اخراج اجاره‌نشین‌ها از شهرها
رویداد۲۴ تورم ۱۰۰ و ۲۰۰ درصدی در بازار اجاره، واقعیتی است که راه را برای اخراج گسترده مستأجران ضعیف و متوسط هموار کرده و در این وضعیت، به گواه مشاوران املاک، مستأجرانی که نتوانند از محل پس‌انداز و قرض یا فروش خودرو و طلا، هزینه اضافه شده به قرارداد اجاره را تأمین کنند، به‌راحتی از متن شهر به بافت حاشیه‌ای و شهر‌های حومه‌ای اخراج می‌شوند.
به‌گزارش همشهری، کوچ اجباری مستأجران به محلات پایین‌تر که چند سالی است در فصل تابستان داغ می‌شود، حالا با شدتی بیشتر و ابعادی بزرگ‌تر در حال تکرار است؛ بنا به مشاهدات میدانی، حالا دیگر بحث کوچ به محله یا خیابان پایین‌تر مطرح نیست و دایره این کوچ تا بیرون از شهر نیز کشیده شده است. البته این روایت‌ها در نگاه اول می‌تواند انگ سیاه‌نمایی بخورد، اما حداقل از نگاه نگارنده که علاوه بر گزارش‌های میدانی مکرر، شاهد بروز این اتفاق برای بخشی از بدنه تحریریه روزنامه نیز بوده، این گزارش نمایی گویا از وضعیت واقعی مستأجران در کلانشهرهاست.
مستأجران؛ درآمد ریالی و خرج دلاری
در ۳ سال اخیر، قیمت‌ها در اقتصاد ایران فارغ از وضعیت درآمدی و قدرت خرید مصرف‌کنندگان، عمدتا براساس هم‌سنجی با ارزش دلار رشد کرده و اگرچه ازنظر ریالی چندین برابر قبل شده است، ازلحاظ ارزش دلاری، چندان بالاتر از ارزش ۳ تا ۴ سال پیش قرار ندارد؛ بااین‌وجود، به‌واسطه ریالی بودن درآمد در اقتصاد ما، بخش عمده جامعه ایرانی باید تاوان تورم ۷۰۰ درصدی نرخ ارز را بپردازند و به‌خصوص در طبقات ضعیف و متوسط، گرانی بی‌سابقه‌ای را تجربه کنند. بزرگ‌ترین دام هزینه‌ای اقتصاد ایران برای این دهک‌ها، هزینه تأمین مسکن است که گاه بیش از تمام درآمد شغل اصلی خانوار را می‌بلعد و آن‌ها را وادار به پذیرش شغل دوم و سوم می‌کند. وضعیت فعلی بازار اجاره، تصویر تمام‌قد از فشاری است که در اقتصاد ایران به طبقه اجاره‌نشین وارد شده یا به‌زودی به آن‌ها تحمیل خواهد شد؛ واقعیتی که مشاوران املاک نیز به آن اشاره می‌کنند، بی‌رحمی عجیب و بی‌سابقه بازار اجاره است که فقط بر مبنای ارزش مسکن و بازدهی موردانتظار موجران از این سرمایه‌گذاری کلان تعیین می‌شود و آمار و ارقام آن با درآمد و پس‌انداز هیچ مستأجری جور درنمی‌آید. به گزارش همشهری، دستمزد مصوب قانون کار برای یک کارگر سرپرست خانوار ۴ نفره حدود ۴.۲ میلیون تومان است و حتی در کلانشهر‌ها نیز میانگین مزد کارگران و حقوق‌بگیران از ۷ تا ۱۰ میلیون تومان در ماه فراتر نمی‌رود، اما با شرایط فعلی بازار اجاره، بحران درآمد ریالی و خرج دلاری مستأجران بالا گرفته و کل این مبالغ نیز کفاف پرداخت هزینه اجاره را نمی‌دهد.
