رویداد۲۴ مریم آیتی: «تسه» یا اوراق تسهیلات مسکن در بورس معامله می‌شود. افرادی که قصد خرید خانه دارند به دلیل نداشتن وجه کافی برای خرید خانه مجبور به استفاده از وام مسکن می‌باشند. حال برخی از افراد با سپرده گذاری در بانک مسکن در حسابی تحت عنوان تسهیلات صندوق پس انداز یکم به مدت یک سال آن هم با نصف وجه مورد نیاز خود میتوانند از این وام استفاده کنند، اما برخی دیگر به دلیل نیاز ضروری به این وام مجبور به خرید اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در بازار سرمایه و ارائه آن به بانک مسکن برای دریافت وام می‌باشند.
تسه یا اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، اوراق بهاداری است که در بازار عادی فرابورس ایران معامله می‌شود و منتشرکننده آن بانک مسکن است. این اوراق به صاحبان حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز بانک مسکن تعلق می‌گیرد و قابلیت معامله در بازار فرابورس را دارد.
نماد معاملاتی آن شامل کلمه “تسه” (سه حرف ابتدایی تسهیلات) و چهار عدد است. از چپ به راست، دو رقم ابتدایی این عدد مشخص‌کننده سال و دو رقم بعدی مشخص‌کننده ماه صدور آن است. برای مثال “تسه ۹۹۰۷” نمایانگر اوراق امتیاز تسهیلات مسکن صادرشده در مهرماه ۱۳۹۹ است.
برای بررسی اوراق گواهی تسهیلات مسکن کافی است وارد سایت tsetmc.com شوید و در قسمت سرچ این سایت کلید واژه «تسه» را وارد کنید و قادر به دیدن اوراق تسهیلات مسکن با سررسید‌های مختلف خواهید بود.
به این صورت است که از طریق بانک مسکن اقدام کرده و بابت سپرده خود، اوراق بگیرید. در این روش باید به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و اقدام به افتتاح حساب ممتاز کنید. در این حالت، شما باید مبلغی را به مدت چند ماه در حساب خود نگه دارید. پس از آن، بانک به ازای سپرده به شما حق تقدم تسهیلات مسکن واگذار خواهد کرد. این اوراق در روز پانزدهم هر ماه به سپرده‌گذار اعطا می‌شود و پس از انجام فرایند‌های اداری، از اول ماه بعد این اوراق قابلیت معامله در بازار را دارند.
برای خرید اوراق تسه، اطلاع از شرایط اعطای تسهیلات بانک مسکن است. اگر متقاضی، تمایل به خرید یک واحد مسکونی داشته باشد. در چارچوب شرایط و ضوابط واحد‌های مسکونی مشمول تسهیلات بانک مسکن نگنجد نمی‌تواند از این تسهیلات بهره‌مند شود. در واقع این مرحله باید پیش از خرید اوراق انجام شود و توجه به آن امری ضروری است.
پس از اطلاع از شرایط اعطای تسهیلات، اگر متقاضی، کد بورسی داشته باشد، می‌تواند اوراق مذکور را خریداری کند.
• پس از اینکه در سایت tgfb.ir ثبت نام کردید و کد بورسی را دریافت کردید. واریز وجه خرید اوراق تسه به حساب کارگزاری است.
• سپس از طریق سامانه معاملاتی اکسیر یا پرانا اقدام به خرید اوراق نمایید.
• پس از گذشت یک روز کاری، گواهی اوراق خریداری شده آماده تحویل به مشتری است. متقاضی باید این برگه را از سایت ddn.csdiran.com دریافت و نزد بانک مسکن ارائه کند.
• بعد از اینکه متقاضی مراحل بانکی را انجام داد و وام خود را از بانک مسکن دریافت کرد، اوراق مربوطه توسط بانک باطل می‌شود.
• با انجام این کار این اوراق دیگر قابل فروش نخواهند بود. به هنگام ثبت سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی چک حاوی مبلغ وام از جانب نماینده بانک به فروشنده تحویل داده می‌شود.
• با توجه به خرید و فروش اوراق تسه در بازار سرمایه، چطور می‌توان از قیمت این اوراق آگاه شد و مبنای قیمت‌گذاری این اوراق چیست.
• بهای اوراق تسه، وابسته به عرضه و تقاضاست و از این رو متغیر است.
