کلید افزایش عرضه مسکن/نفع «خانه‌اولی»ها از تحریک متقاضیان «جابه‌جایی»
رویداد۲۴ طرح «راه‌اندازی لیزینگ مسکن» برای بار دوم طی ۵ سال گذشته در دستور کار قرار گرفت. این طرح با هدف انجمادزدایی از بازار ملک هم در حوزه فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز و هم واحدهای مسکونی در حال ساخت، ابتدا موجب تقویت قدرت خرید بخشی از تقاضای مسکن که تاکنون از سبد تسهیلات ملکی محروم بود‌ه‌اند، می‌شود و در نهایت باعث افزایش عرضه مسکن خواهد شد.
گروه متقاضیان «جابه‌جایی» در بازار مسکن - دهک متوسط رو به بالا دارای استطاعت پرداخت قسط بالا - برای فروش خانه ریزمتراژ و خرید بزرگ‌متراژ به حداقل ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز دارد.
از آنجا که طی سالهای اخیر ارتباط موثری بین وام‌های خرید با نیاز این گروه برقرار نبود، از یکسو معاملات «تبدیل به احسن» در کمترین حجم اتفاق افتاد و ازسوی دیگر، خانه‌اولی‌های متقاضی «کم‌متراژ» با کمبود شدید فایل روبه‌رو شدند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد تسهیلات لیزینگ مسکن می‌تواند برای واحدهای میان متراژ و بزرگ، تقاضای موثر ایجاد کند و ضمن احیای نبض معاملات خرید در بخشی از بازار که با مازاد عرضه (واحدهای بزرگ) روبه‌رو است، فایل مناسب خانه‌اولی‌ها را نیز در بازار اضافه کند. این تسهیلات در نهایت بازار ساخت‌و‌ساز را - به‌واسطه فروش تازه‌سازها - از رکود خارج خواهد کرد.
سیاست‌گذار بخش مسکن برای گشایش قفل بازار‌های ساخت و ساز و خرید و فروش آپارتمان، کلید «لیزینگ» را پیشنهاد کرده است، اما برای به کار افتادن همین کلید رونق‌زا ابتدا باید ۵ قفل در مراحل بالاتر باز شود.
بمعاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پنج‌شنبه گذشته در گفت‌وگوی ویژه خبری شبکه دو سیما با ادبیاتی متفاوت از آنچه طی ماه‌های اخیر از سوی دولتی‌ها درباره «راهکار در اولویت دولت برای رونق‌بخشی به مسکن» مطرح شده، چالش موجود در این بازار را تحلیل کرد.
این مقام مسول در بخش مسکن در این برنامه تلویزیونی گفت: «پوشش ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی با تسهیلات، معقول است، اما با توجه به اینکه در این حوزه فقط بر تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم (وام خانه اولی) تمرکز شده، باید از روش‌های موجود فراتر رفت و از مسیر‌های دیگری همچون لیزینگ مسکن بهره گرفت.
از مسوولان بانکی خواسته‌ایم برای خانوار‌هایی که امکان پرداخت قسط ماهانه تا ۵ میلیون تومان را دارند، راه‌حل اعتباری ارائه کنند.»
طی ماه‌های اخیر و بعد از تغییرات مدیریتی در این وزارتخانه، «وعده‌ها، سخنرانی‌ها و البته طرح‌های در حال تدوین» با «نگاه تک‌بعدی به سمت عرضه مسکن بدون لحاظ افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی»، اعلام و پایه‌گذاری شد.
دغدغه‌ای که در این مدت توسط مدیران جدید برای بازار مسکن وجود داشته، عمدتا بر «جبران کمبود عرضه مسکن از طریق خانه‌سازی انبوه در بافت فرسوده و شهر‌های جدید در تیراژ مثلا ۴۰۰هزار واحد در سال» محدود بوده است و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز دو تا سه مرتبه به صراحت بر «نداشتن برنامه برای افزایش سقف وام خرید» تاکید کرده بود.
