اوضاع مسکن در آستانه یک تغییر+ قیمت

رویداد۲۴ طی یک سال منتهی به شهریورماه امسال قیمت مسکن شهر تهران ۷۴ درصد رشد داشته است. این آمار احتمالا در مهرماه افزایش بیشتری را نشان خواهد داد. این بیشترین میزان رشد قیمت طی پنج سال اخیر بوده است.

این اتفاق در شرایطی رخ داده که در سمت تقاضای واقعی خرید مسکن، اتفاق قابل توجهی رخ نداده و هم‌اکنون میزان اثرگذاری سقف تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین از ۵۰ درصد سال گذشته به ۲۶ درصد رسیده است. شرایط جدید نشان می‌دهد که آینده این بازار در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.

وزارت راه و شهرسازی به مدیریت عباس آخوندی طی پنج سال اخیر که او در این مسند حضور داشت با توجه به قرار داشتن در رکود، ثبات قیمت را تجربه کرد.

اما همه چیز از آذرماه ۱۳۹6 تغییر کرد. به دنبال رشد یکباره قیمت ارز و طلا، مسکن نیز که بازاری دیرپذیر محسوب می‌شود با رشد قیمت مواجه شد؛ البته نه به اندازه‌ی بازارهای رقیب. در شرایط  فعلی عده‌ای از کارشناسان می‌گویند مسکن در نهایت خود را با نرخ دلار و سکه هماهنگ می‌کند اما برخی  دیگر معتقدند که در همین حد هم قیمت مسکن  دارای حباب است و ظرفیت رشد بیش از این مقدار را ندارد. هم‌اکنون قیمت دلار نسبت به ابتدای سال قبل ۲۳۷ درصد، سکه ۲۵۰ درصد و مسکن ۷۴ درصد رشد یافته‌اند.

سرعت  گرفتن  رشد ماهیانه قیمت مسکن

قیمت مسکن پایتخت در شرایطی کماکان به روند صعودی خود ادامه می‌دهد که معاملات در مسیر کاهش قرار دارد. با این وجود،در شهریور ماه نودو هفت رکود افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن طی شش ماه اخیر شکسته شد.آن‌طور که بانک مرکزی گزارش داد، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران هشت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۹.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد رشد نشان می‌دهد.

معاملات اما همچون ماه‌های گذشته سیر نزولی داشته است. در شهریورماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسکن متاثر از رشد بازارهای ارز و سکه بالا برود رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود.

مهدی سلطان محمدی در این خصوص می‌گوید: رابطه‌ی ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد.

از یک بعد دلار به عنوان رقیب مسکن، وقتی که برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود طبیعتا اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، ‌طلا و بورس بروند. از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال دارد کاهش می‌یابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود. از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد.

مضافا این‌که نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد. بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن  نمی‌تواند همپای آن جلو برود ولی در طولانی مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد.

رابطه دلار و مسکن یک به یک است

محمدمهدی مافی ـ کارشناس بازار مسکن ـ‌ نیز می‌گوید:  ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده و فروش مسکن همواره در طول ۵۰ سال گذشته همواره یک به یک بوده است.

اگر فرض کنیم که قیمت دلار ۱۲ هزار تومان بماند، یعنی ۲۰۰ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که فعلا ۷۰ درصد مسکن رشد قیمت را تجربه کرده و طبیعتا باید این نسبت سر به سر شود. اما خوشبختانه هم‌اکنون با مازاد ۲.۶ میلیون مسکن مواجهیم که البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. کاری که دولت باید انجام دهد این است که شرایط را برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ویژه اقشار متوسط و پایین فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود

وزیر آینده، بخش مسکن را به آرامش برساند

دبیرکانون انبوه‌سازان با بیان این‌که منابع بخش مسکن به جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد گفت:بخش تولید مسکن شرایط سختی را می گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می‌کنیم.

فرشید پورحاجت اظهار کرد: به عنوان یک فعال حوزه مسکن، انتظاری جز این نداریم که آقای  اسلامی یا هر شخصی که به عنوان وزیر انتخاب می‌شود شرایط را برای بهبود تولید مسکن در کشور فراهم کند. هم‌اکنون حوزه ساخت و ساز در رکود به سر می‌برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده برای استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد  دادیم که خوشبختانه دیروز تفاهم‌نامه آن انجام شد. در این حوزه می‌شود هزینه‌های تولید را کاهش داد. اما مصوباتی که بعضا در مجلس دنبال می‌شود و نیز سمت و سوی تسهیلات، برای حوزه تولید کفایت نمی‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم سوق یافته که در آینده چالش خود را خواهد داشت. بنابراین حتما باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.

وی با بیان این‌که بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود گفت: در مرحله‌ی دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم به خریداران واگذار شود. این سیاست الان وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملا به سمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و خرید مسکن شیفت پیدا کرده است. علت این است که دولت و مجلس به درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نکردند.