رویداد۲۴ تمدید کردن قرارداد اجاره به معنی ادامه‌دادن قرارداد و رابطه حقوقی خاص طرفین، بعد از اتمام مدت قرارداد و برای یک بازه زمانی مشخص بوده؛ بی‌آنکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید، میان آن‌ها باشد؛ بنابراین، منظور از تمدید متن قرارداد اجاره، آن است که موجر (اجاره‌دهنده) و مستأجر (اجاره‌کننده) در پایان مدت قرارداد اجاره، توافق کنند که قرارداد اجاره منعقد شده، برای مدت زمانی مشخص دیگری، به‌عنوان‌مثال شش ماه دیگر، میان آن‌ها ادامه یابد.
تمدید کردن قرارداد اجاره دو حالت دارد:
تمدید اجباری در قرارداد در حقوق کشور ما، در دو مورد پیش‌بینی شده: تمدید اجاره‌های تجاری مشمول قانون سال پنجاه و شش و تمدید اجاره در زمان کرونا. در تمدید قرارداد اجاره، به نحو اجباری، عقد اجاره به‌حکم‌قانون گذار و بدون نیاز به رضایت موجر برای این امر، تمدید می‌گردد.
بنابراین، به‌غیراز قصد و رضای مالک که در این نوع از تمدید، موردنیاز نبوده، سایر شرایط تمدید اختیاری اجاره در اینجا نیز باید وجود داشته باشد. اما علاوه‌برآن شرایط، تمدید متن قرارداد اجاره به‌صورت اجباری، نیازمند شرایط دیگری است که به شرح ذیل هستند:
شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره مشمول قانون پنجاه و شش
برای اینکه قرارداد‌های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال پنجاه و شش، به طور خودکار و با حکم قانون‌گذار و بدون رضایت موجر، تمدید گردد، لازم است یک سری شرایط اختصاصی وجود داشته که شامل موارد زیر است:
اجاره مربوط به ملک تجاری باشد.
اجاره در فاصله سال‌های ۵۶ تا ۷۶ منعقد شده باشد.
مستأجر، مرتکب یکی از تخلفات مذکور در قانون پنجاه و شش، همچون تغییر شغل و انتقال اجاره به شخص دیگر، نشده باشد.
باتوجه‌به اعلام ستاد ملی کرونا در سنوات قبل و به‌منظور حمایت از مستأجران، قرارداد‌های اجاره، با وجود شرایطی، در دوره شیوع کرونا در کشور، تمدید می‌گردند که این شرایط، بر اساس سال‌های قبل، عبارت‌اند از:
اجاره، مسکونی باشد.
قرارداد اجاره تا ۳ ماه پس از پایان شیوع بیماری، تمدیدید می‌گردد.
مستأجر، مرتکب تخلف در انجام وظایف قانونی خود نشده؛ مالک، ملک را به دیگری انتقال نداده و برای استفاده شخصی، نیاز نداشته، قصد ساخت ساختمان جدید را نداشته و مستأجر نیز با مبلغ اجاره‌بهای اعلام شده از سوی دولت، برای تمدید قرارداد، موافق باشد.
تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۲، به طور اختیاری، با توافق موجر و مستأجر انجام می‌گیرد. ازآنجاکه تمدید قرارداد اجاره، در این حالت، یک توافق دوطرفه، میان مالک و مستأجر بوده، لذا لازم است تا دارای شرایط صحت قرارداد‌ها باشد؛ بنابراین، شرایط تمدید قرارداد اجاره، در فرض اختیاری بودن آن، عبارت‌اند از:
قصد و رضای طرفین: برای تمدید اختیاری قرارداد اجاره، لازم است تا مالک و مستأجر، هم دارای قصد بوده و هم این قصد، مبتنی بر یک رضایت باطنی باشد؛ بنابراین، تمدید قرارداد اجاره در حالتی که یکی از طرفین، فاقد قصد بوده، مثل‌اینکه مست بوده، یا فاقد رضایت باشد، متل اینکه اکراه و اجبار به انعقاد قرارداد شده باشد، صحیح نخواهد بود.
اهلیت طرفین: یکی دیگر از شرایط تمدید قرارداد اجاره، در حالت اختیاری، آن است که طرفین، دارای اهلیت باشند؛ بنابراین، چنانچه در لحظه تمدید قرارداد اجاره، موجر یا مستأجر، مجنون یا سفیه باشند، تمدید قرارداد اجاره، توسط آن‌ها امکان‌پذیر نیست.
موضوع معین: تمدید قرارداد اجاره، یک توافق میان طرفین بوده، بنابراین لازم است که موضوع آن، همچون هر قرارداد دیگری، معین شود. موضوع تمدید متن قرارداد اجاره، همان عقد اجاره سابق بوده، لذا، لارم است تا طرفین، در تمدید قرارداد، شماره و تاریخ عقد اجاره‌ای که قصد تمدید آن را دارند، مشخص نمایند.
جهت مشروع: منظور از جهت، آن هدف اصلی است که طرفین، برای رسیدن به آن، قرارداد را منعقد می‌کنند که باید مشروع و قانونی باشد؛ بنابراین، اگر تمدید قرارداد اجاره، با این هدف، انجام‌گرفته که مستأجر در محل اجاره، قمارخانه دایر کند، تمدید قرارداد، صحیح نخواهد بود.
منبع: مجله دلتا