افزایش اجاره‌بها و سیاست شکست خورده دولت

رویداد ۲۴| افزایش تب تورم اجاره بها طی تیر و مرداد امسال نشان داد که مطابق هشدار کارشناسان، سیاست فعلی اخذ شده از سوی دولت به منظور مهار تورم اجاره بها بی نتیجه است؛ در این شرایط از تیم اقتصادی دولت چهاردهم انتظار می‌رود که با به کارگیری نظرات کارشناسان و استفاده از تجارب موفق جهانی نسبت به سیاستگذاری صحیح در این زمینه اقدام کند.

تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مرداد ماه برابر ۴۳‌درصد از سوی مرکز ملی آمار ایران اعلام شد؛ به این ترتیب به رغم قانون مصوب مجلس در خصوص وضع سقف ۲۵ درصدی در زمینه رشد نرخ اجاره بها؛ اما همچنان جهش سالانه هزینه مسکن برای مستاجران معضلی اساسی برای بخش قابل توجهی از آحاد جامعه است. مرداد امسال، نهمین ماه متوالی بود که تورم اجاره بها در کانال ۴۰ درصدی اعلام شد؛ در عین حال تورم ماهانه اجاره بها برای مرداد ماه نیز برابر ۳.۲ درصد اعلام شد که این رقم، بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال جاری بود. مجلس شورای اسلامی در دهم اردیبهشت امسال قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها را به تصویب رساند؛ این قانون در ۲۵ اردیبهشت ماه به دولت ابلاغ شد.

بر اساس ماده «۷» قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، دولت مکلف شده است در استان‌هایی که نرخ تورم در آن‌ها بالای ۳۰ درصد است، نرخ رشد اجاره بها را تعیین کند. از آنجا که تورم عمومی در کل کشور بیش از ۳۰ درصد است؛ شورای عالی مسکن در آخرین جلسه خود در دولت سیزدهم متوسط سقف اجاره بها، را ۲۵ درصد، به تصویب رساند. این مصوبه در نیمه ابتدایی تیر ماه به تصویب رسید و اعلام شد و پس از آن تمامی قرارداد‌های اجاره بها مشمول این بند قانونی شدند. به این ترتیب مرداد اولین ماه کاملی بود که تمامی قرارداد‌های اجاره بها مشمول سقف قیمت ۲۵ درصدی بودند؛ با وجود این به استناد داده‌های رسمی مرکز آمار ایران؛ نرخ اجاره بها طی مردادماه با رشدی ۴۳ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال قبل اعلام شد. وضعیت تورم اجاره بها در کشور حاکی از آن است که قانون وضع سقف اجاره بها نه تن‌ها نتیجه مثبتی نداشته که به نتیجه‌ای عکس نیز منجر شده است؛ به نحوی که در اولین ماه پس از تصویب و اعلام این سقف قانونی، تورم ماهانه اجاره بها اوج گرفت و تورم نقطه به نقطه نیز با تب ۴۳ درصدی اعلام شد.

به شکل کلی ۳ عامل در بروز تورم اجاره بها در کشور تاثیر مستقیم دارد؛ جهش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید با ایجاد تقاضای جدید در بازار اجاره زمینه رشد نرخ اجاره بها را فراهم کرده است. درواقع کاهش قدرت خرید مسکن و رشد تقاضا در بازار اجاره بها اولین فاکتور محرک تورم اجاره بها در کشور طی سال‌های اخیر بوده است. دومین فاکتور اثرگذار بر تورم اجاره بها را باید در جهش قیمت مسکن و ارتباط میان قیمت مسکن و اجاره بها جست‌وجو کرد. سومین فاکتور محرک اجاره بها در کشور نیز تورم عمومی است و انعکاس آن بر رشد هزینه زندگی خانوار است، در واقع بخشی از موجران متناسب با تورم عمومی و رشد هزینه زندگی نسبت به افزایش اجاره بها اقدام می‌کنند و به این ترتیب ارتباطی تنگاتنگ میان تورم عمومی و تورم اجاره بها ایجاد شده است.

فروکش فاکتور‌های سنتی؛ اثرگذاری عامل مولد دست ساز دولتی
با وجود این بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آن حکایت دارد که از نیمه تیر ماه این بازار با فاکتور افزایشی جدیدی مواجه شده است که این عامل عبارت است از وضع سقف قیمت ۲۵ درصدی در این بازار. درواقع قانون ساماندهی زمین و مسکن نه تن‌ها نتوانسته تب رشد نرخ اجاره بها را کنترل کند، که نتیجه‌ای عکس نیز در این بازار برجای گذاشته است. افزایش تورم ماهانه اجاره بها در مرداد ماه امسال، موید این موضوع است؛ بنابراین می‌توان از قانون ساماندهی بازار اجاره‌بها و اعمال سقف ۲۵ درصدی به عنوان نیروی مولد دست ساز جدید در بازار اجاره بها یاد کرد. سیاستگذاری نادرست باعث شده تا بازار اجاره بها با این محرک جدید قیمتی مواجه باشد. در حالی تورم نقطه‌ای اجاره بها در کانال ۴۳ درصدی تثبیت شده و تورم ماهانه اجاره بها به بیشترین میزان در سال جاری رسیده است که بخشی از فاکتور‌های اثرگذار بر این بازار حامی فروکش تورم اجاره بها است.