بیشتر بخوانید: آغاز پرداخت وام ۱۰۰ میلیونی مسکن روستایی
قهر کلانشهر‌ها با طبقه متوسط
با قیمت‌های فعلی بازار اجاره، دخل‌وخرج طبقه متوسط به‌خصوص در کلانشهر‌ها همخوانی ندارد؛ به همین واسطه، مشاوران املاک معتقدند در دوره پیش‌رو و پس از اتمام دوره کرونا که مصوبه تمدید اجباری قرارداد‌های اجاره نیز ابطال می‌شود، اخراج مستأجران ضعیف و طبقه متوسط از شهرها با سرعت بیشتری اجرا خواهد شد. یکی از مشاوران املاک تهران در گفت‌وگوی تلفنی با همشهری می‌گوید: بازار اجاره فعلا به‌شدت کساد است و فقط مستأجران خانه‌اولی و کسانی که به هر دلیلی موفق به تمدید اجباری قرارداد قبلی خود نشده‌اند به‌دنبال یافتن مورد اجاره هستند؛ اما در همین بازار کساد نیز تورم بازار به‌قدری است که کمتر کسی می‌تواند در محله قبلی خود یا مناطقی که قبلا با طبقه درآمدی او متناسب بود، خانه اجاره کند.
او می‌افزاید: بازار اجاره در مواجهه با قشر حقوق‌بگیر، شمشیر را از رو بسته و اغلب مستأجران ناچار به شکست در این مصاف هستند؛ چراکه قیمت اجاره فعلا نسبت به سال قبل ۳ تا ۴ برابر شده و عملا قدرت خرید هیچ‌یک از مستأجران طبقه متوسط شهری با این میزان افزایش همخوانی ندارد. به عقیده او، مستأجران قربانی پروژه گران‌سازی کلانشهر‌ها شده‌اند و در حال اخراج از کلانشهر‌ها به‌خصوص تهران هستند. این اتفاق، به‌نوعی نسل‌کشی مستأجران طبقات ضعیف و متوسط در شهرهاست که بدون کمترین دخالت از سوی دولت و مسئولان در حال اجراست.
۲ نما از کوچ اجباری مستأجران
در سال‌های گذشته نیز همزمان با آغاز فصل جابه‌جایی بازار مسکن و جهش قیمت اجاره، بخشی از مستأجران ناگزیر به کوچ از محل سکونت خود به محلات پایین‌تر بودند. برایند این کوچ ناگزیر، اخراج بخشی از مستأجران ضعیف‌تر به بافت‌های حاشیه‌ای و شهر‌های حومه‌ای بود؛ اما حالا یکی از مشاوران املاک شهر تهران از تغییراتی در این کوچ اجباری خبر می‌دهد و به همشهری می‌گوید: تعداد زیادی از مشتریانی که در محلات میانی و پایین شهر تهران به‌دنبال مورد اجاره می‌گردند، در حال انتقال به شهر‌های جدید حومه پایتخت هستند و شهر‌های جدید پردیس و پرند بیشترین میزان از این مستأجران را جذب می‌کند.
او با اشاره به تأثیر این انتقال می‌افزاید: مستأجری که از تهران به پرند یا پردیس مهاجرات می‌کند نسبت به مستأجران سابق این شهرها قدرت خرید بالاتری دارد و تقاضایش به بروز موجی از جهش قیمت اجاره در این شهرها دامن زده است، در نتیجه دیگر اقشار ضعیف جایی در شهر‌های جدید ندارند و به ناگزیر باید به مناطق حاشیه‌ای شهر تهران و سکونتگاه‌های غیررسمی کوچ کنند. اظهارات این مشاور املاک در حالی است که حتی سال قبل نیز اقشار ضعیف قادر بودند در شهر‌های جدید واحد استیجاری مناسب خود پیدا کنند، اما امسال، آنگونه که در آگهی‌های بازار اجاره در فضای مجازی نیز مشاهده می‌شود، قیمت رهن و اجاره در شهر‌های جدید حومه تهران نیز با رشد بالای ۱۰۰ درصد مواجه شده و عملا کار را برای اقشار کم‌درآمد سخت کرده است.