صرف‌نظر از اینکه پاسخ عملیاتی به آن دغدغه تا چه حد امکان‌پذیر است -و آیا سرمایه‌گذاران ساختمانی تا قبل از رویت واقعی مشوق‌ها، حمایت‌ها و یارانه‌های در نظر گرفته شده برای این منظور، حاضر به انجام تکلیف «خانه‌سازی به سفارش دولت» هستند یا خیر- این شکل نگاه از سمت سیاست‌گذار به بازار مسکن مبنی بر «حل همه مشکلات بخش در صورت صرفا افزایش عرضه» یک نقطه تاریک پرخطر دارد.
تمرکز بر سمت عرضه مسکن بدون توجه به نیاز اعتباری و قدرت خرید سمت تقاضا، در عمل «حلقه آخر زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی» را برای سازنده‌ها معطل و ناتمام می‌گذارد و «امکان فروش واحدهای ساخته شده» را به دلیل نبود قدرت خرید سلب می‌کند به‌طوری که هدف سیاست‌گذار مبنی بر رونق عرضه، در نهایت محقق نخواهد شد.
اکنون ظاهرا سیاست‌گذار با تشخیص «نیاز بازار مسکن به برنامه‌ها و راهکار‌های تعادلی به جای سیاست یکطرفه»، از شبکه بانکی خواسته است مقدمات راه‌اندازی مسیر «شارژ قدرت خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به بالا» را فراهم و این مسیر را فعال کند.
دهک‌های متوسط رو به بالا در همه سالهای گذشته و حتی از سال ۹۲ تا ۹۶ -که مدیران وقت بخش مسکن توانستند بانک مرکزی را به «پایان سرکوب تقاضای مسکن از طریق تعدیل سقف تسهیلات خرید متناسب با بخشی از تورم ملکی سالهای ۸۸ تا ۹۲» متقاعد کنند- از هر نوع تسهیلات بانکی چه به شکل وام و چه به در قالب لیزینگ، محروم بوده است.
طی ۴ سال منتهی به ۹۶، دو گروه در دولت و شبکه بانکی، تلاش کردند «بازار لیزینگ مسکن» را از بن‌بست سیاستی و اجرایی خارج کنند.
این بازار پس از آن تلاش‌ها، روی کاغذ و در چارچوب دستورالعمل مصوب بانک مرکزی مورخ سال ۹۵، از بن‌بست سیاستی خارج شد، اما چون محتوای دستورالعمل تاکنون ابزار موثر و کار راه‌انداز در اختیار شکل‌دهنده‌های بازار لیزینگ مسکن قرار نداده است، این بازار در واقعیت همچنان در بن‌بست قرار دارد به‌طوری که سقف تسهیلاتی که در حال‌حاضر برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان مصرفی قرار می‌گیرد ۱۶۰ میلیون تومان است که البته به نام وام بانکی پرداخت می‌شود.
قفل پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن هنوز باز نیست. نقشه‌ای که مسوولان بخش مسکن برای اجرا توسط سیستم بانکی در قالب «لیزینگ» یا اقدامی شبیه لیزینگ در نظر گرفته‌اند گروهی از متقاضیان خرید را پوشش می‌دهد که بر اساس آن، این گروه به «نیمه‌کاره‌ها، ناتمام‌ها و تازه‌سازها» در بازار ساخت و ساز مسکونی در شهرها (از طریق تسهیلات لیزینگ) متصل می‌شوند.
سال گذشته البته قرار بود خانه‌اولی‌ها از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم به پروژه‌های مسکونی در حال ساخت در شهرها متصل شوند. آن اتصال در حد «حرف» باقی ماند و اکنون قدرت خرید این تسهیلات به شدت کاهش پیدا کرده است.
ضمن آنکه، گفته می‌شود هر نوع تقویت سقف تسهیلات یکم به افزایش تقاضای سپرده‌گذاری در این صندوق منجر خواهد شد و، چون تعادل منابع و مصارف صندوق در همین وضعیت فعلی نیز در مرز به هم خوردن قرار دارد، بنابراین ورودی بیشتر به آن، کار خروج (پرداخت تسهیلات) را سخت می‌کند.
