بازنگری اخذ مالیات سالانه از املاک گران‌قیمت

رویداد۲۴ یکی از مهم‌ترین منابع درآمدی دولت‌های محلی و مرکزی در بسیاری از کشورهای جهان، مالیات بر دارایی (property tax) است که به صورت مالیات سالانه بر ارزش بازاری دارایی‌ها از قبیل زمین، ملک، خودرو و سایر دارایی‌های افراد وضع می‌شود.

در بین دارایی‌های افراد، زمین و ملک متداول‌ترین پایه مالیات بر دارایی است و عمده درآمدهای مالیاتی از این محل، از ملک و زمین حاصل می‌شود.

چگونگی اخذ و هزینه‌کرد این نوع مالیات در کشورهای مختلف متفاوت است اما در سال ۲۰۱۸، به طور متوسط ۵.۵ درصد از درآمدهای مالیاتی دولت‌ها در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه‌ی اقتصادی (OECD)، از این پایه مالیاتی حاصل شده است که این درصد در برخی کشورها از جمله کره جنوبی، انگلستان و آمریکا به بالای ۱۰ درصد نیز می‌رسد.

در کشور ما تا قبل از سال ۱۳۸۰، طبق ‌ماده ۳ قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه مالکین (‌اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی) نسبت به جمع ارزش املاک خود و حسب مورد املاک فرزندان تحت تکفل خود اعم از ‌مسکونی و سایر املاک واقع در محدوده شهرها و شهرک‌ها (‌به استثنای یک واحد مسکونی شخص حقیقی اعم از خانه یا آپارتمان به انتخاب او) به‌شرح زیر مشمول مالیات سالانه بودند:

‌تا مبلغ ۲۰ میلیون ریال معاف، ‌تا مبلغ ۴۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۲۰ میلیون ریال به نرخ ۲%، ‌تا مبلغ ۶۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۴۰ میلیون ریال به نرخ ۳%، ‌تا مبلغ ۸۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۶۰ میلیون ریال به نرخ ۴%، ‌تا مبلغ ۱۰۰ میلیون ریال نسبت به مازاد ۸۰ میلیون ریال به نرخ ۶%، ‌نسبت به مازاد ۱۰۰ میلیون ریال به نرخ ۸%. با این حال در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۸۰ این ماده حذف شد و بعد از آن تلاشی برای افزودن موارد مشابه صورت نگرفت هرچند عوارض نوسازی شهرداری که بر هر ملک به صورت سالانه وضع می‌شود به نوعی همین منطق را دارد اما مبلغ آن بسیار ناچیز است و درصد بسیار کمی از درآمدهای شهرداری‌ها را تشکیل می‌دهد. به عنوان مثال در بودجه پیشنهادی سال ۱۳۹۸ شهرداری تهران تنها ۶۰۰ میلیارد تومان به این موضوع اختصاص یافته است که حدود ۶ درصد از کل درآمدهای شهرداری تهران را شامل می‌شود.

این در حالی است که به نظر می‌رسد شهرداری تهران یکی از بهترین عملکردها را در زمینه عوارض نوسازی دارد و وضعیت در سایر شهرها احتمالا بدتر است.

در جریان بررسی لایحه بودجه ۹۹ در کمیسیون تلفیق مجلس، نمایندگان مجلس در این کمیسیون، مالکان واحدهای مسکونی گران‌قیمت با ارزش ۱۰ میلیارد تومان و بالاتر را مشمول پرداخت مالیات سالانه کردند.

این مصوبه با وجود اینکه پیش‌بینی می‌شود درآمد چندانی برای دولت ایجاد نکند و تعداد بسیار کمی از املاک را مورد اصابت قرار بدهد، اما به دلیل اینکه منجر به اضافه شدن یک پایه مالیاتی جدید (که در همه کشورهای دنیا وجود دارد و حتی تا قبل از سال ۱۳۸۰ نیز در کشور ما وجود داشت) به پایه‌های مالیاتی کشور می‌شود می‌تواند قدمی رو به جلو در بهبود نظام مالیاتی کشور محسوب شود. البته در خصوص این پایه مالیاتی ملاحظاتی قابل ذکر است از جمله:

الف- پیشنهاد می‌شود در سال شروع اجرایی شدن این ماده، به منظور آماده سازی زیرساخت‌ها و اجرای بهتر و ساده‌تر، املاک کمی مشمول این مالیات شوند (به طور مثال املاک بالای ۷ میلیارد تومان) و این مبلغ سال به سال تعدیل شود تا درصد بیشتری از املاک را در بر گیرد.

