چشم‌انداز بازار مسکن؛ ردپای رکود در کاهش قیمت‌ها
رویداد۲۴ بر اساس آنچه مرکز آمار ایران از متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران منتشر کرده است قیمت‌ها در آذر ماه ۱۴۰۲ افت داشته است و میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۷۴ میلیون و ۹۰ هزار تومان رسیده است؛ عددی که نسبت به آبان ماه ۲.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
به گزارش اعتماد، ضمن آنکه در آذرماه ۱۴۰۲ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٧٤،٤ رسید که نسبت به ماه قبل ٢.٩ درصد افت داشته است. نرخ تورم سالانه آذر ماه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٨٥،٧ درصد رسیده است که نسبت به مدت مشابه ماه قبل (٨٦.٣ درصد)، ۰.۶ واحد درصد کاهش داشته است، حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل معادل ۱.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد و از مجموع ۲۲ منطقه شهر تهران، ۱۴ منطقه رشد قیمتی ماهانه منفی را تجربه کرده‌اند، اما آیا این وضعیت می‌تواند نشانگر بروز افت‌های شدیدتر قیمت مسکن در ماه‌های آتی باشد؟
قیمت ساخت و ساز ارزان نشده است
عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افت قیمت‌ها در شهر تهران در طول یک ماه گذشته به «اعتماد» گفت: رکود به وجود آمده در بازار مسکن موجب افت قیمت‌ها شده است؛ ضمن آنکه میزان معاملات مسکن هم نسبت به سالهای قبل به‌شدت افت داشته است. اما باز هم به نظر می‌رسد متقاضیان در انتظار افت بیشتر قیمت‌ها و فروشندگان منتظر افزایش بیشتر قیمت‌ها هستند و برای عرضه واحدهای‌شان مقاومت می‌کنند تا واحد‌های خود را بتوانند گران‌تر بفروشند و چه بسا در انتظار اتفاقاتی هستند تا به بهانه آن قیمت‌ها را باز هم بالا ببرند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با بیان اینکه قیمت ساخت ارزان نشده است، تصریح کرد: در بخش ساخت و ساز مسکن نه قیمت مصالح ارزانتر از قبل شده و نه قیمت تمام شده ساختمان‌ها تغییری کرده است، پس اگر نوسان کمی در قیمت‌ها رخ داده به دلیل کاهش تقاضا در این بازار بوده است.
رکود بازار همچنان باقی است
آیت‌اللهی با اشاره به کاهش ۶۵ درصدی معاملات مسکن در آذر ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خاطرنشان کرد: رکود در بازار مسکن افزایش پیدا کرده است و این آمار‌ها هم تاییدکننده همین رکود بازار است و اینکه مردم قدرت خریدشان نسبت به قیمت‌های موجود پایین‌تر است و در انتظار افت بیشتر قیمت‌ها و گزینه‌های بهتری برای خرید هستند.
او درخصوص پروژه مسکن ملی نیز گفت: هر چند اقداماتی از سوی وزارت راه و شهرسازی در زمینه این پروژه انجام شده و زمین‌هایی هم در این خصوص در نظر گرفته شده، اما به دلیل عدم توانایی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، بانک‌ها فعلا نمی‌توانند به این پروژه ورود کنند، البته در حال حاضر نمی‌توان پیش‌بینی درستی از موفقیت یا عدم موفقیت این پروژه داشت.
آیت‌اللهی افزود: چنین پروژه‌های عظیمی در سطح کشوری نیازمند برنامه‌ریزی و مطالعات جدی اقتصادی و اجتماعی است البته همه دولت‌ها در ابتدای فعالیت‌شان به یکسری از مباحث در حوزه مسکن ورود می‌کنند که در دولت سیزدهم هم برنامه تولید ۴ میلیون مسکن ملی مطرح شد که باید در انتظار نتیجه آن بود.
قیمت‌ها چندان تغییری هم نداشته است
مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن نیز درخصوص آخرین تغییرات بازار که مرکز آمار ایران ارایه داده است، گفت: این قیمت ۷۴ میلیون و ۹۰ هزار تومان با حجم معاملات شهر تهران تخمین زده شده و به دلیل افت در معاملات قیمت‌ها کاهش پیدا کرده است، اما در واقعیت به نظر می‌رسد قیمت‌ها چندان تغییری هم نداشته است و کافی است به یکی از پلتفرم‌های دیوار یا شیپور و... مراجعه کنید و مقایسه‌ای از قیمت واحد‌های مسکونی داشته باشید متوجه می‌شوید که قیمت‌ها همه افزایشی بوده‌اند.
