بررسی تجربه جهانی مالیات بر مسکن خالی

رویداد۲۴ پس از وقفه ۵ ساله در پیگیری طرح مالیات بر خانه‌های خالی سال ۹۹ سالی خوب برای این مالیات تلقی می‌شود، زیرا در این سال اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با رفع ایرادات عمده مصوبه سال ۹۴ پس از تصویب در مجلس یازدهم توسط رئیس جمهور به وزرات‌خانه‌های مرتبط ابلاغ شد و از سوی دیگر نسخه ابتدایی سامانه ملی املاک و اسکان نیز در این سال پس از گذشت ۶ ماه از مهلت قانونی بالاخره رونمایی شد.

فعالیت‌های انجام شده در حوزه‌ها مذکور سبب شد تا امید به سامان بازار مسکن شدت گرفته و حتی پیش از اجرای قانون شاهد افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار باشیم.

در همین راستا توجه به تجربیات اخذ این مالیات در سایر نقاط دنیا بیانگر موفق استفاده از ابزار مترقی مالیات بر خانه‌های خالی در کنترل بازار مسکن است.

در همین راستا و به منظور برسی سابقه تاریخی مالیات بر خانه‌های خالی در کشور و سایر نقاط جهان به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی رفتیم تا پیرامون این بحث به گفتگو بنشینیم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

سابقه مالیات بر خانه‌های خالی در ایران به سال ۱۳۵۲ باز می‌گردد

اکنون که بیش از ۱ ماه از ابلاغ اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تحت عنوان قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌گذرد، بد نیست که سیر تحول این قانون در تاریخ معاصر کشور بررسی شود، اگر پیرامون این سیر تاریخی نکات دارید، لطفا مطرح نمایید؟

عبداللهی: قانون مالیات بر خانه‌های خالی یک سابقه طولانی در کشور ما دارد و حتی این سابقه به پیش از انقلاب باز می‌گردد. به عبارت دیگر در سال ۱۳۵۲، قانون‌گذار در قالب ماده ۸ قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها به این مسئله ورود کرد و بر مبنای آن اگر یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه خالی نگه داشته شود، باید مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره‌بها را به دولت بپردازد.

بعد از انقلاب این قانون و در سال ۱۳۶۶، قانون پیش از انقلاب مورد ارزیابی قرار گرفت، به روزرسانی و اصلاح شد و در قالب ماده ۹ و ۱۰ قانون مالیات مستغلات خالی ارائه شد. بر مبنای این قانون، مالیات‌ بر خانه‌های خالی به مراکز استان‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر محدود شد و بر این مبنا، در شرایطی که یک واحد مسکونی بین از ۶ ماه تا ۱۲ ماه متوالی خالی نگه داشته شود، باید مالیاتی معادل ۲ در هزار ارزش معاملاتی مستغلات به ازای هر ماه و اگر بیش از ۱۲ ماه خالی باشد، باید معادل نرخ ۴ در هزار ارزش معاملاتی را پرداخت کند.

این قانون تا سال ۱۳۸۰ برقرار بود و پس از آن نمایندگان مجلس وقت به استناد وجود نداشتن سازوکار برخط شناسایی و دشواری اخذ این پایه‌ مالیاتی نسبت به حذف این قانون اقدام کردند.

بررسی تجربه جهانی مالیات بر مسکن‌ خالی

با وجود اینکه بسیاری قانون مالیات بر خانه‌های خالی را قانونی متعلق به ۵ سال گذشته قلمداد می‌کنند، اما جالب است که این پایه مالیاتی ریشه در قبل از انقلاب اسلامی دارد. از سال ۱۳۹۴ به بعد چه سیر تاریخی برای تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی طی شد؟

عبداللهی: مجدد در سال ۹۴ در اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم بار دیگر مطرح شد، اما به دلیل ایرادات و ابهامات بی‌شمار قانون و همچنین نبود نرخ گزنده که برای یک خانه ۱ میلیاردی معادل ۱.۵ میلیون تومان در سال اول برآورد می‌شد، اثر خوبی بر بازار مسکن نداشت و به دلیل استنکاف وزارت راه و شهرسازی از راه‌اندازی سامانه ملی املاک وارد مرحله اجرایی نشد. در نهایت نیز مجلس یازدهم با رفع ایرادات گذشته نظیر نرخ موثر در سال ۹۹ نسبت به تصویب اصلاحیه این قانون اقدام کرد.

*مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه منجر به عرضه ۱۳ درصدی واحدهای مسکونی شد

در شرایطی کنونی عده‌ای معتقد هستند ، مالیات بر خانه‌های خالی اثر مثبتی بر بازار مسکن نمی‌گذارد، پیرامون این مسئله چه نظر دارید؟

عبداللهی: این قانون سابقه‌ای مستند در قوانین مالیاتی سایر کشورها دارد. در حال حاضر برخی معتقدند که مالیات بر خانه‌های خالی در کشورهای دیگر موفقیتی نداشته و اخذ آن منجر به عرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار نمی‌شود.

در پاسخ به این اظهارات باید گفت، تصویب قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در قالب اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، ۲ هدف عرضه واحدهای مسکونی خالی و تنظیم و متناسب‌سازی ساخت واحدهای مسکونی است و متاسفانه به بعد دوم اهداف این قانون توجه نمی‌شود.

مطابق تجربه ثبت شده در ایالت کالیفرنیا و مطالعه موردی شهر لس آنجلس پیرامون مسئله مالیات بر خانه‌های خالی، سرمایه‌ای شدن بازار مسکن منجر به افزایش واحدهای مسکونی خالی در این طرح شده و عمده این واحدهای مسکونی خالی جزء مستغلات لوکس است.

از سوی دیگر واحدهای مسکونی لوکس قابلیت عرضه به تقاضای مردم را ندارد و همین امر منجر به پاسخ ناکافی به تقاضای مسکن است. بر مبنای تجربیات مذکور، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی راهکار جلوگیری از ساخت واحدهای مسکونی لوکس بوده و عرضه واحدهای مسکونی را به سمت پاسخ بهتر به عمده تقاضای بازار مسکن هدایت کند.

این یعنی شما معتقد هستید که مالیات برخانه‌های خالی علاوه بر عرضه واحدهای مسکونی در هدف متناسب سازی ساخت مسکن و نیاز کشور موفق‌تر است؟

عبداللهی: خیر مالیات بر خانه‌های هر دو هدف را محقق خواهد کرد، برای تبیین دقیق موفقیت این قانون توجه شما را به تجربه کشور فرانسه جلب می‌کنم. بر مبنای تجریبات اخذ مالیات بر خانه‌های خالی کشور فرانسه که از سال ۱۹۹۸ فرآیند اخذ این پایه مالیاتی را آغاز کرده است، اگر واحدهای مسکونی بیشتر از ۹۰ روز خالی باشند، باید معادل ۱۰ درصد اجاره‌ای در سال اول ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای در سال دوم و ۱۵ درصد ارزش اجاره‌ای در سال سوم در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر مالیات بدهند.

در سال ۲۰۱۳ با اصلاحیه‌ه‍ای بر نرخ‌های قبلی، رقم دریافتی مالیات بر خانه‌های خالی افزایش پیداکرد و برای سال اول ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای و برای سال دوم معادل ۲۵ درصد ارزش اجاره‌ای در همه شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر مصوب شد.

به این دلیل که فرانسوی‌ها معتقد بودند، اگر می‌خواهیم این مالیات را بگیریم باید خیلی از شهرها مشمول بشوند تا این موضوع تصور نشود که مردم و سرمایه‌گذاران به سمت شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت بروند و مشمول مالیات نشوند و در آن جا سوداگری انجام دهند. آن‌ها حتی به این مرحله رسیدند که خانه‌هایی که بیشتر از ۱۸ ماه خالی باشند را به نفع بی‌خانمان‌ها و کسانی که به خانۀ ارزان احتیاج دارند، ضبط کنند. طبق مطالعه‌ای هم که در سال ۲۰۱۹ انجام شده است نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه توانسته ۱۳ درصد عرضۀ مسکن خالی را در این کشور افزایش دهد که نتیجۀ بسیار مطلوبی است. بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس تجربیات جهانی هم زمینه هم زمینه عرضه واحدهای مسکونی خالی را مهیا می‌کند، هم منجر به تناسب واحدهای مسکونی ساخته شده با نیاز به مسکن می‌شود.

