فرمول ۹۸ عوارض ساخت‌وساز

رویداد۲۴ رابطه مالی شهرداری تهران با سازنده‌ها با ارائه فرمول جدید عوارض ساخت‌وساز در سال ۹۸، متحول می‌شود. بر مبنای فرمول جدید عوارض ساخت‌وساز از یکسو فرمول «گنگ و نامفهوم» محاسبه عوارض به یک فرمول «شفاف، ساده و قابل فهم» تبدیل می‌شود و از سوی دیگر پایه محاسباتی نرخ فیش‌های پروانه ساختمانی به روز و واقعی خواهد شد.

  پارلمان محلی پایتخت امروز بررسی لایحه «عوارض ارزش بهینه قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» را در دستور کار خواهد داشت تا در صورت اخذ رای موافق اکثریت اعضای شورا، فرمول محاسبه و اخذ انواع ساخت‌وساز‌های شهری برای پروژه‌های ساختمانی در سال آینده، با تحول اساسی مواجه شود.

نقشه تغییر مسیر اخذ انواع عوارض ساختمانی از سازنده‌ها در سال ۹۸ در مرحله پیش از تصویب نهایی به گونه‌ای طراحی شده است که اولا امکان محاسبه شفاف، ساده و قابل فهم نرخ انواع عوارض ساختمانی را برای سازنده‌ها و فعالان ساختمانی فراهم می‌کند و دوم آنکه با توجه به تغییر نرخ پایه محاسبات ارزش املاک، نرخ‌ها و ضرایب در فرمول محاسبه عوارض ساخت‌وساز به روز و واقعی خواهند شد.

بررسی‌ها از جزئیات نسخه چکش‌کاری‌شده این لایحه در کمیسیون برنامه و بودجه و شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نشان می‌دهد: تحول رابطه مالی میان شهرداری تهران با سازنده‌ها، به چهار شکل رقم خواهد خورد.

شکل اول آن است که پایه انواع عوارض ساخت‌وساز (ارزش معاملاتی املاک) که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شود قرار است از سال ۹۳ به سال ۹۶ تغییر کند. مطابق دفترچه‌ای که در حال حاضر ملاک محاسباتی ارزش املاک در فرمول پایه محاسبه عوارض ساخت‌وساز است؛ میانگین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران حدود ۳۶ هزار تومان است، اما در دفترچه ارزش معاملاتی املاک مصوب سال ۹۶ که قرار است از سال ۹۸، به‌عنوان پایه جدید محاسبه عوارض ساخت‌وساز در نظر گرفته شود، میانگین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران با ۸۰ درصد افزایش نسبت به دفترچه سال ۹۳، حدود ۶۵ هزار تومان ثبت شده است.

ماجرای تغییر ارزش معاملاتی املاک این است که براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۶ بنا بود ارزش معاملاتی املاک معادل ۲ درصد میانگین قیمت روز املاک در شهر تهران شود (البته با توجه به افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر این نسبت در حال حاضر برقرار نیست) به این ترتیب با توجه به تغییر پایه، نرخ انواع عوارض ساخت‌وساز شامل کاربری، پذیره، بنا و... به روز و واقعی و تا حدودی متناسب با ارزش روز املاک خواهند شد.

شکل دوم تحول احتمالی به وجود آمده میان رابطه مالی شهرداری تهران و فعالان ساختمانی در رابطه با اخذ انواع عوارض ساختمانی برای صدور پروانه ساخت‌وساز به رفع ابهام فرمول گنگ و پیچیده عوارض ساخت‌و ساز مربوط می‌شود.

طی سال‌های اخیر، یکی از اعتراض‌ها و گلایه‌های همیشگی سازنده‌ها نسبت به شهرداری تهران در بحث پرداخت عوارض ساخت‌وساز، معادله گنگ تعریف شده در فیش‌های عوارض ساخت و ساز به آن‌ها بود.

به‌طوری که فرمول ارائه شده به سازنده‌ها برای عوارض ساخت‌وساز به قدری گنگ، پیچیده و نامفهوم بود که امکان محاسبه راحت و آسان بابت رقمی که باید به شهرداری پرداخت کنند را از آن‌ها سلب می‌کرد.

تحلیلی که سازنده‌ها از این معادله پیچیده و نامفهوم طی سال‌های اخیر ارائه می‌دهند آن است که نوعی عمد در تدوین معادله گنگ محاسبه انواع عوارض ساختمانی وجود داشته به این معنی که این امکان برای شهرداری‌های مناطق فراهم باشد که در محاسبه عوارض ساخت‌وساز به جای تبعیت از یک فرمول مشخص و ثابت، سلیقه و نظر فردی را مدنظر قرار دهند.

