نکاتی از زوایای پنهان بازار مسکن
رویداد۲۴ متوسط قیمت مسکن در تهران درحالی طبق آمار‌های رسمی به حدود متری ۸۰ میلیون تومان رسیده که ممکن است هضم این عدد برای افکار عمومی کمی دشوار باشد.
محض اطلاع لازم است بدانید خرید یک خانه ۱۰۰ متری در تهران بدون درنظر گرفتن موقعیت واحد و امکاناتی مثل آسانسور و پارکینگ حدود هشت میلیارد بودجه می‌خواهد و ارزش همین خانه در منطقه یک به عنوان گران‌ترین نقطه بازار مسکن پایتخت نزدیک ۱۶ میلیارد تخمین زده می‌شود. این عدد‌ها به استناد جدیدترین آمار‌های رسمی استخراج شده، اما داده‌های اخیر مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن پایتخت زوایای پنهان دیگری هم دارد. مثلا بدنیست بدانید در تهران به این بزرگی ظرف شهریور امسال به طور متوسط فقط روزی ۷۵ واحد مسکونی معامله شده و آمار‌ها ریزش ۷۰ درصدی حجم معاملات نسبت به سال ۹۷ یعنی پنج سال قبل را نشان می‌دهند.
یک؛ تعداد معاملات بازار مسکن تهران؛ تقریبا روزی ۷۵ واحد!
تعداد معاملات بازار مسکن تهران ظرف شهریور امسال طبق آمار و ارقام ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات کشور به سه هزار و هشت واحد مسکونی می‌رسد. اما در بخشی از گزارش جدید مرکز آمار اشاره شده تاریخ انجام معامله ۷۸۴ مورد از سه هزار و هشت ملکی که درباره آن صحبت می‌کنیم مربوط به ماه‌های گذشته است و فقط مرحله ثبت آن‌ها در سامانه املاک و مستغلات به شهریور امسال موکول شده.
تعداد معاملات بازار مسکن تهران به این ترتیب در شهریور امسال دقیقا دو هزار و ۲۲۴ واحد مسکونی محاسبه می‌شود. به این ترتیب در تهران به این بزرگی که جمعیت آن طبق آخرین سرشماری‌های رسمی بیش از ۹ میلیون نفر تخمین زده می‌شود، به طور متوسط طی شهریور امسال کمتر از ۷۵ واحد مسکونی در هر روز خریدوفروش شده است. برای اینکه بهتر بتوانیم درباره این عدد قضاوت کنیم، لازم است بدانیم شهریور پارسال و شهریور پنج سال قبل تعداد معاملات روزانه بازار مسکن تهران به ترتیب ۲۰۰ و ۳۴۵ واحد به ثبت رسیده است.
دو؛ سهم باورنکردنی مشاوران املاک از معاملات بازار مسکن
تعداد بنگاه‌های املاک در کشور به طور دقیق مشخص نیست. وجود مشاوران املاکی که بدون داشتن مجوز فعالیت می‌کنند، سازوکار نظارت بر املاکی‌ها را دشوار کرده، اما آخرین آمار‌های غیررسمی حاکی از وجود ۱۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز در سطح کشور است که گفته می‌شود فقط ۱۱ هزارتا از این بنگاه‌ها در تهران فعالیت دارند.
اگر آمار‌های رسمی را ملاک قرار بدهیم و سراغ ماشین حساب برویم آنوقت متوجه می‌شویم سهم هر بنگاه از حجم معاملات مسکن تهران کمتر از سه دهم محاسبه می‌شود و اگر فرض بگیریم طبق اصل لانه کبوتر هر بنگاهی یک معامله را جوش داده، آنوقت در هفت هزار و ۹۹۲ بنگاه املاک دارای مجوز در شهریور امسال هیچ ملکی خرید و فروش نشده است.
سه؛ ریزش ۷۰ درصدی معاملات درعرض پنج سال
حجم معاملات بازار مسکن تهران بااحتساب همه واحد‌هایی که شهریور امسال در سامانه املاک و مستغلات به ثبت رسیده، تقریبا نصف مدت مشابه در سال گذشته است.
آنطور که بانک مرکزی می‌گوید شهریور پارسال، دقیقا شش هزار و ۳۳ واحد آپارتمان مسکونی در تهران دست به دست شده است که این عدد حدود دوبرابر حجم معاملات شهریور امسال برآورد می‌شود. حالا برای اینکه درک بهتری از تحولات بازار مسکن تهران داشته باشید، با اجازه شما گریزی به سالهای قبل می‌زنیم. مثلا در شهریور ۱۴۰۰ روی هم هفت هزار و ۷۸۹ خانه در پایتخت خریدوفروش شده است. شهریور سال ۹۹ تعداد معاملات بازار مسکن تهران بیشتر از این حرف‌ها بوده و دقیقا هشت هزار و ۴۶۳ واحد مسکونی اعلام شده است.
