ثبات قیمت مسکن و آوار گرانی برای مستاجران
رویداد۲۴ گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در آخرین ماه از سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که نوسانات قیمتی هر مترمربع واحد مسکونی در همان محدوده زیر ۱۰ درصد بوده و به‌رغم کاهش معاملات در اسفند نسبت به بهمن سال گذشته، اما معاملات در این ماه نسبت به بهمن رونق نسبی داشته هر چند عوامل غیر اقتصادی مانند احتمال به نتیجه نرسیدن مذاکرات پیرامون احیای برجام همچنان بر بازار‌ها سایه افکنده است.
به گزارش اعتماد، بر اساس آنچه بانک مرکزی منتشر کرده متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اسفند به ۳۵ میلیون تومان رسید که نسبت به بهمن‌ماه افزایش ۶.۲ درصدی داشته است.
به نظر می‌رسد شرایط در بازار مسکن از اسفند ۹۹ تا اسفند ۱۴۰۰ به تعادل نسبی رسیده باشد و از جهش‌های ناگهانی چند ده درصدی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی که از سال ۹۷ آغاز شده بود، دیگر خبری نیست؛ از اسفند ۹۹ تا اسفند ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن افزایش ۱۶ درصدی داشته و از ۳۰ میلیون تومان به ۳۵ میلیون تومان رسید. با وجود اینکه از شتاب قیمتی در بخش مسکن کاسته شده، اما مقایسه شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و سایر مناطق شهری در اسفند ۱۴۰۰ نسبت به سال ۹۹ نشان می‌دهد که هر مستاجر برای اجاره یک واحد مسکونی لازم است ۴۵.۸ و ۵۲.۲ درصد هزینه بیشتری پرداخت کند.
اگرچه بانک مرکزی بر این باور است که رشد ماهانه شاخص‌های مورد بررسی‌اش در بازار اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب ۴/۰ و ۲/۱ درصد بود. پیش‌تر و در اوایل هفته جاری محمد قلی خسروی، رییس اتحایه مشاوران املاک گفته بود که افزایش شدید قیمت‌ها در کنار تنزل قدرت خرید افراد باعث رکود شدیدی در بازار مسکن شده؛ تعداد معاملات در اسفند ماه به ۶۸۳۴ مورد رسید که نسبت به بهمن ماه کاهش ۲۰ درصدی داشته است. البته که به نظر می‌رسد این کاهش معاملات به دلیل احتمال به نتیجه نرسیدن برجام در میانه اسفند باشد؛ در شرایطی که روسیه از امریکا برای بازگشت به آن تضمین کتبی درخواست کرده بود.
آنچه در اسفند گذشت
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آخرین ماه از سال ۱۴۰۰ به ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان رسید که نسبت به بهمن ماه ۶.۲ و نسبت به اسفند ۹۹ حدود ۱۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد. البته که تغییرات قیمتی هر مترمربع واحد مسکونی در سال گذشته می‌تواند نشان‌دهنده دو نتیجه در بازار مسکن باشد؛ اول اینکه از قدری شتاب قیمتی بازار مسکن به دلیل مشکلات در بخش عرضه و تقاضا همچنین قفل شدن معاملات، کاسته شده است.
از ابتدای فروردین تا انتهای اسفند ۱۴۰۰ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۱۹.۵ درصد افزایش داشته که از ۲۹.۳ میلیون تومان در فروردین ۱۴۰۰ به ۳۵ میلیون تومان در اسفندماه رسید. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۹۹ افزایش حدود ۱۰۰ درصدی داشته و از حدود ۱۶ میلیون تومان به ۳۰.۴ میلیون تومان رسیده بود.
نتیجه دوم نیز شکست قطعی سیاست‌های دولتی برای کنترل و بهبود بازار مسکن است؛ دولت در نظر داشت با اعمال سیاست بر خانه‌های لوکس و خالی، قدری از بی‌ثباتی در این بازار را کنترل و خانه‌های خالی را به بازار عرضه کند تا قیمت‌ها کاهش یابد که این‌گونه نشد.