تهاتر دارایی‌ها با اجاره
فروش خودرو و طلا برای خرید مسکن موردنیاز خانوار در جامعه ایران امری رایج است، اما حالا، برخی از مشاوران املاک و فعالان اقتصادی از اتفاقی کم‌سابقه خبر می‌دهند مبنی بر اینکه برخی خانوارها، برای تأمین رهن و اجاره خود، دست‌به‌کار فروش خودرو و طلا شده‌اند و عملا آخرین دارایی‌های پس‌انداز شده خانوار را به این امر اختصاص داده‌اند.
پیش‌ازاین دبیر انجمن واردکنندگان خودرو گفته بود: در فصل نقل‌وانتقال مسکن، آگهی فروش خودرو در سایت‌ها و بنگاه‌های معاملاتی افزایش پیدا کرده و مستأجران خودروی خود را می‌فروشند تا بتوانند ودیعه مسکن خود را افزایش دهند؛ اما حالا، برخی مشاوران املاک می‌گویند مواردی مشاهده کرده‌اند که موجر در ازای مبالغ اضافه شده رهن خود، خودروی خود را با قیمت توافقی با صاحب‌خانه تهاتر کرده و ارزش آن به‌عنوان افزایش رهن در قرارداد منظور شده است. یک مشاور املاک در منطقه ۶ تهران که مدعی است اخیرا شاهد انعقاد چنین قراردادی بوده است، به همشهری می‌گوید: با مصوبه تمدید اجباری قرارداد‌های اجاره، از بروز بحران جدی در این بازار جلوگیری شده، اما وضع قیمت‌ها به‌گونه‌ای است که همان تعداد محدود مستأجران موجود در بازار را به‌راحتی نابود می‌کند. به‌گفته او، این شرایط بازار اجاره هیچ زمانی سابقه نداشته و بدتر از همه این که کسی هم توجهی به آن نمی‌کند.
اصلاح بازار ناگزیر است
بازار مسکن و اجاره به حال خود رها شده و تمام حقوق آن برای صاحبان سرمایه محفوظ است؛ به‌گونه‌ای که در این بازار تقریبا هیچ‌گونه مالیات و عوارض مؤثری از سرمایه‌گذاران و صاحبان ثروت دریافت نمی‌شود و قیمت‌گذاری آن نیز کاملا آزاد و بی‌قیدوبند است. این موضوع را می‌توان هم در آمار‌ها و هم در سیاست‌ها و برنامه‌های چند سال اخیر متولیان حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی دید. در این میان قانون مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی که از سال ۹۴ معطل مانده و قرار بود از ابتدای امسال اجرا شود، به‌واسطه اهمال‌کاری وزارت راه‌وشهرسازی در شناسایی خانه‌های خالی واقعی و معرفی آن‌ها به سازمان امور مالیاتی عقیم شد و به‌نظر نمی‌رسد در چندماه آتی اثرات مثبتی از خود بروز دهد. در این وضعیت، بازار مسکن و اجاره ایران حتی از بازار آمریکا که اصلی‌ترین طرفدار و نمونه نظام سرمایه‌داری است، آزادتر عمل می‌کند و کاملا در ید اختیار صاحبان سرمایه قرار دارد که نتیجه آن، نسل‌کشی و اخراج طبقات فرودست از جامعه شهری بوده است.
با توجه به اینکه مسکن در ایران، به کالایی برای حفظ ارزش سرمایه ریالی تبدیل شده و بخش قابل‌توجهی از مسکن سرمایه‌گذاری به‌صورت خالی نگهداری می‌شود، متولیان حوزه مسکن باید هرچه سریع‌تر با الگوبرداری از بازار مسکن کشور‌های توسعه‌یافته، یا حتی بازار مسکن کشور ترکیه، سازوکاری برای بازار اجاره ایجاد کنند که ارزش واحد مسکونی مبنای تعیین قیمت اجاره نباشد. در حقیقت دولت باید با ابزار‌های مالیاتی تشویقی و تنبیهی، بازار را به سمتی هدایت کند که اگر در اقتصاد ناتوان و متورم ایران، رشد قیمت مسکن ناگزیر است و سرمایه‌گذاران این بازار از سود‌های چندصددرصدی بهره‌مند می‌شوند، این اتفاق دامن‌گیر مستأجران نشود و سرمایه‌ای بودن مسکن، تهدیدی برای تأمین مسکن خانوارها نباشد.