ظرف ۲ ماه اخیر تورم قیمت مسکن کاهش یافته و به این ترتیب نسبت P/R به ۲۰ واحد در ابتدای مرداد رسیده است که در محدوده متعارف برای این شاخص است. میانگین تاریخی نسبت قیمت خانه به اجاره بها برابر ۱۷ است؛ اما در پی جهش قیمت مسکن در کشور طی سال‌های پایانی دهه ۹۰ این نسبت به ۳۰ نیز رسید. اما با توجه به ثبات چند ماهه قیمت مسکن و رشد نرخ اجاره این نسبت در ابتدای مرداد به ۲۰ واحد رسید که رقمی نزدیک به میانگین تاریخی و سقف متعارف برای این نسبت است. نزدیک شدن نسبت P/R به سقف متعارف تاریخی فاکتوری کاهنده برای بازار اجاره تلقی می‌شود.

در عین حال تورم عمومی کشور برخلاف تورم اجاره بها طی ماه‌های اخیر فروکش کرده است؛ بنابراین انتظار می‌رود که فروکش تورم عمومی به عنوان فاکتور دیگر کاهنده قیمت اجاره بها وارد عمل شود. در مرداد ماه امسال نسبت «تورم اجاره به تورم عمومی» به ۱.۳۶ رسید؛ این رقم بسیار بالا بوده و نشان از آن دارد که میان تورم اجاره بها و تورم عمومی واگرایی ایجاد شده است. این واگرایی به نحوی است که تورم اجاره بها بدون توجه به افت تورم عمومی در مسیر رشد نوسان دارد. در این شرایط باید اذعان کرد که اثرگذاری قوی نیروی مولد ایجاد شده از سوی سیاستگذار یعنی وضع سقف قیمت ۲۵ درصدی بر رشد نرخ اجاره بها به میزانی جدی بوده که از اثرگذاری این فاکتور‌های کاهنده در بازار اجاره بها کاسته است.

جداسازی لنگر تورمی از تورم اجاره بها
استفاده از لنگر تورمی برای تعیین فرمول رشد اجاره بها یکی از ایرادات مهم وارد به سقف قیمت اعمالی از سوی دولت است. در واقع اگر دولت قصد کنترل بازار اجاره بها را نیز داشت و با فرض پذیرش قابل اجرا بودن اعمال سقف قیمت؛ برای تعیین فرمول باید از داده تاریخی اجاره بها و نه تورم عمومی استفاده می‌شد؛ درواقع وابسته کردن فرمول سقف قیمت اجاره به لنگر تورم عمومی سیاستی نادرست است. در سایر نقاط دنیا نیز هر گونه سقف قیمتی بر مبنای روند سال قبل تورم وضع می‌شود.

در عین حال سیاستگذار برای رفع چالش تورم اجاره بها باید اخذ سیاست‌های مهار کننده تورم عمومی را به طور جدی در اولویت قرار دهد. در ادامه نیز هرگونه سیاست تنظیم قیمت از سوی دولت اگر به شکل مشوق باشد، می‌تواند نتیجه مطلوب تری را رقم بزند. در عین حال سیاستگذار بازار مسکن در هر تصمیم گیری خود باید موضوع شکنندگی بالای وضعیت عرضه خانه در بازار اجاره کشور را مدنظر داشته باشد. رکود سنگین حاکم بر بخش ساخت وساز کشور طی سال‌های اخیر باعث شده تا بازار اجاره با کاهش عرضه آپارتمان جدید مواجه باشد. در این شرایط هرگونه سیاستگذاری به نحوی که به تضعیف بیشتر ساخت وساز در کشور منجر شود، یا بر رفتار عرضه خانه‌های خالی تاثیر منفی بگذارد می‌تواند، باعث رشد قیمت اجاره بها شود و تورم اجاره را برای مستاجران زیاد کند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حکایت دارد که بسیاری از شهر‌های کشور با عقبگرد تقاضای مصرفی برای خرید خانه مواجه هستند؛ این موضوع با رشد تقاضا در بازار اجاره به زیان تورم در این بخش خواهد بود.

دولت سراغ سیاست‌های علمی مهار تورم مسکن می‌رود؟
در شرایطی که ابرچالش تورم اجاره بها گریبان بخش عمده‌ای از آحاد جامعه را گرفته است؛ انتظار می‌رود که تیم اقتصادی دولت پزشکیان، «سیاست‌های مهار تورم مسکن» را جایگزین «مصوبات تورم ساز بازار مسکن» کند. در گذشته کارشناسان بازار مسکن نسبت به «بی نتیجه بودن مصوبه سقف مجاز اجاره بها» هشدار داده بودند؛ در شرایط کنونی این کارشناسان تاکید دارند که تیم اقتصادی دولت چهاردهم برای تنظیم بازار اجاره بها باید موتور‌های بیرونی تورم اجاره بها را در وهله ابتدایی کنترل کند.

قانون ساماندهی بازار اجاره بها دارای ایرادات جدی است، به نحوی که این قانون به عامل ضد خود تبدیل شده است. در این شرایط لازم است تا دولت اصلاح این قانون در مجلس را در اولویت کاری خود قرار دهد. البته نمونه اصلاح قانون در گذشته نیز وجود داشته، به عنوان مثال قانون مالیات‌های مستقیم ۲ مرتبه در مجلس شورای اسلامی اصلاح شد و قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز در مجلس شورای اسلامی اصلاح شد؛ بنابراین در شرایطی که اصلاح قانون ساماندهی بازار اجاره بها ضرورتی غیرقابل حذف برای مهار تورم اجاره بها است؛ انتظار می‌رود که تیم اقتصادی دولت با به کارگیری نظرات کارشناسان و همچنین نمونه‌های موفق جهانی نسبت به اصلاح این قانون دارای ایراد اقدام کند.