سود ساخت و ساز مسکن چند درصد است؟

ساخت و ساز طی چهار دهه گذشته همواره در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می‌شد و بعضاً سازندگان ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می‌کردند تا این‌که از سال ۱۳۹۲ به بعد همزمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به شدت کاهش یافت که باعث شد تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکودی شود.

هرچند از سال ۱۳۹۳ ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک افزایش نداشته و این موضوع، انتقاد اعضای شورای شهر را در پی داشته که معتقدند «بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است»، اما سازندگان می‌گویند که قدیمی‌ها در حال ترک حوزه ساخت و ساز هستند؛ بعضی‌ها هم که پروژه‌های سنگین تعریف کرده‌اند ورشکست شده‌اند.

تورم جلوتر از سازندگان پیش می‌رود

عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید که ساخت و ساز شاید هنوز ۳۰ تا ۴۰ درصد سود داشته باشد اما تورم عمومی از ما جلوتر حرکت می‌کند.

دبیر کانون انبوه‌سازان هم با بیان این ادعا که مدیریت شهری می‌خواهد هزینه سرسام‌آور نیروهای مازادی که استخدام کرده را از سازندگان مسکن دریافت کند، معتقد است که نرخ عوارض باید متناسب با تورم عمومی باشد.

فرشید پورحاجت می‌گوید که در سال جاری در بعضی موارد هزینه‌های ناشی از عوارض شهرداری تا ۳۰۰۰ درصد افزایش یافته است. به گفته او بسیاری از سازندگان قدیمی یا ورشکست شده‌اند یا به دلیل بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، عطای این عرصه را به لقایش بخشیده‌اند.

پس از رشد لجام‌گسیخته مسکن که از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ آغاز شد، موج انتقادات به سمت واسطه‌های ملکی و هم‌چنین فعالان عرصه ساخت و ساز شدت گرفت.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ به متری ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسید و بیشترین رشد ماهیانه از سال ۱۳۹۲ تا کنون را در اردیبهشت ماه امسال تجربه کرد.

در بعضی موارد دیده می‌شود که سازندگان به طور مرتب قیمت واحدهای کلید نخورده را بالا می‌برند. برخی واحدها که ساخت آنها دو سال قبل به اتمام رسیده، حالا با قیمت‌های سه تا چهار برابر به فروش می‌رسد.

عمده سازندگان به دلیل انتظارات تورمی در سال قبل از فروش امتناع می‌کردند و معدود افرادی هم که می‌فروختند، کسانی بودند که در تأمین نقدینگی به مشکل برخورده بودند.

نظر کارشناسان این است که امسال روند ورود واحدهای کلید نخورده به بازار بیشتر می‌شود؛ هرچند ساخت و ساز در کل کشور در مقایسه با تقاضای مطلق به یک سوم کاهش یافته و روز به روز شاهد انباشت متقاضیان واقعی هستیم که به دلیل جهش قیمت‌ها از خرید ناتوان شده‌اند.

با این حال کارشناسان اقتصاد مسکن، شرایط فعلی در بخش مسکن را نوعی اصلاح قیمت می‌دانند که سازندگان، نه مقصر، بلکه قربانی آن هستند.

در سوی دیگر منتقدان می‌گویند که انبوه‌سازان در سال‌های گذشته سودهای هنگفتی از ساخت و ساز به جیب زده‌اند و حالا باید جلوی این قطار پول‌سازی گرفته شود.

چند روز قبل بهاره آروین، عضو شورای شهر گفته بود: «تعادلی شوم میان چند صد نفر انبوه سازان پایتخت، رأس مدیریت شهرداری تهران و مدیران میانی در بدنه شهرداری تهران برقرار شده بود که هم با ناچیز بودن مبلغ رسمی عوارض، منافع انبوه‌سازان پایتخت تأمین شود، هم امکان انجام انواع تخلفات و توافقات خارج از ضوابط فراهم شود» … «این داستان تهران بوده است، شهری که فضا و آسمانش به حراج گذاشته شده است تا اضلاع این مثلث، در تمام این سال‌ها، هوای منافع یکدیگر را داشته باشند آنچنان‌که نرخ رسمی عوارض چند سال بروز نشود».