اما مطابق با آخرین چکش‌کاری‌های کمیسیون برنامه و بودجه و تصویب در شورای شهر تهران قرار است برای اولین بار رابطه مالی شهرداری با سازنده‌ها شفاف شود. به عبارت دیگر یک فرمول ساده و قابل فهم توسط طیف‌های مختلف فعال ساختمانی در شهر تهران به شهرداری‌های مناطق ابلاغ شود.

این فرمول عوارض مربوط به صدور مجوز تراکم مازاد است که تاکنون مبلغ آن در قالب یک معادله گنگ از سازنده‌ها دریافت می‌شد، اما در صورت تصویب فرمول جدید تعریف‌شده در لایحه مورد بررسی در جلسه امروز شورا، فرمول پایه معادله ۵/ ۲ برابر ارزش معاملاتی املاک شهر تهران مصوب سال ۹۶ خواهد شد.

به این معنی که در هر منطقه شهر تهران که یک سازنده قصد آغاز عملیات ساختمانی را دارد با مراجعه به سایت معاملاتی و دسترسی به ارقام درج‌شده برای ارزش معاملاتی املاک هر منطقه، می‌تواند ۵/ ۲ برابر ارزش معاملاتی ثبت شده را برای هر مترمربع ساخت‌وساز محاسبه کند.

برابر این الگو، عوارض ساخت‌وساز برای ساختمان‌های ۳ تا ۶ طبقه بین ۵/ ۲ تا ۲/ ۶ برابر ارزش معاملاتی املاک در هر مترمربع محاسبه خواهد شد و برای ساختمان‌های از ۶ طبقه به بالا، به ازای هر طبقه ضریب ۵/ ۰ واحد برای بهای عوارض اضافه می‌شود.

سومین تحول ناشی از اجرای این فرمول در صورت تصویب، مبلغ عوارض در نظرگرفته شده ناشی از ارزش بهینه اجرای طرح‌های توسعه شهری است.

پس از اجرای طرح تفصیلی از اردیبهشت ماه سال ۹۱، نوعی از عوارض ساختمانی با عناوین مختلف به فیش سازنده‌ها بابت اخذ مجوز ساخت‌وساز اضافه شد. نوعی از عوارض که اغلب با عنوان عوارض متفرقه و با ارقام قابل توجه در فیش سازنده‌ها ثبت و از آن‌ها بابت ارائه مجوز ساختمانی اخذ می‌شد.

این عوارض طی یکی دو سال اخیر به‌عنوان ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های شهری ثبت و اخذ می‌شد. حالا برای محاسبه و اخذ این نوع عوارض ساختمانی در سال آینده نیز یک فرمول شفاف و ساده تعریف و پیش‌بینی شده است.

به این صورت که این نوع از عوارض ساختمانی از حاصل ضرب «۵/ ۲ برابر ارزش معاملاتی املاک» در «مساحت عرصه» و «مابه‌التفاوت تراکم ساختمانی مدنظر تا تراکم پایه» محاسبه و دریافت خواهد شد.

یک نکته مهم درخصوص این تحول آنکه، املاکی که وضعیت کاربری آن‌ها قبل و بعد از اجرای طرح تفصیلی تغییر نکرده مشمول پرداخت این نوع عوارض نخواهند بود، اما اگر یک ملک مسکونی یا اداری و خدماتی پس از اجرای طرح تفصیلی کاربری آن به تجاری تغییر کند؛ با ضرایب ۴/ ۰ تا ۸/ ۰ به فرمول پایه عوارض ارزش بهینه آن محاسبه می‌شود.

علاوه بر این، چهارمین تحول ناشی از تغییر فرمول محاسبه عوارض ساختمانی در سال ۹۸، مربوط به ساخت‌وساز‌هایی می‌شود که به دلایل فنی، چاره‌ای جز حذف پارکینگ برای آن‌ها وجود ندارد.

تاکنون برای این موضوع یک بازار غیرشفاف در فرآیند صدور مجوز ساختمانی وجود داشته طوری که برخلاف ضوابط ساخت‌وساز ارائه شده در طرح تفصیلی که بر مبنای آن به ازای ساخت هر واحد مسکونی باید یک واحد پارکینگ نیز تامین شود، ساختمان‌های نوساز در برخی از مناطق قابل رویت است که این شرط را رعایت نکرده و تعداد پارکینگ‌های تامین شده در آن‌ها کمتر از واحد‌های مسکونی است.

