رویداد۲۴ شادی مکی: به عنوان یک مستاجر شبی نیست که در لحظات فراغت از کار به اجاره خانه، تمدید شدن یا نشدن قرار داد در پایان سال و چگونگی تامین وعیده مسکنی که هر سال سیر صعودی و نجومی طی می‌کند فکر نکنم؛ این کابوس‌های ذهنی سهم بسیاری از مستاجران است که زیر چرخدنده‌های اقتصاد بیمار و کج‌کارکرد کشور له می‌شوند.
همین دو سه هفته پیش یکی از همکاران خبر به دنبال افزایش مسکن اجاره‌ای و عدم توانایی در تامین مسکن مناسب با درآمدش شب خوابید و صبح فردا را ندید، گرچه علت فوت ناگهانی او سکته قلبی عنوان شد، اما دوستان و همکارانش معتقد بودند به دلیل فشار‌های ناشی از معضل مسکن دچار حمله قلبی شده است.
حقیقت آن است میزان حقوق و دستمزد، حقوق‌بگیران و حتی مشاغل آزاد نسبت به هزینه‌ها افزایشی ناچیز داشته است به نحوی که امروز تقریبا همه اقشار جامعه در مصائب معیشتی گیر افتاده‌اند با این حال موجران گویی درعالمی دیگر سیر می‌کنند. تمام اعضای یک خانواده باید کار کنند تا توقعات غیرمنطقی موجر برای دریافت اجاره‌های چند ده میلیون تومانی و ودیعه‌های چند صد میلیون تومانی و حتی میلیاردی برآورده شود تا جایی که برای خانواده مستاجر نه دخلی می‌ماند و نه خرجی. مهم نیست که شرایط مسکن چگونه باشد، بزرگ و کوچک، فرسوده و نوساز، کثیف و تمیز همگی چند برابر آنچه می‌ارزند اجاره داده می‌شوند.
هر روز بر تعداد افرادی که ناچار می‌شوند مساکن نامناسب را برای ادامه زندگی انتخاب کنند بیشتر می‌شود. پدیده‌های بام‌خوابی و تاکسی خوابی و چادر نشینی به دلیل همین عدم نظارت‌ها و ناتوان‌تر شدن هر چه بیشتر مردم از تهیه مسکن مناسب با شرایط و اوضاع و احوال‌شان شکل گرفته است.
با همه تفاسیر، اما هیچ نظارتی بر حوزه مسکن وجود ندارد، راه برای فرار صاحبان املاک از نظارت‌ها باز است، وعده‌ها پوچ و راهکار‌ها هم پوشالی است. کار به جایی رسیده که برخی بنگاه‌داران از موجران می‌خواهند که به مستاجر رحم کنند و دست از زیاده‌خواهی بردارند.
حالا دولت طی مصوبه‌ای سقف افزایش اجاره بهای مسکن در سال ۱۴۰۱ نسبت به اجاره بهای سال ۱۴۰۰را، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد تعیین کرده است. این مصوبه تنها مختص به قرارداد‌های تمدیدی نبوده و برای کلیه قرارداد‌های اجرا در نظر گرفته شده است.
با این حال کارشناسان مسکن معتقدند این مصوبه غیرقابل اجراست و تنها دو گروه موجر و مستاجر را به جان هم می‌اندازد، از طرف دیگر کارشناسان حقوقی نیز این مصوبه را فاقد وجاهت قانونی دانسته و عنوان می‌کنند که حاکمیت حق ندارد در مورد مال مردم جز به تجویز قانونی مداخله کند. تجربه مصوبه مشابهی که در دوران کرونا اعلام شد نشان داد که چنین قوانینی در شورا‌های حل اختلاف و محاکم نیز پذیرفته شده نیست و در نهایت این موجر است که دست بالا را در دعاوی مربوطه دارد و در نهایت موجر می‌تواند از حق قانونی خود برای عدم تمدید اجاره و جواب کردن مستاجر استفاده کند.
راهکار‌های دیگر مانند گرفتن مالیات از صاحب‌خانه‌ها نیز راهکار مناسبی نیست چرا که در مواردی مالک میزان مالیات را از مستاجر وصول می‌کند و اصولا به همین شرط خانه را اجاره می‌دهد.
بیشتر بخوانید: به روز ترین قیمت رهن و اجاره در تهران
محمود اولاد کارشناس مسکن به رویداد۲۴ می‌گوید: افرادی که از فرماندهی به حکمروایی رسیده‌اند فرق بین پادگان و نظام‌های اقتصادی را نمی‌دانند و فکر می‌کنند که در این حوزه هم همه به دستور هستند و با یک فرمان همه‌چیز حل می‌شود در حالیکه چنین نیست و در عمل اینگونه قوانین به ضرر مستاجران تمام شده و هزینه‌های آن‌ها را به شدت افزایش می‌دهد.