این صحبت‌های آروین، هفت ماه پس از آن عنوان شد که شورای شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۷ در قالب تبصره ۱۵ مصوبه «اصلاحیه نحوه اخذ مطالبات شهرسازی» شهرداری تهران را مکلف کرد که حداکثر ظرف دو ماه، نرخ عوارض را مطابق با آخرین ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه و جهت تصویب به شورای شهر ارائه کند.

دو ماه بعد، شهرداری در بهمن ماه ۱۳۹۷ این تکلیف را انجام داد؛ به گونه‌ای که از ابتدای سال ۱۳۹۸، میزان عوارض بر مبنای آخرین ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه و اخذ شود.

آروین می‌گوید که «نرخ مصوب و به‌روزرسانی شده عوارض ساختمانی همچنان به زحمت به دو درصد قیمت نهایی املاک چند میلیاردی می‌رسد».

شهرداری: افزایش عوارض پروانه تأثیری بر قیمت املاک ندارد

در این بین، شهرداران از مصوبه شورای شهر دفاع می‌کنند. فرهاد کرمی، رئیس واحد صدور پروانه ساختمان شهرداری منطقه دو طی گفت‌وگویی با بیان این‌که افزایش عوارض تأثیری بر قیمت املاک ندارد، گفته است: نباید نگاه یکسان به تمامی مناطق شهر داشته باشیم. برخی از مناطق مانند بافت فرسوده را باید از بخش سوداگری و سرمایه گذاری تفکیک کرد. به همین خاطر هم شهرداری تهران عوارضی از بافت فرسوده دریافت نمی‌کند اما قطعاً سازندگانی که با هدف کسب سود در بازار فعالیت می‌کنند و از افزایش قیمت املاک منتفع می‌شوند، باید عوارض مورد نظر را برای اداره شهر بپردازند.

به گفته وی، دیدگاه شهرداری این است که نباید از راه تراکم فروشی و تخلف دنبال درآمد باشیم. او در این‌باره خاطرنشان می‌کند: از سال ۱۳۹۴ تاکنون افزایش عوارض هر متر مربع به یک میلیون تومان هم نرسیده است، در حالی که در محله‌ای واقع در منطقه ۲ هر متر مربع ساختمان با قیمت ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

سازندگان: نرخ عوارض ۳۰۰ درصد افزایش یافته است

از سوی دیگر بعضی سازندگان اعلام می‌کنند که نرخ عوارض تا ۳۰۰ درصد افزایش یافته است. تجربه نیز نشان داده هرچه هزینه‌های ساخت بالا برود، سازندگان نهایتاً آن را بر روی قیمت تمام شده ملک محاسبه و از خریداران دریافت می‌کنند.

دبیر کانون انبوه‌سازان از رشد ۳۰۰۰ درصدی عوارض صدور پروانه در شهر اهواز صحبت می‌کند که البته می‌گوید با تدبیر شهردار اهواز این تبصره اصلاح شده است.

فرشید پورحاجت پیش از این با بیان این ادعا که دولت هیچ سیاستی در بخش زمین ندارد گفته بود «هر وقت شکاف بزرگی در قیمت مسکن روی داد دشمن فرضی تحت عنوان سوداگر را عنوان می‌کنند. این سوداگر کیست، خدا می‌داند، از کجا متولد شده خدا می‌داند، نمی‌شود عقل مردم را به بازی بگیریم».

