رویداد ۲۴ | سیدعلی خراسانی، حقوقدان گفت: اگر معامله‌ای را در مورد املاک با سند عادی انجام بدهیم جرم نیست ولی معامله‌مان باطل است اما در مورد پیش‌فروش نه‌تنها اعتبار معامله زیر سؤال می‌رود بلکه این کار هم جرم محسوب می‌شود و در قانون جرم‌انگاری شده است.
پیش‌فروش املاک علی‌رغم اینکه شرایط مناسبی را برای خریدار ایجاد می‌کند اما از ضریب امنیتی پایینی برخوردار است. در پیش‌فروش مسکن به دلیل اینکه امکان اخذ پاینکار برای هر واحد به‌صورت جداگانه وجود ندارد، معاملات پیش‌فروش به‌صورت قولنامه‌ای صورت می‌گیرد. با توجه به اینکه قولنامه یا سند عادی در سیستم رسمی کشور ثبت نمی‌شود خود بستری برای کلاهبرداران فراهم می‌کند. شرایط حل چالش مذکور با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول امنیت لازم فراهم شده است که دراینباره سیدعلی خراسانی در گفت‌وگو با ... توضیحاتی را ارائه می‌دهد.
افزایش سرمایه‌گذاری در حوزۀ مسکن با قانون الزام
سیدعلی خراسانی، حقوقدان و استاد دانشگاه از تاثیر قانون الزام بر افزایش سرمایه‌گذاری در حوزۀ مسکن می‌گوید:« قانون الزام می‌تواند در حوزۀ سرمایه‌گذاری در املاک مؤثر باشد. پیش از این وقتی کسی می‌خواست مشارکتی در ساخت انجام دهد، زمینی را بگیرد، برج، خانه بسازد تا زمانی که گواهی پایانکارش را نگرفته است عملاً ادارۀ ثبت مطلع نمی‌شود چند واحد دارد. تعداد زیادی واحد وجود دارد که با اینکه تکمیل شده به پایانکار نرسیده است و در اختیار اشخاص قرار دارد و معامله می‌شود. این قانون شرایطی را پیش‌بینی می‌کند که از زمان صدور پروانه ساختمانی مستقیماً در دفتر املاک اداره ثبت توسط شهرداری‌ها بارگذاری شود، شناسه یکتایی به هر آپارتمان تخصیص داده شود و آن کسی که مالک آن آپارتمان است تا قبل از اینکه پایانکار صادر شود بتواند نقل و انتقالات متعددی را روی این ملک انجام دهد و این نقل و انتقال هم به صورت رسمی به ثبت برسد.»
خراسانی ادامه می‌دهد:« ریسک قراردادهای مشارکت در ساخت، قراردادهای پیش‌فروش را تا اندازه زیادی کاهش می‌دهد، من نوعی با آرامش خاطر بیشتری سرمایه‌گذاری‌ام را انجام می‌دهم. در ازای سرمایه‌گذاری، واحدهایی که متعلق به من است را می‌توانم تصاحب کنم، به فروش برسانم و انگیزه بیشتری پیدا می‌کنم برای اینکه بخواهم در حوزۀ املاک سرمایه‌گذاری کنم به نظرم این ابزار حقوقی می‌تواند برای کسانی که می‌خواهند در حوزه املاک سرمایه‌گذاری کنند، جذاب باشد.»
انجام پیش‌فروش بدون سند رسمی جرم است
خراسانی در پاسخ به این سؤال که این قانون می‌تواند به ایمن شدن معامله پیش‌فروش کمک کند، می‌گوید:« در خود قانون چند نکته وجود دارد: اولاً قانون پیش‌فروش ساختمان که ابهام وجود داشت که آیا این قانون نسخ شده یا نه، می‌گوید این قانون همچنان معتبر است صراحتاً نمی‌گوید ولی از فهوای این قانون برمی‌آید که قانون پیش‌فروش همچنان معتبر و لازم‌الاجراست، حرف درستی هم است.»
خراسانی، حقوقدان از جرم‌انگاری می‌گوید:« نکته بعد اینکه در خود قانون پیش‌فروش ساختمان طبق ماده ۲۰ اگر اشتباه نکنم ضمانت اجرای کیفری برای کسانی که بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان می‌کنند، پیش‌بینی شده است و در این قانون همچنان این ضمانت اجرای کیفری به رسمیت شناخته شده یعنی نسخ نشده است. ما الان بعد از آن دوره‌هایی که در قانون پیش‌بینی شده اگر معامله‌ای را در مورد املاک با سند عادی انجام بدهیم جرم نیست ولی معامله‌مان باطل است اما در مورد پیش‌فروش نه‌تنها اعتبار معامله زیر سؤال می‌رود بلکه این کار هم جرم محسوب می‌شود و در قانون جرم‌انگاری شده است.»
خراسانی ادامه می‌دهد:« از این جهت قانونگذار با تمهیداتی که برای شناسه یکتا پیش‌بینی کرده است که قبل از صدور پایانکار به واحدها داده می‌شود معاملات پیش‌فروش را ایمن کرده است. درست است که قانون لازم‌الاجراست اما چون یک‌سری آیین‌نامه‌هایی باید در اجرای این قانون به تصویب برسد که بتواند در کنار قانون پیش‌فروش قرار بگیرد و خیالمان راحت باشد که اگر کسی خواست پیش‌فروشی انجام دهد می‌تواند خیلی راحت از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد قراردادش را به ثبت برساند و آن قرارداد، قرارداد معتبری باشد.»
فراهم‌شدن امکان بیمه اسناد رسمی
خراسانی از بیمه اسناد رسمی می‌گوید:« یک نکته هم بگویم شاید برایتان جالب باشد نه فقط برای پیش‌فروش، برای همه اسناد رسمی یک ترتیبی پیش‌بینی شده که از کشورهای خارجی هم گرفته شده است، آن هم بحث بیمه اسناد رسمی است. می‌گوید اگر طرفین در دفترخانه سند رسمی تنظیم کنند، می‌توانند از سازمان ثبت تقاضا کنند که مسئولیت مدنی ناشی از بطلان این سند رسمی را نزد یکی از شرکت‌های بیمه، بیمه کنند مثل همان کاری که در خودرو اتفاق می‌افتد.»
خراسانی، استاد دانشگاه ادامه می‌دهد:« خودرو را بیمه شخص ثالث می‌کنیم که اگر تصادفی، حادثه‌ای رخ داد خودمان مکلف به پرداخت خسارت نباشیم، شرکت بیمه بیاید این خسارت را جبران کند. در مورد اسناد رسمی هم این موضوع پیش‌بینی شده است که قوۀ قضاییه با محورهای سازمان ثبت موظف است با شرکت‌های بیمه مذاکره کند و ظرف مهلتی که در این قانون پیش‌بینی شده است شرایطی را فراهم کند که اگر این سند باطل شد، خسارتی به کسی در اثر بطلان وارد شد، بیمه جبران کند. سازمان ثبت بتواند از طریق شرکت‌های بیمه حق بیمه‌ای را دریافت کند و بیمه‌نامه را در اختیار اشخاص هم قرار دهد تا با خیال راحت معاملات خودشان را انجام بدهند و ترسی از بطلان سند رسمی نداشته باشند.»