مطابق با تصمیم جدید شورای شهر، اگر به دلایل فنی همچون قرارگیری در بر بزرگراه‌ها، قرارگیری در موقعیت درختان کهنسال، قرار‌گیری بر معبر با شیب زیاد و... امکان تامین پارکینگ برای سازنده وجود نداشته باشد باید براساس یک فرمول جدید عوارض آن را به شهرداری پرداخت کند.

در مقابل شهرداری نیز موظف است درآمد حاصل از این ردیف را صرفا صرف ساخت پارکینگ محله‌ای کند. این فرمول که به شکل بازدارنده از تخلف ضریب آن تعیین شده، به این صورت است که معادل ۵۰۰ برابر ارزش معاملاتی املاک در محلی که پروژه در آن ساخته می‌شود اعمال خواهد شد.

مقیاس مساحت قابل محاسبه برای این عوارض نیز معادل مساحت استاندارد یک پارکینگ است. پیش از این بهای عوارض حذف پارکینگ با ضریب ۲۰۰ برابر ارزش معاملاتی املاک محاسبه می‌شد.

بررسی‌ها و پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» از کارشناسان و مدیران شهری در بحث عوارض ساخت‌وساز برای سنجش میانگین ریالی این عوارض در مناطق مختلف شهری در یک مقیاس متعارف (یک ساختمان چهار طبقه، ۸ واحدی با متراژ ۶۰ تا ۸۰ مترمربع برای هر واحد) به دلیل گنگ بودن معادله به پاسخ مشخصی نرسید، اما پیگیری از سازنده‌های فعال در مناطق مختلف شهر تهران در این خصوص نشان داد: طی ماه‌های اخیر در منطقه ۲ مجموع مبلغی که بابت انواع عوارض ساختمانی از سوی یک سازنده برای یک پروژه ساختمانی متعارف به شهرداری پرداخت شده معادل ۳۰۰ میلیون تومان برای یک پروژه با زیربنای ۸۰۰ مترمربع است که به این ترتیب رقم عوارض ساخت برای هر مترمربع ساخت‌وساز معادل ۳۷۵ هزار تومان محاسبه شده است.

این در حالی است که در همین منطقه این سازنده برای پروژه‌ای مشابه رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان عوارض در هر مترمربع پرداخت کرده است. این سازنده اعلام می‌کند طی سال‌های گذشته عوارض ساخت‌وساز سالانه افزایش پیدا کرده و ادعای شهرداری درخصوص افزایش پیدا نکردن نرخ این عوارض صحیح نیست. نکته جالب آنکه به دلیل گنگ بودن فرمول محاسبه عوارض ساخت‌وساز، ارقام دریافت شده از سازندگان در مناطق مختلف تفاوت چشم‌گیری در سال‌های گذشته داشته است.

به‌طوری که یک سازنده در محدوده منطقه چهار در همان سال برای ۳۰۰مترمربع ساخت‌وساز رقمی معادل ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در هرمترمربع به‌عنوان عوارض ساخت به شهرداری پرداخت کرده است.

به نظر می‌رسد ارقام پرداخت شده از سوی سازنده‌ها به شهرداری‌های مناطق بابت صدور مجوز ساختمانی به حجم تخلفات و توان رایزنی و مذاکره با مراجع صدور پروانه ساختمانی بستگی داشته است.

مسوولان مدیریت شهری عنوان می‌کنند سهم عوارض ساخت‌وساز از هزینه‌های مختلف ساخت حدود ۵ تا ۱۰ درصد است البته این نسبت در حال حاضر و قبل از اجرای این لایحه، دچار تغییر شده است چراکه قیمت مسکن نسبت به سال گذشته با افزایش حدود ۲برابری مواجه شده این در حالی است که عوارض ساخت‌وساز به این میزان افزایش نداشته است.

به نظر می‌رسد در صورت تصویب این لایحه در شورای شهر تهران اولا هدف مدیریت شهری برای حرکت به سمت شفافیت محقق خواهد شد و دیگر آنکه جبران کسری احتمالی درآمد شهرداری در سال آینده ناشی از رکود ساختمانی میسر خواهد شد.

به این معناکه اگرچه با توجه به رکود احتمالی پیش آمده، تیراژ ساخت‌وساز کاهش و به تبع آن درآمد حاصل از این محل برای صدور مجوز‌های ساختمانی برای شهرداری با کاهش مواجه می‌شود، اما در مقابل به دلیل افزایش نرخ پایه عوارض، این کسری تا حدودی جبران خواهد شد.