او با بیان این پیشنهاد که اقدام شهرداری اهواز در اصلاح ضریب عوارض می‌تواند در تهران نیز انجام شود، می‌گوید: نرخ عوارض ساخت و ساز باید از دفترچه ارزش معاملاتی استخراج شود که کمیسیون‌های تقویم املاک به طور سالیانه اعلام می‌کنند. در بقیه عوارض، دست شوراهای شهر و شهرداری‌ها باز است که فرمول‌هایی برای اخذ عوارض استفاده کنند. ولی قانون‌گذار این اجازه را به شهرداری‌ها نداده که خارج از تورم، عوارضی را وضع کنند که افزایش هزینه‌های مردم برای شارژ شهری را به دنبال داشته باشد.

قیمت زمین برای پروژه‌های جدید همواره بالاتر از سود سازندگان است

هم‌چنین محمدمهدی مافی، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این‌که سودهای تا ۴۰ درصدی بخش ساخت و ساز در واقع نوعی غلبه بر شرایط تورم عمومی محسوب می‌شود گفت: معمولاً در ساخت و سازهای شهری، سود سازندگان از واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد در مدت زمان دو ساله است.

بیش از ۴۰ درصد به ندرت اتفاق می‌افتد و کمتر از ۴۰ درصد رغبت سرمایه‌گذاری را پایین می‌آورد. ولی معمولاً از زمان شروع تا پایان پروژه به طور دائم، تورم به سازندگان تحمیل می‌شود.

وی میانگین قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در شهر تهران را ۸.۵ تا ۹ میلیون تومان دانست و افزود: با توجه به قیمت متوسط شهر تهران یعنی ۱۲.۶ میلیون تومان روی کاغذ، سازندگان ۳.۵ تا ۴ میلیون تومان سود می‌برند اما با توجه به افزایش شدید قیمت زمین که مهم‌ترین مؤلفه در بخش ساخت و ساز محسوب می‌شود دیگر نمی‌توانند پروژه‌ای همانند آن‌چه در حال حاضر می‌فروشند را بسازند و معمولاً سازندگان مجبور به تعریف پروژه‌های کوچک‌تر می‌شوند.

مطابق طرح جامع مسکن برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود. اما بر اساس پروانه‌های ساختمانی، این رقم به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسیده و کارشناسان از جمله دلایل جهش قیمت مسکن را به هم خوردن توازن بین عرضه و تقاضا عنوان می‌کنند.

تعدیل عوارض در دستور کار شورای شهر

به‌روزرسانی نرخ عوارض پروانه‌های ساختمانی در شرایطی که هنوز به طور جدی وارد فاز اجرایی نشده بود، مجدداً در دستور کار مدیریت شهری قرار گرفته است.

برخی شهرداری‌ها و اعضای شورای شهر با این استدلال که مصوبه مذکور باعث عقب نشینی سازنده‌ها از بازار شده و باعث گرانی بیش از پیش مسکن می‌شود درصدد اصلاح مصوبه و تعدیل عوارض برآمدند.

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در روزهای اخیر گفته است: با وجود اینکه دولت برای جلوگیری از تبعات اجتماعی این موضوع، یک ضریب ۳۶ درصد را اعلام کرده است و تاکید داشته که ۳۶ درصد تعرفه دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۷ ملاک عمل قرار گیرد اما وقتی شهرداری این دفترچه را در سامانه نحوه محاسبه عوارض قرار داد، ارقامی که خروجی این سامانه می‌شود، رقم‌های قابل توجهی است و ما را نیز به عنوان اعضای شورای شهر تهران را نگران کرده و به هیچ عنوان این تصمیم در اختیار شورا نبوده و توسط شورا نیز اتخاذ نشده است.

وی اعلام کرد: نهایتاً ما با شهرداری تهران نیز صحبت کردیم که آنها بر اساس تبصره سوم مصوبه قبلی شورا که شهرداری را مکلف کرده نسبت به انجام مطالعات برای تعدیل ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی به صورتی که عدالت اجتماعی را به شکل کامل در همه بلوک‌های شهری و پارسل‌های شهر تهران لحاظ و اقدام کند و ظرف سه ماه تا اواخر خرداد ماه بیاورد.