هرچند از منظر درآمدی این اقدام منجر به این می‌شود که درآمدهای ناشی از این محل حتی به هزار میلیارد تومان نیز نرسد اما از نظر اجرایی می‌تواند زیرساخت‌های سازمان مالیاتی را فراهم کند و در سال‌های بعد درصد اصابتش بیشتر شده و به قانون دائمی تبدیل شود. این مسأله منجر به تصویب راحت‌تر آن نیز می‌شود.

البته باید توجه شود که در عین تصویب این قانون، زیرساخت‌های مربوط به آن نیز طراحی و اجرایی شود وگرنه منجر به بی خاصیتی و عدم اجرای آن خواهد شد.

ب- لازم است در خصوص نحوه قیمت‌گذاری املاک از ساز و کارهای دقیق‌تری نسبت به ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم استفاده شود. در اغلب کشورها، با استفاده از قیمت املاک مشابهی که معامله شده‌اند، قیمت سالانه هر ملک تخمین زده می‌شود که در این تخمین، شرایط محیطی از قبیل محله ملک، و همچنین شرایط منزل مسکونی از قبیل متراژ و سن بنا در نظر گرفته شده و قیمت ملک تخمین زده می‌شود.

با توجه به وجود سامانه معاملات املاک و مستغلات، این کار می‌تواند به صورت سیستماتیک انجام شود و نیازی به تشکیل کمیسیون تقویم املاک و سازوکارهای آن وجود ندارد.

با توجه به اینکه در شرایط فعلی، ممیزین مالیاتی اقدام به ارزش‌گذاری املاک خواهند کرد، لازم است با اقداماتی از جمله مکانیزه کردن تخمین قیمت املاک با استفاده از مشخصات ملک، امکان سوء استفاده و تخمین‌های نادرست ممیزین مالیاتی از بین برود.

پ- لازم است در خصوص ارتباط این نوع مالیات با درآمدهای شهرداری و همچنین عوارض نوسازی تصمیم‌گیری شود. در کشورهایی که بخش زیادی از این پایه مالیاتی به دولت‌های محلی تخصیص می‌یابد، بخش مهمی از هزینه‌های دولتی نیز توسط دولت‌های محلی انجام می‌گیرد.

به طور مثال در کشور آمریکا که اکثر این درآمد به دولت‌های محلی اختصاص می‌یابد، بخش عمده‌ای از هزینه‌های آموزش و همچنین بخش زیادی از هزینه‌های سلامت توسط دولت‌های محلی صورت می‌گیرد.

به همین دلیل در صورتی که تصمیم بر این باشد که بخشی از این درآمد به شهرداری‌ها اختصاص یابد، می‌بایست در خصوص سایر پایه‌های درآمدی آن‌ها و حتی وظایف آن‌ها نیز تجدید نظر صورت بگیرد.

ت- در خصوص ضمانت اجرایی این پایه مالیاتی لازم است تدابیری اندیشیده شود چرا که به دلیل یک‌ساله بودن قانون بودجه، طبیعتا املاکی که در سال ۱۳۹۹ معامله نمی‌شوند انگیزه‌ای برای پرداخت مالیات نخواهند داشت و یا معامله ملک خود را به سال بعد موکول می‌کنند. بدین ترتیب لازم است ضمانت اجرایی علاوه بر دریافت مالیات در زمان نقل و انتقال برای آن در نظر گرفته شود.

ث- تعداد زیاد پله‌های این مالیات به خصوص در سال‌های آغازین اجرا توصیه نمی‌شود چرا که منجر به پیچیدگی بی‌مورد آن و احتمال بروز فساد در تخمین ارزش ملک می‌شود.

در مجموع، می‌توان مالیات‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم که مجددا در کمیسیون تلفیق امسال با تغییراتی تصویب شده است را در بلندمدت با استفاده از همین پایه مالیاتی اجرایی کرد. در بسیاری از کشورها نیز با افزایش نرخ مالیات سالانه املاک خالی نسبت به سایر املاک، عرضه خانه‌های خالی را تشویق می‌کنند.

محمد سعید تجریشی (کارشناس اقتصادی)