• برای اطلاع از آخرین قیمت اوراق تسه: می‌توانید به سامانه شرکت مدیریت فناوری بورس تهران به آدرس www.tsetmc.com مراجعه کنید.
جهت در یافت برگ سهام خریداری شده به سایت ذینفعان بازار سرمایه ddn.csdiran.com مراجعه کنید. پس از دریافت برگ سهام آن را پرینت گرفته و به بانک تحویل دهید.
تعداد خرید اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، به میزان تسهیلات موردنظر متقاضی بستگی دارد: برای مثال اگر متقاضی تمایل به دریافت حداکثر تسهیلات خرید یا احداث واحد مسکونی (یعنی مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان) دارد، لازم است تعداد ۲۰۰ ورقه اوراق تسهیلات مسکن (ارزش هر ورقه حدود صد هزار تومان) را خریداری نموده. با در دست داشتن گواهی اوراق خریداری‌شده و سایر مدارک لازم، به شعب بانک مسکن مراجعه نماید.
برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس، کارمزد وجود دارد. خریداران این اوراق باید ۰/۰۰۴۹ از مبلغ کل سفارش خود را به عنوان کارمزد پرداخت کنند. این مبلغ در هنگام فروش این اوراق، برابر ۰/۰۰۲۴ خواهد بود. به طور خلاصه: کارمزد خرید: ۰/۰۰۴۹ یا (۰.۴۹ درصد مبلغ معامله) کارمزد فروش: ۰/۰۰۲۴ یا (۰.۲۴ درصد مبلغ معامله)
مدت اعتبار اوراق تسهیلات مسکن برای معامله دو سال پس از تاریخ انتشار است. اما مدت اعتبار اوراق برای دریافت وام دوسال و یک ماه است. پس از گذشت دو سال از تاریخی که در اوراق تسهیلات مسکن ثبت شده است. بانک به اوراق ذکر شده وامی اختصاص نمی‌دهد و امکان فروش اوراق تسه نیز وجود ندارد. (به عنوان مثال اوراق “امتیاز تسهیلات مسکن آبان ماه ۱۴۰۰ (تسه ۰۰۰۸) ” در نیمه آبان ماه ۱۴۰۰ عرضه شده است و تا دو سال پس از این تاریخ، یعنی نیمه آبان ۱۴۰۲ اعتبار دارد.)
توجه فرمایید اوراق بانک مسکن تا ۴ ماه پس از خرید امکان فروش ندارند و در پرتفوی فرد قابل مشاهده نیستند، البته این محدودیت زمانی در مورد اوراقی که تنها ۴ ماه از مهلت معاملاتی آن‌ها باقی مانده است، وجود ندارد. به همین جهت امکان نوسان‌گیری در اوراق تسهیلات مسکن وجود ندارد. در واقع اگر تعدادی از این اوراق را خریداری کرده و همان روز قصد فروش آن‌ها را داشته باشید، سفارش فروش شما با خطا روبرو شده و ثبت نخواهد شد. (مگر آنکه تا تاریخ انقضای اوراق کمتر از ۴ ماه باقی مانده باشد.)
در صورتی که مدت اعتبار اوراق تسه به اتمام برسد و سپرده‌گذار از این تسهیلات استفاده نکند، نماد مذکور بسته خواهد شد و مبالغ به سپرده‌گذار بازگردانده نخواهد شد؛ و لازم است در هنگام خرید به این تاریخها توجه کنید، چون بعد از پایان انقضای اوراق، از بانک‌ها وامی دریافت نخواهید کرد. البته در اکثر موارد این فرصت دوساله اوراق برای شش ماه هم تمدید می‌شود. اوراقی که سر رسید آن‌ها نزدیک‌تر است، معمولاً ارزان‌ترند، چون فرصت کمی برای اخذ وام آن وجود دارد. البته گهگاه در لیست قیمت اوراق تسه مشاهده می‌شود که اوراق جدید از اوراق قدیمی ارزان‌ترند و اوراق قدیم باقیمت بالاتری در بازار معامله می‌شوند. این امر به دلیل برخی سفته‌بازی‌های قبلی برای اوراق قدیمی‌تر است.
• حذف دوره انتظار دریافت تسهیلات
• قیمت یکسان در سراسر کشور (امکان مشاهده آنلاین قیمت اوراق تسه از طریق سایت شرکت مدیریت فناوری بورس تهران)
• حذف واسطه‌گران و سوداگران از فرایند دریافت وام
• ثبت سند مسکن به نام وام‌گیرنده
• دریافت تسهیلات با مبالغ متنوع (تا سقف تسهیلات تصویب شده)
• نقل و انتقال در کمترین زمان از طریق بازار سرمایه
• این اوراق قابل معامله در بازار فرابورس ایران و با نماد تسه و اعداد سال و ماه صدور می‌باشد.