فراهانی در پاسخ به این پرسش که این افت قیمت‌ها بر چه اساسی منتشر شده است، افزود: شاید نمونه آمارگیری این حوزه تغییر کرده باشد یا ممکن است حجم معاملات در مناطقی بیشتر شده باشد که رشد قیمت‌ها در این مناطق کمتر بالا رفته باشد، به عنوان مثال؛ در گذشته حجم معاملات در مناطق ۱، ۲ و ۳ بیشتر بودند و در این مناطق دایما قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کرد و هر ساله گزارش معاملات هم از این مناطق نشان‌دهنده افزایش نرخ‌ها بود، اما ممکن است سمپل یا نمونه آمارگیری را به سمت مناطق دیگری که حجم معاملات بالاتری پیدا کرده‌اند برده باشند.
بیشترین حجم معاملات در بخش مسکن استیجاری است
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رکود در بازار مسکن تصریح کرد: در حال حاضر عملا بازار راکد است و هیچ کس تمایلی به فروش واحد‌های خود ندارد و به نظر می‌رسد افزایش قیمت در حوزه مسکن همچنان وجود داشته باشد، اما نکته اینجاست که این حجم معاملات و مانور‌ها اصلا نشان‌دهنده سلامت بازار نیست و این گزارش مسکن و این آمار‌ها اصلا ارتباطی به خرید مسکن اولی‌ها ندارد و تنها صرف معاملات را در نظر گرفته‌اند که می‌تواند معاملات سوداگرانه هم در میان آن‌ها باشد و هیچ داده معتبری هم برای سیاست‌گذاری محسوب نشود.
فراهانی ادامه داد: ضمن آنکه بیشترین حجم معاملاتی که در حال حاضر انجام می‌شود در بخش معاملات مسکن استیجاری است و تعداد قرارداد‌هایی که ثبت شده و کد رهگیری دارند و اینکه قیمت و حجم آن‌ها نشان‌دهنده شرایط بازار مسکن است.
وعده ساخت نهضت ملی به کجا رسید؟
این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر بخش زیادی از وعده ساخت ملی مسکن انجام نشده و تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد این پروژه عظیم آن هم در بخش زیرساخت‌ها فراهم شده و عملا چندان پیشرفتی هم نداشته است و به نظر می‌رسد این هدف‌گذاری هم از ابتدا غیرواقع‌بینانه بوده و عملا سرانجامی نخواهد داشت و به صورت کلی اینگونه پروژه‌های ملی مشکلات زیادی در پی دارند. او گفت: معمولا در چنین پروژه‌هایی ساخت و ساز‌های شهری را رها می‌کنند و دولت می‌خواهد از یک مجرایی برای ساخت و ساز وارد شود که در واقع عملیاتی هم نیست و در بهترین حالت ۳۰ درصد از واحد‌های مسکونی محقق نخواهد شد و بعید است که حتی در سه سال آینده هم این واحد‌ها ساخته شود.
کدام دهک‌های درآمدی مناسب طرح ملی مسکن هستند؟
فراهانی با بیان اینکه جانمایی درستی برای ساخت این پروژه صورت نگرفته است، گفت: در کنار همه این موارد تعداد مشارکت‌کنندگان زیاد نبوده و این طرح برای بسیاری از دهک‌های درآمدی مناسب نیستند و زمانی که قیمت‌ها تغییر می‌کنند عملا به سمت دهک‌های ۸ تا ۱۰ می‌روند که بسیاری از این دهک‌ها خودشان هم مالک هستند که نباید در این طرح شرکت کنند و دهک‌های پایین‌تر هم که قدرت مالی کمتری دارند اصلا مخاطب این طرح محسوب نمی‌شوند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در مجموع صدور مجوز‌های ساخت و ساز برای بخش خصوصی و دولتی از آسان‌سازی در تسریع صدور پروانه‌های ساختمانی تا اجازه تخریب و نوسازی در بافت‌های فرسوده، تقاضا برای خرید مصالح ساختمانی و استخدام نیروی کار را افزایش می‌دهد و به دلیل ظرفیت مشخص در ساخت و ساز‌ها شاید نیروی کار باشد، اما مصالح ساختمانی محدود است و به همین دلیل با افزایش قیمت‌ها در بخش مصالح ساختمانی روبرو می‌شویم و واحد‌هایی که ساخته می‌شوند قیمت بالاتری خواهند داشت.
او ادامه داد: در حال حاضر در تهران هیچ طرحی برای استطاعت‌پذیری واحد‌های مسکونی نوساز نداریم به جز یکسری از واحد‌ها که در بافت‌های فرسوده قرار دارند و در دست مالکینی هستند که یک طبقه در بافت فرسوده داشته‌اند و بعد از آن تراکم گرفته‌اند، اما سایر ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند برای فروش و اجاره با قیمت بازار عرضه می‌شوند.