در شرایط موجود بازار مسکن که از یک سو سمت تقاضای مصرفی قدرت خرید ندارد و سمت عرضه (سازنده‌ها) نیز چشم‌انداز روشنی برای فروش واحدهای نوساز طی ماه‌های آینده برای خود متصور نیست، بار دیگر طرح «لیزینگ مسکن» از سوی مسوولان بخش مسکن مطرح شده است.
بررسی‌ها از کم و کیف این طرح نشان می‌دهد تسهیلات لیزینگ مسکن با توجه به ساختاری که اخیرا برخی شرکت‌های با سابقه قدیمی در این حوزه، برای پرداخت آن در نظر گرفته‌اند، برای گروهی از تقاضا جذابیت نسبی خواهد داشت.
این گروه، «متقاضیان جابه‌جایی در بازار ملک از واحد مسکونی متراژ کوچک یا متوسط به آپارتمان متوسط یا متراژ بزرگ» هستند. متقاضیان جابه‌جایی، اجاره‌نشین نیستند و با فروش آنچه در آن ساکن هستند قصد خرید واحد بهتر را دارند.
در صورتی که نقشه جدید «راه‌اندازی لیزینگ مسکن» یعنی طرح اتصال گروهی از متقاضیان خرید مسکن به واحدهای نوساز یا در حال ساخت در سمت عرضه به اجرا دربیاید، دو اتفاق مثبت در پی این طرح برای بازار مسکن رخ می‌دهد. اتفاق اول، آزادشدن واحدهای کم متراژ در بازار ملک و در نتیجه افزایش نسبی عرضه مناسب خانه‌اولی‌ها است که پیامد مثبت آن می‌تواند کنترل خودکار یا تنظیم سطح قیمت مسکن در این گروه متراژی باشد.
اتفاق دوم نیز رفع انجماد از بازار ساخت و فروش مسکن با توجه به حجم بالای واحدهای مسکونی متراژ متوسط و بزرگ در حال ساخت یا تازه‌ساز خواهد بود.
در ساختار اولیه در نظر گرفته شده برای تسهیلات لیزینگ مسکن، «تامین اعتبار ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی برای متقاضیان» مطرح است.
اما برای اقدام به راه‌اندازی بازار لیزینگ باید ۵ پیش‌اقدام صورت بگیرد. اول اینکه لازم است قفل ذهنی برخی مسوولان و سیاست‌گذاران در بازار‌های پول و مسکن نسبت به این موضوع بازشود. در سمت سیاست‌گذار این تصور وجود دارد که هر نوع تقویت قدرت خرید مسکن باعث تورم مسکن می‌شود. در قالب همین تصور، یک نگرانی ذهنی دیگر نیز درباره لیزینگ مسکن وجود دارد که «بازار لیزینگ را حیات خلوت بانک‌ها برای مصرف منابع یارانه‌ای بخش مسکن در مسیر پرداخت تسهیلات گران‌قیمت» تجزیه و تحلیل می‌کند و از همین رو، چندان موافق شکل‌گیری این بازار که می‌تواند مکمل مناسبی برای سبد وام خرید مسکن باشد، نیست.
کارشناسان اقتصاد مسکن در برابر این سوءبرداشت ذهنی معتقدند: طراحی مسیر مشخص برای پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان مصرفی آن هم به شکل هدفمند به گونه‌ای که تقاضای خرید به سمت عرضه‌های جدید هدایت شود، مانع از فعالیت سوداگرانه محرک قیمت خواهد شد ضمن آنکه بخش خصوصی مستقل از شبکه بانکی آمادگی مشروط برای این موضوع دارد.