• اعتبار هر نماد از زمان صدور دو سال می‌باشد.
• مطابق با نظر بانک در شرایط خاص حداکثر تا دو دوره ۶ ماهه قابل تمدید می‌باشد.
• قبل از اقدام به خرید اوراق جهت اطلاع از ضوابط پرداخت وام و شرایط متقاضی و ملک مورد نظر و بازپرداخت تسهیلات و مدارک مورد نیاز به بانک مسکن مراجعه شود.
• برای جلوگیری از سودجویی‌های احتمالی، اوراق تسهیلات مسکن از ۲ تا ۴ ماه بعد از تاریخ خرید قابل فروش نیست.
• ناظر آن تا پایان محدودیت فروش فرابورس (cds) باقی می‌ماند و قابل تغییر نیست.
تبصره: محدودیت فوق برای نماد‌هایی که کمتر از ۴ ماه از اعتبار آن‌ها باقی مانده، اعمال نخواهد شد.
• بنابراین همان طور که مشاهده می‌کنید تا حدودی امکان سفته بازی در این اوراق از بین رفته است.
• شما به عنوان یک سرمایه گذار عادی (و نه سفته باز) باید در صورت نیاز به گرفتن وام، این اوراق را بخرید.
• سقف مبلغ قابل استفاده برای وام مسکن در شهرتهران ۱۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهر‌های با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۸۰ میلیون تومان و سایر شهر‌ها ۶۰ میلیون تومان است.
• مبلغ وام جعاله برای همه مناطق ۴۰ میلیون تومان است.
• این اوراق مشروط بر آنکه چه فاصله زمانی تا سررسید باقی مانده است، قیمت‌های مختلفی دارند، ولی معمولاً هرچه فاصله زمانی تا سررسید آن بیشتر باشد، این اوراق گران‌تر خواهند بود.
• بنابراین هنگام خرید اوراق به این نکته توجه داشته باشید تا کمترین هزینه ممکن را پرداخت نمایید.
همواره دو راه برای دریافت تسهیلات مسکن وجود دارد؛ سپرده‌گذاری در بانک یا خرید اوراق تسهیلات مسکن که در بورس با نماد “تسه” خرید و فروش می‌شود.
سپرده‌گذاری به چندین روش امکان‌پذیر است:
• افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم با سپرده‌گذاری ۶ تا ۴۰ میلیون تومان، بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۸ درصد.
• افتتاح حساب صندوق پس‌انداز جوانان با حداقل مبلغ واریز ۵۰۰ هزار ریال سالانه. بازپرداخت ۲۰ ساله و سود ۹ درصد.
• افتتاح صندوق پس‌انداز مسکن در طرح وام ۱۲ میلیونی با حداقل سپرده ۲۴ میلیون، بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۱۱ درصد
• افتتاح صندوق پس‌انداز مسکن در طرح وام ۲۰ میلیونی با حداقل سپرده ۲ تا ۱۰ میلیونی (یک تا ۳٫۵ ساله)، بازپرداخت ۱۲ ساله، سود ۱۱ درصد
اگر زمان کافی برای سپرده‌گذاری را ندارید، بانک به شما می‌گوید که باید امتیاز وام فرد دیگری را بگیرید؛ یعنی کسی که از قبل در بانک سپرده‌گذاری کرده و صاحب امتیاز وام شده می‌تواند این وام را به شما انتقال دهد. بالطبع فرد انتقال دهنده بابت پولی که از قبل در حساب خوابانده و از هزینه فرصت آن این امتیاز وام را به شما می‌فروشد تا شما بدون نیاز به سپرده گذاری و به سرعت وام دریافت کنید. این کار از طریق اوراق انجام می‌شود.
خرید اوراق مسکن راه چاره‌ای برای دور زدن سپرده‌گذاری در بانک است. با خرید این اوراق دیگر لازم نیست از یک سال قبل سپرده‌گذاری کنید. در عوض می‌توانید سراغ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن بروید که به اوراق مسکن یا اوراق تسه شناخته می‌شوند. پس از خرید تعداد کافی از اوراق و طی شدن مراحل اداری و قانونی، تقریباً چند روز طول می‌کشد، می‌توانید وام مسکن را دریافت کنید و آن را در اختیار فروشنده ملک بگذارید.