قربانی سیاست‌های اینچنینی نیز مستاجرانی‌اند که طی یک‌سال مجبور به اضافه کردن حداقل ۵۰ درصد به ودیعه یا میزان اجاره برای تمدید یا یافتن خانه‌ای در محله‌ای مناسب هستند. افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در یک‌سال نیز نشانه شکست سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در شهر تهران بود؛ دولت در نظر داشت با این کار بتواند جلوی افزایش اجاره‌بها در تهران را بگیرد که در نهایت موفق نبود.
گزارش‌ها نشان می‌دهد که منطقه یک با متوسط قیمت ۷۷.۴ میلیون تومان همچنان گران‌ترین و منطقه ۱۸ نیز با ۱۶.۸ میلیون تومان ارزان‌ترین منطقه تهران در اسفند ماه بود.
بازار مسکن به ثبات می‌رسد؟ با کدام دلیل؟
ابتدای هفته قلی‌خسروی گفته بود که بازار دوره تنش قیمتی را پشت سر گذاشته و از سال ۱۴۰۰ وارد ثبات شده البته که او در ادامه سخنان خود گفت: «متغیر‌هایی مثل مذاکرات سیاسی، تحولات اقتصاد کلان، بازار‌های موازی، تورم عمومی، میزان نقدینگی، تورم نهاده‌های ساختمانی و میزان کسری مسکن بر این بازار اثرگذار است.
بر همین اساس پیش‌بینی دقیق این بازار ممکن نیست.» البته تورم بالای ۴۰ درصد سالانه، عبور نقدینگی از ۴۵۰۰ هزار میلیارد تومان و تورم بالای مصالح ساختمانی از جمله چالش‌هایی است که در سال آتی بازار مسکن با آن روبه‌رو خواهد بود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص گفت: «قیمت نهاده‌های ساختمانی در یک‌سال اخیر تا ۵۰ درصد افزایش یافته و این مساله منجر به کاهش تولید مسکن شده است. طبیعتا باید با فشار تقاضا در بازار مواجه باشیم که قدرت خرید ندارد و این فشار به شکل رشد اجاره‌بها بروز کرده است.»
اگرچه قلی‌خسروی بر این باور است که در سال جدید به دلیل برنامه دولت برای کنترل تورم و ساخت سالانه یک میلیون مسکن در قالب طرح نهضت ملی مسکن، قدری از التهاب در بازار کم شود، اما نظرات کارشناسان نشان می‌دهد به دلیل روند شتابان متغیر‌های اثرگذار بر تورم مانند پایه پولی و نقدینگی، امکان کنترل تورم در سال جاری بدون ایجاد نشانه‌ای دال بر بهبود شرایط، امکان‌پذیر نخواهد بود.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان از سایر عوامل موثر بر بازار مسکن گفته و معتقد بود: «هزینه‌های مختلفی که سازندگان متقبل می‌شوند، نهایتا بر عهده خریدار نهایی قرار می‌گیرد. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش حقوق و دستمزد، عوارض منتج به صدور پروانه ساختمان، هزینه مختلف اخذ انشعابات، بسته‌های خدمت نظام مهندسی در سال آینده افزایش می‌یابد و این به معنای تورم بازار مسکن خواهد بود.»
آنچه به نگرانی‌ها در خصوص بازار مسکن می‌افزاید، افزایش اجاره‌بها و بار سنگینی است که بر دوش مستاجران می‌گذارد؛ آگهی‌های منتشر شده در سایت‌ها نشان می‌دهد در فروردین سال جاری برای اجاره خانه‌ای ۹۵ متری در غرب تهران به ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه نیاز است. این در حالی است که حداقل حقوق در سال جاری ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده و از این‌رو، افزایش اجاره‌ها به خصوص در شهر‌های بزرگی مانند تهران می‌تواند افراد بیشتری را به زیر خط فقر سوق دهد.