به گفته او چنین قوانینی باعث می‌شود که برخی موجر‌ها از اجاره دادن مسکن سرباز می‌زنند یا شرایطی را به مستاجر تحمل کنند که بدتر از وضعیت فعلی است، به عنوان مثال برخی موجر‌ها از مستاجر سفته می‌گیرند که در موعد مقرر ملک را تخلیه کند. برخی موجر‌ها هم به بهانه‌هایی مختلفی مانند قرض مبالغی را اضافه‌تر از مستاجر می‌گیرند و در موعد تمدید اجاره همان مبلغ را به عنوان ودیعه مسکن برمی‌دارند. عدم ثبت معاملات، نوشتن مبالغ در پشت اجاره‌نامه و... راهکار‌های دیگری هستند که کمک می‌کند موجر از اجرای مصوبات فرار کند.
او درباره تجربه شخصی خودش درباره فرار موجر از مقررات وضع شده می‌گوید: حدود ۱۰ سال پیش در یکی از محلات جنوب تهران واحدی را اجاره کردم آن زمان موجر به من گفت باید تعهد بدهم که مالیات به او تعلق نمی‌گیرد و اگر چنین شود من باید مبلغ مربوطه را پرداخت کنند. موجر از من چک گرفت تا در صورت تعلق گرفتن مالیات، چک را خرج کنند، اما یک سال بعد که ملک را تخلیه کردم همچنان چک را به امانت نگه داشتند تا مبادا در سال‌های آینده مالیات بابت اجاره امروز ملک به آن‌ها تعلق بگیرد و جالب است که بعد از گذشت ۱۰ سال همچنان چک نزد موجر است. این وضعیت نشان می‌دهد که وضع مالیات بر اجاره مسکن هم شرایط را برای مستاجر بدتر می‌کند و به راحتی قابل انتقال به مستاجر توسط موجر است.
این کارشناس مسکن معتقد است که بازار به این شیوه‌ها کنترل نمی‌شود و نمی‌توان برای آن قیمت تعیین کرد. در طرح فعلی که برای تعیین سقف اجاره‌بها آمده است نیز واقعیت این است که نه به لحاظ شرعی و نه به لحاظ قانونی هیچکس نمی‌تواند دیگری را وادار کند که با قیمت خاصی کالای خود را بفروشد. راهکاری مانند بستن مالیات هم جواب نمی‌دهد و نتیجه معکوس می‌دهد یعنی نه تنها افزایش اجاره انجام می‌شود که هزینه‌های جانبی مانند مالیات نیز بر مستاجر تحمیل می‌شود.
وی می‌گوید: موجر قیمتی برای ملک خود تعیین می‌کند اگر این قیمت خیلی نجومی و خارج از توان پرداخت مستاجرهاست، نباید متقاضی داشته باشد تا موجر ناچار به بازگرداندن قیمت به حد پایین‌تر شود. اما هر قیمتی که موجر اعلام می‌کند بازهم مشتری دارد علت این مساله آن است که تعداد واحد‌های اجاره‌ای به شدت کم و تعداد متقاضیان به شدت زیاد است که این موضوع باعث افزایش قیمت شده است. این مصوبات هم باعث می‌شود که یک سری از موجران از اجاره مسکن منصرف شوند که باعث کاهش هر چه بیشتر عرضه می‌شود درحالیکه متقاضیان به شدت زیاد می‌شود.
اولادی می‌گوید: اگر برای میزان اجاره‌بها سقف تعیین شود، قیمت‌ها به صورت غیررسمی تعیین می‌شوند. ما صورت مساله را اشتباه فهمیده‌ایم و گمان می‌کنیم مشکل افزایش قیمت اجاره‌بهاست؛ درحالیکه مشکل اصلی کاهش درآمد خانوارهاست. درآمد‌های ما طی ۱۰، ۱۵ سال گذشته به شدت کاهش یافته و افراد روز به روز فقیرتر شده‌اند در چنین شرایطی مردم به نسبت درآمدشان خرج می‌کنند؛ مثلا گوشت کمتر مصرف می‌کنند، مسافرت محدود می‌شود و ... در نهایت برای مسکن هم افراد چاره‌ای ندارند که در محلات پایین‌تر شهر رفته و در واحد‌های کوچکتری ساکن شوند.
او می‌گوید: خانواده‌ای که تا دیروز در شمال شهر خانه اجاره می‌کرد امروز به مرکز شهر آمده و فردی که در مرکز شهر خانه گرفته به جنوب شهر رفته است، مستاجران مستقر در جنوب شهر نیز به حاشیه رفته‌اند، حاشیه‌نشینان نیز به کارتن‌خوابی و کپرخوابی روی آورده‌اند. من بار‌ها بر این نکته تاکید کرده‌ام که معضلات مسکن مربوط به بخش مسکن نیست بلکه مربوط به خارج از این حوزه است از یک سو مردم هر روز فقیرتر می‌شوند و از طرف دیگر در این بخش سرمایه‌گذاری انجام نمی‌شود.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه نرخ رشد تشکیل سرمایه‌گذاری در عرصه تولید منفی است، اضافه می‌کند: همه چیز در جامعه ما در حال فرسایش است، حجم ساخت و ساز به شدت کاهش یافته و مسکنی ساخته نمی‌شود در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها را صرفا با دستور کنترل کرد.