نرخ سود این وام ۱۷٫۵ درصد است و مدت‌زمان بازپرداخت اقساطش هم ۱۲ سال است. بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و هم به روش پلکانی ممکن است. در روش ساده شما یک مبلغ مشخص را هرماه در کل دوره بازپرداخت می‌پردازید؛ اما درروش پلکانی مبلغ اقساط به‌تدریج بیشتر می‌شوند. البته اگر خانه موردنظرتان در بافت فرسوده باشد، سود وام به ۱۶ درصد کاهش پیدا می‌کند.
بانک برای قسط‌بندی بازپرداخت وام مسکن سه‌راه پیش روی مشتری‌اش می‌گذارد. روش ساده به این شکل است که کل اقساط تا ۱۲ سال آینده مبلغ ثابتی دارند. طرح پلکانی سه درصد به این صورت است که هرسال معادل سه درصد به مبلغ اقساط اضافه می‌شود. سومین روش طرح پلکانی ۲۰ درصد است که هر چهار سال یک‌بار مبالغ اقساط وام، ۲۰ درصد بالاتر می‌رود.
• برای وام ۱۰۰ میلیون تومانی در تهران ماهیانه حدود یک‌میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
• برای وام ۸۰ میلیون تومانی در مراکز استان‌ها و شهر‌های با ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ماهیانه حدود یک‌میلیون و ۳۵۰ هزار تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
• برای وام ۶۰ میلیون تومانی در سایر شهر‌ها هم ماهیانه حدود یک‌میلیون تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
۱. سن بنا نباید بیشتر از ۲۰ سال باشد (از تاریخ صدور اولین پروانه ساختمانی)
۲. مبلغ وام نباید بیشتر از ۸۰ درصد قیمت ملک باشد.
۳.عدم وجود سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی
در کنار این وام می‌توانید یک وام جعاله ۴۰ میلیونی هم از بانک مسکن بگیرید که اگر عجله دارید می‌توانید برای آن‌هم اوراق تهیه کنید. سود این وام هم ۱۷٫۵ درصد است، اما دوره باز پرداختش کوتاه‌تر و حداکثر ۵ سال است.
۱. اصل و تصویر تمام صفحات سند مالکیت
۲. اصل و تصویر پروانه ساختمانی
۳. اصل و تصویر پایان کار ساختمانی
۴. اصل و تصویر بنچاق (در صورت لزوم) با تشخیص شعبه
۵. اصل و تصویر مبایعه‌نامه (قولنامه)
۶. اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده (تمام صفحات)
۷. قبض برق ساختمان (در صورت تشخیص شعبه)
۸. اصل و تصویر وکالت‌نامه (در تسهیلات دریافتی از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن وکیل صرفاً می‌بایست از بستگاندرجه یک باشد)
۹. اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه وکیل (تمام صفحات)
۱۰. اصل و تصویر اجاره‌نامه ملک (در خصوص املاک اوقافی)
۱۱. فرم درخواست تکمیل و امضاشده
• اولین و مهم‌ترین تفاوت در «سقف وام» است. با توجه به اینکه میزان جعاله بانک ملی نصف بانک مسکن بوده و تسهیلات بدون سپرده و بدون اوراق ۱۰ میلیون تومانی نیز صرفاً به بانک مسکن اختصاص دارد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق میان این دو بانک متفاوت است.
• تفاوت دوم به «مدت بازپرداخت وام» بازمی‌گردد. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در هر دو مدل ۱۲ ساله و با سود ۵/ ۱۷ درصد تعیین‌شده است، اما مدت بازپرداخت جعاله بانک مسکن ۵ ساله تعیین‌شده، درحالی‌که مدت بازپرداخت جعاله بانک ملی ۳ ساله است.
• سومین تفاوت در میزان اوراق تعلق‌گرفته به حساب‌های ممتاز بانک مسکن در مقایسه با حساب‌های طرح مسکن بانک ملی است. در مدل بانک ملی پس از یک سال معادل ریالی یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق می‌گیرد، اما در بانک مسکن پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از میزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد.