نرخ مالیات برخانه‌های خالی کشور کانادا در سال ۲۰۲۱ سه برابر شده است

در خبری متوجه شدیم که قانون مالیات برخانه‌های خالی همزمان با کشور ما در کانادا نیز اصلاح شده و نرخ آن افزایش پیدا کرده است، پیرامون این خبر اطلاعاتی دارید؟

عبداللهی: بله، علاوه بر فرانسه کشورهای مختلف دیگری هم در بحث مالیات بر خانه‌های خالی ورود کردند. ونکوور شهری است که در کانادا از سال ۲۰۱۷ این مالیات را اخذ می‌کند. یعنی خانه‌هایی که کمتر از ۶ ماه خالی باشند، در سال ۲۰۱۷، معادل ۱ درصد ارزش ملک و از امسال یعنی سال ۲۰۲۱ معادل ۳ درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی تعیین کرده‌اند. همین سیاست منجر به عرضۀ ۳۰ درصد از خانه‌های خالی شده است و سالیانه ۳۹ میلیون دلار درآمد از این طریق برای دولت این کشور به دست می‌آید.

این درآمد صرف ساخت ۱۱۴ هزار مسکن در این کشور قرار شده است تا برای کسانی که توانایی مالی ندارند، ساخته بشود. نکتۀ قابل توجه این است که در شهر ونکوور تنها حدود ۱۳۰۰ خانۀ خالی وجود داشته و برای همین ۱۳۰۰ خانه یک قانون ایجاد کردند، چون به این موضوع اهمیت می‌دهند که مردم باید به راحتی خانه‌دار بشوند و سوداگری وجود نداشته باشد.

آیا تجربه عنوان شده برای شهر ونکوور در سایر شهرهای کانادا نیز مورد استفاده قرار گرفته است؟

عبداللهی: بله علاوه بر ونکوور، شهر بریتیش کلمبیا هم مالیات بر سوداگری گذاشته که تکمیل‌کنندۀ مالیات بر خانه‌های خالی باشد و همچنین شهر اوکلند آمریکا هم مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا می‌کند و خانه‌هایی که زیر ۵۰ روز خالی باشند، یک نرخ ثابت بین ۳ هزار تا ۶ هزار دلار باید مالیات می‌دهند. در استرالیا هم برای بالای ۶ ماه باید ۱ درصد از ارزش ملک را مالیات بدهند.

هر ۱ درصد مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ۴ تا ۸ درصد قیمت املاک را کاهش بدهد

با توجه به تجربیات جهانی که عنوان کردید، مالیات برخانه‌های خالی در هر ۲ بخش عرضه مسکن خالی و جلوگیری از لوکس‌سازی مسکن می‌تواند به بهترین نحو موثر واقع شود؟

عبداللهی: مطالعات بسیاری در این قضیه انجام شده است، در تایوان به این نتیجه رسیدند که هر ۱ درصد مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ۴ تا ۸ درصد قیمت املاک را کاهش بدهد پس این‌که می‌گویند، مالیات بر خانه‌های خالی مشکل‌گشا نیست، حرف صحیحی نیست چراکه تجربۀ کشورها این موضوع را تایید می‌کند. کارشناسان دانشگاه کوئینزلند هم تاکید کردند که حدود ۱ تا ۲ درصد قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

خوش‌بختانه موضوع مالیات بر خانه‌های خالی در سال‌های اخیر توانسته مفید واقع بشود و البته باید نرخ مالیاتی بازدارنده و خوبی داشته باشد و فقط سوداگران هدف گرفته شوند. شهرهایی مثل لس‌آنجلس، بوستون، نیویورک، سان‌فرانسیسکو و سن‌دیه‌گو، سن‌خوزه، سیاتل و سایر شهرهای کشورهای توسعه یافته هم برای اجرای قانون اعلام آمادگی کردند. در سان‌فرانسیسکو اعلام شد که خانه‌هایی که زیر ۶ ماه خالی باشند مالیاتی به ارزش روزانه ۲۵۰ دلار اخذ می‌کنند. پس اگر این قانون تأثیری نداشت، شهرهای دیگر هم به سمت استفاده از آن نمی‌رفتند.

