رویداد۲۴ | امیرحسین جعفری: بازار مسکن در تهران وارد آشفتگی جدی شده است. افزایش اجازه تا ۵۰ درصد هم به گوش می‌رسد و برخی این وضعیت را ناشی از احتمال افزایش قیمت خانه در ماه‌های پیش رو می‌دانند. بازار مسکن سه سالی است که در رکود به سر می‌برد و خرید و فروش‌های آن اندک است، اما این دوره در حال پایان است و شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن، معتقد است که مسکن در دوره‌هایی که برای افزایش قیمت آماده می‌شود، این روند را از افزایش اجاره آغاز می‌کند. او می‌گوید: «وقتی مسکن برای گران شدن خیز برمی دارد، از افزایش اجازه شروع می‌کند. کنش و واکنش‌های اقتصادی که رخ می‌دهد و امید سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد، ملک نیز افزایش قیمت می‌یابد. برای حفظ پول، بهترین محل سرمایه‌گذاری در بلند مدت، مسکن است. زمانی‌که ثبات اقتصادی شکل می‌گیرد، مسکن نیز رونق می‌یابد. قبل از اینکه قیمتها افزایش جدی داشته باشند، ۶ ماه قبل، اجاره‌ها افزایش می‌یابند. افزایش اجاره اخیر نیز به همین خاطر است.»
افزایش ۲ هزار درصدی قیمت مسکن در ۱۲ سال اخیر
این کارشناس مسکن معتقد است که رکود بازار مسکن در حال پایان است و به مرور سرمایه‌ها به سوی بازار مسکن جذب می‌شوند. او می‌گوید: «رکود بازار مسکن جدی بوده و هست. دوره‌های رکود ۲ الی ۳ سال است. ما در سه سال اخیر دوره رکود داشتیم و الان دوره انتظار رونق را پشت سر می‌گذاریم. نقدینگی بازار به علت مسدود شدن در محل‌های سرمایه‌گذاری است. حرکت پول در کشور کند است و سرمایه‌گذاری متوقف شده اما به مرور در حال جاری شدن در بازار مسکن است. اولین نقطه‌ای که جاذب سرمایه است، بخش مسکن و تولید است. مسکن با اقتصاد کلان ما درگیر است و باید مشکل مسکن را در اقتصاد کلان حل کنیم. در خود مسکن راه‌حلی وجود ندارد. یکی از خواسته‌های بازار مسکن از دولت، تولید زمین مسکونی و افزایش ابزار‌های مالی است. بخش مسکن باید بتواند از انواع ابزار‌های مالی استفاده کند؛ در حالیکه این ابزار‌ها به دولت خلاصه شده است.»
ستاریان معتقد است که باید در گام اول نیاز مسکن کشور را تا سالانه یک میلیون واحد تأمین کرد، سپس به سراغ مالیات از تمامی خانه‌ها رفت. او می‌گوید: «اخذ مالیات از مسکن یک قاعده رسمی و جهانی است. وقتی شما قدرت تولید یک میلیون واحد مسکونی را پیدا کردید، دست به اخذ مالیات به شیوهٔ پلیسی کنید. بخشی از علل رکود، به واسطه همین نگاه هاست. قانون اخذ مالیات از خانه‌ها و خانه‌های لوکس، می‌تواند به نفع اقتصاد این حوزه باشد، به شرطی که میزان تولید به اندازه کافی باشد. ما باید تولید را چندین سال به اندازه کافی ادامه دهیم، بعد از آن اخذ مالیات از خانه‌های خالی را به صورت جدی پیش ببریم. وقتی بستر تولید مسکن ایجاد شود، کل اقتصاد کشور به حرکت در می‌آید. با قوانین دست و پا گیر و ایجاد یک شرایط خیلی بد، مسکن حساس می‌شود. در شرایطی که یک میلیون مسکن در سال نیاز داریم اما در دو سال اخیر به زیر ۳۰۰ هزار واحد در سال رسیده‌ایم.»
ستاریان معتقد است که بازار بدون نقدینگی به سمت تهاتر می‌رود و رکود تورمی نیز این انگیزه را افزایش داده است. او می‌گوید: «وقتی نقدینگی نباشد، بازار مسیر دیگری برای خود باز می‌کند. افزایش تهاتر ناشی از کمبود نقدینگی است. اگر افزایش تولید مسکن داشته باشیم، ۷۰ درصد صنایع کشور را به حرکت در می‌آورد. بخش عمده حمل و نقل را به حرکت در می‌آورد. در این صورت تهاتر کمتر می‌شود. تهاتر یک اتفاق نادر است که فقط در زمان رکود اوج می‌گیرد. در وضعیت ما که رکود تورمی است، خریدار و فروشنده هر دو خواهان معامله نیستند.»
فردین یزدانی، کارشناس مسکن، معتقد است که مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس در شرایط تورمی، نتیجه‌ای نخواهد داشت. او می‌گوید: «این پروژه هنوز مشخص نیست در چه مرحله‌ای قرار دارد. اخبار گویای این است که مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس نتیجه‌ای نداشته است. در شرایط تورمی این سبک مالیات‌ها جواب نمی‌دهد. در شرایطی که همه سعی دارند پول نقد را تبدیل به دارایی کنند، نمی‌توانیم چنین مالیاتی بگیریم. دریافت این مالیات‌ها در بهترین حالت اثری نخواهد داشت و مکانیسم‌های اجرایی مناسب زمانی‌ست که شرایط اقتصادی کل کشور ثبات داشته باشد. به همین خاطر طرح مالیات بر مسکن موفق نشده و موفق هم نخواهد شد.»
افزایش ۵۰درصدی اجاره بها
او معتقد است که افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در تهران با توجه به شرایط اقتصادی و کمبود توزیع مسکن، «امری طبیعی» است. او می‌گوید: «اتفاق جدیدی در بازار مسکن رخ نداده و چند سال است که اجاره‌ها همین قدر افزایش دارد. افزایش ۵۰ درصدی اجاره بها چندین سال است که به دلایل مشخصی از جمله افزایش قیمت مسکن، رو به رشد است. کسی که خانه‌ای دارد باید یک بازده‌ای از آن به دست آورد. تقاضا استیجار هم زیاد است. ملت اینقدر فقیر شده‌اند که دیگر کسی نمی‌تواند خانه بخرد و عرضه هم آنقدر نیست که بازار با کاهش تقاضا مواجه شود. افزایش قیمت اجاره خوب نیست اما با توجه به اتفاقاتی که افتاده، امری طبیعی است.»
مسکن، پدیده‌ای دست نیافتنی
این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: «مسکن به پدیده‌ای دست نیافتنی تبدیل شده است. تقریباً ۹۰درصد خانواده‌های جدید نباید حتی فکر صاحب‌خانه‌شدن را بکنند. این کار ناشی از توزیع ثروت نامتعادل است. فقر مسکن باعث کاهش کیفیت زندگی خانوار و توسعه فقر می‌شود. مملکت ما به طور کلی روی ریل نیست. مسکن هم بخشی از چالش‌های اقتصادی کشور است. تبدیل شدن خانه به یک پدیده دست نیافتنی، اثرات اجتماعی منفی فراوانی به دنبال دارد.»