• تفاوت چهارم که برای خریداران مسکن بسیار مهم است، حذف سقف سنی در وام مسکن بانک ملی است. برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفاً به املاک تا ۲۰ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت می‌شود و املاک ۲۰ تا ۲۵ ساله نیز میتوانند حداکثر ۳۵ میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند؛ اما املاک بیش از ۲۵ سال هرگز امکان برخورداری از وام بانک مسکن را ندارند. این در حالی است که بانک ملی سقف سنی آپارتمان برای استفاده از وام بدون سپرده را حذف کرده و این نوع وام مسکن صرفاً بر این اساس که رقم آن تکافوی حداکثر ۸۰ درصد از ارزش نهایی ملک را داشته باشد، پرداخت می‌شود.
• تفاوت پنجم دو نوع دسترسی به تسهیلات بانک مسکن نیز فقدان دو اهرم کنترل سفته بازی و تقاضای سرمایه‌ای در بازار اوراق بانک ملی است. بانک مسکن به‌منظور ایجاد محافظ قیمتی برای اوراق‌مسکنی که به پشتوانه سپرده‌های ممتاز خود منتشر کرده است، دو اهرم را طراحی کرده که یکی از آن‌ها ممنوعیت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خرید و دیگری تعیین سقف روزانه خرید تا ۲۴۰ فقره اوراق است. بانک مسکن با استفاده از این دو ابزار توانسته قیمت اوراق در یک سال گذشته را باوجود بازگشت رونق به بازار مسکن تا حد زیادی کنترل کند. تابستان سال ۹۵ قیمت اوراق مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان هم رسیده بود، اما باسیاست‌های عرضه و تکیه بر ابزار‌های کنترل تقاضای سفته بازی قیمت اوراق از آن زمان به بعد کنترل شد و از ابتدای امسال نیز به پایین‌ترین حد خود در بیش از یک سال گذشته رسیده است، طوری که اکنون هر فقره اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس حدود ۶۳ هزار تومان مبادله می‌شود؛ اما بانک ملی فعلاً چنین ابزار‌هایی را به کار نگرفته و خریدوفروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خرید، ممکن و میسر است و این موضوع نگرانی درباره موج‌سواری روی قیمت اوراق «تملی» در ماه‌های آینده را بیشتر می‌کند.
اعداد و ارقام حاکی از آن است که متاهل‌های ساکن تهران برای دریافت وام مسکن باید بیش از ۱۲۰ میلیون تومان و متاهل‌های ساکن در شهر‌های با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر نیز بیش از ۸۰ میلیون تومان پرداخت کنند.
بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن حاکی از این است که هر برگ اوراق وام مسکن (تسه) در فروردین و اردیبهشت سال گذشته ۱۲۶ هزار تومان و در خرداد ماه نیز ۱۲۵ هزار و ۴۰۰ تومان قیمت دارد.
هر برگ اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در تیر سال گذشته ۱۲۵ هزار و ۷۰۰ تومان، در مرداد سال گذشته ۱۲۵ هزار و ۴۰۰ تومان و در شهریور سال گذشته نیز ۱۲۵ هزار و ۲۰۰ تومان داد و ستد می‌شود.
این اوراق در ماه مهر سال گذشته ۱۲۵ هزار تومان، در آبان ماه ۱۲۶ هزار تومان و آذر ماه ۱۲۵ هزار و ۸۰۰ تومان قیمت دارد.
اوراق تسهیلات مسکن در دی و بهمن سال گذشته نیز با قیمت‌های ۱۲۵ هزار و ۵۰۰ و ۱۲۵ هزار و ۳۰۰ تومان معامله می‌شود. این اوراق در سال جاری ۱۲۵ هزار و ۷۰۰ تومان قیمت دارد که این گزارش بر اساس همین قیمت نوشته شده است.
بر این اساس، مجرد‌های ساکن تهران میتوانند تا ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود؛ لذا برای دریافت ۲۰۰ میلیون تومان وام باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۱۲۵ هزار و ۷۰۰ تومانی، ۵۰ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن ۸۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق به مبلغ ۲۰ میلیون و ۱۱۲هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۷۰ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان می‌رسد.
سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهر‌های با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجرد‌ها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. با توجه به اینکه مجرد‌ها باید ۳۲۰ و متاهل‌های ساکن این شهر‌ها نیز باید ۶۴۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجرد‌ها باید ۴۰ میلیون و ۲۲۴ و متاهل‌ها نیز باید ۸۰ میلیون و۴۴۸ هزار تومان پرداخت کنند.