برخی معتقدند اخذ مالیات سالانه املاک می‌تواند راهگشاتر از قانون مالیات بر خانه‌های خالی باشد، نظر شما پیرامون این اظهارات چیست؟

عبداللهی: گفته می‌شود که مالیات سالانۀ املاک بهتر از مالیات بر خانه‌های خالی است و اگر آن اجرا شود، مشکل مسکن حل خواهد شد. در پاسخ به این ادعا باید گفته شود که هر مالیاتی باید جای خودش گرفته شود. باز هم تاکید می‌کنم مالیات سالانۀ املاک هر چند بتواند درآمدزایی خوبی برای دولت داشته باشد، اما با توجه به فرهنگ مالکیتی در ایران باید معافیت‌های کافی داده شود و مثلا از زمین‌های خالی یا کسانی که از دو یا سه خانه بیشتر دارند مالیات اخذ بشود نه اینکه همۀ مردم موظف به مالیات باشند. مالیات بر خانه‌های خالی خودش می‌تواند مقابلۀ خوبی برای احتکار مسکن و سوداگری در این بخش باشد و می‌تواند یک مکمل برای بستۀ مالیاتی باشد که مالیات بر عایدی سرمایه هم داخل آن وجود دارد، ولی این‌که برای تصویب مالیات سالانۀ املاک بیاییم مالیات بر خانه‌های خالی را مورد نقد قرار دهیم، خیلی درست نیست چون تجربۀ کشورها این موضوع را ثابت کرده است و مالیات بر خانه‌های خالی مزایا و ظرفیت‌هایی دارد که باید حتما به آن توجه شود.

مالیات افرادی که بیش از ۵ خانه خالی دارند، ۲ برابر سایر مالکان مسکن خالی محاسبه می‌شود

آیا قانون مصوب مجلس در سال جاری برای مالیات بر خانه‌های خالی توانایی تاثیر مثبت در بازار مسکن کشور را دارد؟

عبداللهی: قانون اخیری هم که در مجلس تصویب شد قانون مترقی است و راه فرار مالیاتی را بسته است، چراکه به هر خانواده‌ای حق داشتن یک خانۀ مسکونی اصلی در شهر خودشان داده شده است. به ‌علاوه یک خانه به نام فرد دیگری از عضو خانواده و یک خانۀ تعطیلاتی در سایر شهرها اختصاص داده شده است و هر کسی هم که بخواهد در این خانه‌ها زندگی کند، باید خود اظهاری کند و نمی‌تواند جای دیگری سکونت داشته باشد، چراکه خدمات کشوری بر اساس سکونت کسی هست که خوداظهاری کرده است.

بیشتر بخوانید: خبر مهم برای متقاضیان دریافت وام بافت فرسوده

برای مقابله با کسانی که بیشتر از یک تعداد مشخص خانه دارند که در قانون ۵ خانه ذکر شده است، مالیات ۲ برابر شده و همین باعث شده است که تعداد خانۀ بیشتر مشمول هزینه شود.

در کشور ما هرچند خرید خانه هزینۀ بالایی دارد و به سختی انجام می‌شود اما نگهداری آن هزینۀ زیادی ندارد و با موضوع نگهداری در خانه‌های خالی مقابله شده و حتما باید سکنه داشته باشد یا وارد بازار مسکن بشود. چه به صورت ملکی یا استیجاری. اگر به صورت ملکی وارد بازار شود که تقاضای استیجاری را کاهش داده و بالتبع اجاره‌ها کاهش پیدا خواهد کرد و اگر هم به صورت استیجاری عرضه شود که باز هم اجاره‌بها کاهش پیدا می‌کند. در هر صورت این مالیات می‌تواند بسیار مفید باشد.