قفل دوم نیز سیاست‌های یکجانبه در بخش مسکن است مبنی بر اینکه تمرکز بر افزایش عرضه بدون لحاظ نیاز مالی تقاضا، مسیر گشایش قفل لیزینگ را پیچیده می‌کند. فراتر از یک معاونت در یک وزارتخانه، باید در سطوح بالاتر از بدنه مدیریتی دولت، «نوع نگاه سیاست‌گذار به راهکار‌های برون‌رفت بخش مسکن از رکود دو طرفه معاملات و ساخت و ساز»، اصلاح شود.
قفل دیگر در مسیر گشایش قفل اصلی «لیزینگ مسکن»، سقف تعیین شده برای تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ است.
در دستورالعمل سال ۹۵ برای ضوابط راه‌اندازی لیزینگ مسکن، برای تعیین نرخ سود این تسهیلات، «سقف» تعیین شده است و سقف آن برای شرکت‌های وابسته به بانک‌ها، «معادل نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار» یعنی ۱۸ درصد و برای لیزینگ بخش خصوصی نیز «حداکثر ۳ درصد بیشتر از سود مصوب وام بانکی» یعنی ۲۱ درصد در حال حاضر اعلام شده است.
این در حالی است که برآورد کنونی فعالان بازار لیزینگ نشان می‌دهد در مقطع فعلی با توجه به قیمت تمام شده پول برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تسهیلات لیزینگ لازم است با نرخ سود ۲۴ تا ۲۵ درصد پرداخت شود. تسهیلات لیزینگ مسکن با توجه به توانایی کنونی شرکت‌های آماده کار در این حوزه، به شکل ۵ تا ۷ ساله می‌تواند پرداخت شود بنابراین نرخ تجهیز منابع در این بازار گران‌تر از بازار وام خرید مسکن که ۱۲ ساله است، خواهد بود.
قفل دیگر نیز «سرمایه مورد نظر برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن» است. شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها که سابقه قبلی در پرداخت این تسهیلات دارند با محدودیت قانونی افزایش سرمایه مواجه هستند.
آخرین پیش‌اقدامی که باید برای فراهم شدن زمینه حرکت کلید قفل شکن در بازار تسهیلات لیزینگ انجام شود، «راه‌اندازی ساز و کار اعتبارسنجی مشتریان بانکی به‌خصوص متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن» است.
اظهارنظر و موضع‌گیری اخیر مسوولان بخش مسکن درباره «تسهیلات خرید مسکن و تسهیلات لیزینگ» به گونه‌ای است که اگر این طرح به سرانجام برسد، «تسهیلات خرید مسکن با سقف متغیر و متناسب با استطاعت متقاضی تسهیلات برای پرداخت قسط ماهانه»، وارد بازار ملک می‌شود.
تا الان، هر نوع تصمیم‌گیری برای وام خرید مسکن بر «تعیین سقف ریالی برای پرداخت وام» استوار بوده است. هر چند از سال ۹۲ به بعد، «سقف شهری برای وام خرید مسکن بر حسب طبقه‌بندی جمعیتی شهرها» در نظر گرفته شد به این صورت که برای «تهران به‌عنوان پرجمعیت‌ترین شهر»، بیشترین سقف و برای شهر‌های کوچک، کمترین سقف وام خرید مسکن در حال حاضر وجود دارد، اما در نقشه طراحی شده برای لیزینگ مسکن، در هر شهر متناسب با درخواست ریالی متقاضی تسهیلات و همچنین اعتبار درآمدی و بانکی او از بابت توانایی پرداخت قسط ماهانه، تسهیلات به میزان حداکثر ۷۰ درصد بهای خرید واحد مسکونی، قابل پرداخت می‌شود.
در بازار مسکن در حال حاضر تقاضای موثر برای واحدهای بزرگ، به مراتب کمتر از واحدهای ریزمتراژ است و میزان عرضه نیز در این دو گروه متراژی کاملا برعکس است. پرداخت تسهیلات لیزینگ به دهک متوسط رو به بالا، این عدم تعادل را تا حدودی رفع خواهد کرد.
