۳/ ۰ درصد یا به اصطلاح سه در هزار است و ارقام کمتر از این نه درآمد قابل قبولی برای دولت‌ها دارد و نه می‌تواند بازدارنده فعالیت‌های سوداگرانه و ملاکی باشد.
آنچه در ایران به عنوان مالیات خانه‌های لوکس طراحی شده، در واقع نسخه کاریکاتوری از مالیات سالانه ملکی است که حتی نرخ آن نیز به حدی پایین پیش بینی شده که نقض غرض اصلی قانون‌گذار یعنی تنظیم گری در بازار مسکن و پیشگیری از احتکار و نیز تامین درآمد مالیاتی پایدار را به دنبال دارد.
راه فرار از مالیات خانه‌های لوکس
به گزارش «دنیای اقتصاد»، ناکارآمدی مالیات خانه‌های لوکس با افشای میزان وصولی آن در دو ماه نخست امسال بار دیگر ثابت شد، چراکه نشان داد عملا ۹۸ درصد از خانه‌هایی که باید تنها در یک ماه نسبت به پرداخت این مالیات اقدام می‌کردند، بی دردسر و بدون پرداخت مالیات مذکور توانسته اند معاملات خود را انجام دهند. اینکه مالکان املاک مذکور چگونه توانسته اند از پرداخت مالیات سر باز بزنند را متولیان اجرایی قانون یاد‌شده باید توضیح دهند، اما تحقیق میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که ملاکان راه‌های دور زدن قانون را می‌دانند. به عنوان مثال یک راه ساده برای انجام معاملات ملکی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان این است که رقم واقعی ثمن معامله در قرارداد درج نشود.
از آنجا که به دلیل غیرهمگن بودن بازار مسکن و تنوع بی نهایت املاک به لحاظ شاخص‌های کمی و کیفی، امکان قیمت گذاری متقن برای خانه‌های مختلف وجود ندارد، این امکان وجود دارد که در زمان معامله، ملاکان ارزش واقعی دارایی ملکی خود را در قرارداد درج نکنند و به نوعی قانون را دور بزنند؛ بنابراین قانون گذار باید به جای پافشاری بر مالیاتی که اکنون اثبات شده، قابلیت اجرای آن زیر سوال است، مسیر اصلاح‌شده را در پیش بگیرد؛ به ویژه با توجه به اینکه یخچال ملکی در ماه‌های نخست امسال به واسطه خرید‌های سرمایه‌ای ابعاد بزرگ‌تری پیدا کرده است.
پارسال در مقطعی به دلیل افزایش خرید‌های مصرفی به جای سرمایه‌ای در بازار مسکن، عملا بخشی از خانه‌های احتکار شده به بازار معاملات عرضه شدند و یخچال ملکی خروجی داشت. اما در ماه‌های نخست امسال که تعداد خرید‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تهران افزایش یافته، بار دیگر آمار املاک منجمد رو به افزایش است و در این شرایط، استفاده از ابزار مالیاتی موثر ضرورتی انکار ناپذیر و فوری به شمار می‌آید. انتظار می‌رود کارنامه مردودی مالیات خانه‌های لوکس به یک شوک سیاستی در بازار مسکن منجر شود و سیاستگذار بخش مسکن به جای این ابزار ناکارآمد، مالیات سالانه ملکی را جایگزین کند تا آثار مثبت اجرای آن در میان مدت مشهود شود.