سقف وام مسکن افزایش می‌یابد؟

رویداد۲۴ قدرت خرید وام مسکن به حدی پسرفت کرده که وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارات خود، از ارائه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن به بانک مرکزی خبر داد. بنا به اعلام محمد اسلامی، «ما پیشنهادی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ارائه کرده‌ایم؛ البته بسته تامین مالی آن باید توسط بانک مرکزی تدوین و ارائه شود و تا این بانک نظر خود را اعلام نکند، نمی‌توانیم در مورد افزایش تسهیلات تصمیم‌گیری کنیم.»

وی تاکید کرد: «افزایش تسهیلات مسکن به این بستگی دارد که آیا بانک مرکزی می‌تواند منابع آن را تامین کند یا خیر.»

قدرت خرید وام مسکن در تهران چقدر است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که تا اوایل سال ۱۳۹۶ حدود ۶۰ درصد قیمت یک واحد ۶۰ متری در تهران را پوشش می‌داد، حالا اثرگذاری خود را از دست داده است. در واقع هم‌اکنون با وام ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین می‌توان در پایتخت ۶.۵ متر مسکن خریداری کرد.

آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن مربوط به شهریورماه امسال بیانگر آن است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به ۲۴ میلیون و ۲۸۰۰ هزار و ۱۰۰ تومان رسیده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل، رشد ۹۱.۷ درصدی را نشان می‌دهد.

در این میان، بنا به اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی، «متوسط قیمت مسکن ۲۶ استان کشور زیر ۱۰ میلیون تومان است.» محمود محمودزاده معتقد است: «اگر در تهران عدد منطقه یک را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان خواهد رسید.»

اما با این حال، به گفته وی، «براساس بررسی‌های صورت گرفته در ۷ استان کشور (در شهرهای مرکز استان) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (طی مرداد ۹۹) زیر ۵ میلیون تومان بوده است. در ۱۹ استان متوسط قیمت مسکن زیر ۱۰ میلیون تومان، در ۲ استان بالای ۱۰ میلیون و زیر ۱۵ میلیون تومان و فقط در یک استان (شهر تهران) متوسط قیمت مسکن بالای ۲۰ میلیون تومان بوده است.»

محمودزاده با تاکید بر این‌که در ۲۶ استان کشور متوسط قیمت مسکن زیر ۱۰ میلیون تومان است، متذکر شد: «اگر برای این استان‌ها متوسط‌گیری کنیم، متوسط قیمت مسکن کشور ۲۴ میلیون تومان نیست، بلکه ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان خواهد بود.»

زمان دسترسی یک خانوار به مسکن به ۱۰۰ سال رسید

آن‌طور که در گزارش‌ها دیده می‌شود، مدت زمان دسترسی یک خانوار به مسکن به ۱۰۰ سال رسیده است. محاسبات نشان می‌دهد در صورتی که متوسط درآمد هر خانوار براساس دریافتی یک کارگر قرارداد مستقیم را رقمی حدود ۳ میلیون تومان در هر ماه فرض کنیم و از آنجایی که مرکز آمار، سبد هزینه‌ای خانوار از بخش مسکن را یک سوم درآمدهای آنها می‌داند، در نتیجه یک خانوار تا ۱۱ میلیون تومان از درآمد سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دهد.

با توجه به اینکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران تا ۲۴.۲ میلیون تومان است؛ قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری به یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است، در صورتی که رشد سالانه قیمت مسکن را با رشد سالانه حقوق کارگر برابر و یکسان در نظر بگیریم، بیش از ۱۰۰ سال طول می‌کشد تا این خانوار بتواند از طریق سیستم پس انداز، مسکن مورد نیاز خود را خریداری کند.

اگر این فرد بخواهد بخشی از زمان مورد نظر را با تسهیلات مسکن جبران کند، این شاخص برای متقاضی فردی دریافت تسهیلات (۱۰۰ میلیون تومانی) به ۹۰ سال و برای زوجین (تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی) به ۸۰ سال کاهش می‌یابد.

افزایش وام مسکن چه زمانی کارایی دارد؟

در این شرایط، کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی اعتقاد دارند افزایش تسهیلات خرید مسکن فقط در صورتی قدرت خرید متقاضیان را تقویت می‌کند که ثبات اقتصادی حاکم باشد؛ در غیر این صورت با افزایش ماهانه نرخ تورم، افزایش وام ارزش خود را از دست می‌دهد.

ثبات قیمت مسکن از سال ۹۲ تا ۹۵ نیز این موضع کارشناسان را تایید می‌کند. در این سال‌ها افزایش تسهیلات و پرداخت تسهیلات در قالب سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم برای خانه اولی‌ها در کنار ثبات قیمت مسکن موجب شد متقاضیان واقعی در بازار بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند، اما افزایش قیمت‌ها از پاییز ۹۶ و تشدید آن در ۲ سال و نیم گذشته، باعث شده که تسهیلات مسکن به‌ویژه تسهیلات در قالب صندوق یکم، کارایی خود را از دست بدهد و متقاضیان در بازار مسکن از خرید باز ماندند.

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، راه‌اندازی صندوق یکم در زمانی که معاملات مسکن در رکود قرار داشت، با استقبال بسیار خوبی روبه‌رو شد. سیاست‌های دولت تا قبل از تحولات اقتصادی به وجود آمده در دو سال گذشته در جهت تامین مالی خرید مسکن خانه اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا حدودی موفق عمل کرد. اما با افزایش جهشی قیمت مسکن و ثابت ماندن سقف تسهیلات صندوق، عملا توانایی خرید مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ از متقاضیان سلب شده است.