حالا اگر به پنج سال قبل برگردیم متوجه می‌شویم، در شهریور آن سال حجم معاملات بازار مسکن تهران بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی بوده است. به این ترتیب به گواه آمار‌های رسمی حجم معاملات بازار مسکن تهران درحدفاصل شهریور ۱۳۹۷ تا شهریور امسال یعنی ظرف پنج سال حدود ۷۰ درصد آب رفته است.
بیشتربخوانید: کارشناس مسکن: مسکن به وحشی‌ترین بازار کشور تبدیل شده
چهار؛ ۴۵ سال انتظار برای خرید خانه در تهران
متوسط قیمت مسکن در تهران از متری ۸۰ میلیون تومان عبور کرده و حالا مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن یک کارگر ساده به حدود ۴۵ سال می‌رسد.
حداقل حقوق قانون کار امسال برای یک گارگر مجرد و بدون سابقه کار تقریبا هفت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان تعیین شده است. طبیعتا مثل ادوار گذشته با نزدیک شدن به پایان سال می‌توانیم منتظر افزایش حقوق‌ها باشیم و احتمالا در ماه‌ها و سالهای بعدی قیمت مسکن در تهران هم دستخوش تغییراتی می‌شود. اما اگر همین عدد‌ها را ملاک قرار بدهیم و فرض کنیم آن کارگر همه حقوقش را برای خرید خانه کنار بگذارد، آنوقت خرید یک خانه ۵۰ متری و نقلی با قیمتی نزدیک به چهار میلیارد، نیازمند ۵۴۷ ماه یا به عبارتی ۴۵ سال انتظار است.
پنج؛ تعداد معاملات مسکن در مناطق ۲۱ و ۲۲؛ کمتر از دو واحد در هر روز
منطقه ۲۱ و ۲۲ غربی‌ترین نقاط بازار مسکن تهران محسوب می‌شوند. یعنی جایی که محله‌های معروفی مثل چیتگر، تهرانسر، دهکده المپیک و ... در خود جای داده و متوسط قیمت مسکن در آنجا به ترتیب حدود متری ۶۲ و ۷۱ میلیون تومان برآورد می‌شود. اما گزارش مرکز آمار درباره اوضاع بازار مسکن حاوی نکته مهمی از این دو منطقه است.
حجم معاملات بازار مسکن در هر کدام از این دو منطقه ظرف شهریور امسال دقیقا ۵۱ واحد مسکونی اعلام شده است؛ کمتر از هر منطقه دیگری در تهران. یعنی در هر کدام از این دو منطقه که فایل‌های مسکن آن‌ها را می‌توانیم مثل مور و ملخ در پلتفرم‌ها پیدا کنیم، کمتر از دو واحد مسکونی در شهریور امسال خریدوفروش شده است. شهریور پنج سال قبل تعداد معاملات بازار مسکن در منطقه ۲۱ حدود ۳.۲ برابر شهریور امسال بوده و این عدد در منطقه ۲۲ تقریبا دو برابر مدت مشابه سال جاری تخمین زده می‌شود.
شش؛ کاهش ۷۶ درصدی معاملات در محبوب‌ترین منطقه تهران
منطقه پنج تهران به شکل سنتی پرمعامله‌ترین نقطه بازار مسکن تهران معرفی می‌شود. جایی که محله‌هایی مثل اکباتان، بخشی از پونک، جنت آباد و ... قرار دارند و خرید هر متر آپارتمان مسکونی در آنجا شهریور امسال کمی بیش از ۹۳ میلیون تومان آب خورده است. در همین نقطه از تهران شاهد خریدوفروش ۳۹۰ واحد مسکونی ظرف شهریور بودیم که معادل ۱۳ درصد از کل معاملات انجام شده در تهران است.
تعداد معاملات بازار مسکن در منطقه پنج درحالی بیشتر از سایر نقاط تهران اعلام شده که همین میزان معامله به معنی ریزش ۷۶ درصدی درمقایسه با پنج سال قبل است. آن موقع در عرض یک ماه هزار و ۶۴۸ آپارتمان مسکونی در منطقه پنج معامله شد.
هفت؛ ارزش وام خرید مسکن در تهران؛ فقط ۱۲ متر
رقم وام خرید مسکن در تهران امسال در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن معادل ۹۶۰ میلیون تومان است. گفتیم خوشبینانه، چون برای دریافت همین عدد باید زوجین به شکل جداگانه برای دریافت ۴۰۰ میلیون تومان اقدام کنند و از آنطرف متقاضی دریافت وام ۱۶۰ میلیونی جعاله باشند.
رقم وام خرید مسکن زوجین به این ترتیب در شهری مثل تهران که بیشتر از سایر شهرهاست، معادل ۱۲ متر آپارتمان مسکونی در پایتخت است. اگر همین بودجه را به شمال شهر یعنی جایی مثل منطقه یک که متوسط قیمت مسکن در آنجا به متری ۱۵۸ میلیون رسیده، ببریم، کفاف خرید شش متر آپارتمان مسکونی را می‌دهد و ارزش وام خرید مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران معادل ۲۳ متر آپارتمان مسکونی محاسبه می‌شود.
