رفتار عجیب در وضعیت "عرضه و تقاضا در بازار مسکن"
وزن آپارتمان‌های دارای متراژ مختلف در بازار عرضه و تقاضای مسکن مشخص شد. بررسی‌ها از آخرین وضعیت «جنس عرضه» و «الگوی تقاضا» در بازار مسکن نشان می‌دهد ساخت‌و‌سازها طی ۱۰ سال گذشته به جای آنکه متناسب با قدرت خرید، به سمت «کاهش مساحت» حرکت کند، خلاف جهت رفتار متقاضیان، «افزایش مساحت» پیدا کرده است.
سهم بزرگ‌متراژ‌ها در عرضه مسکن، دو برابر شده اما سهم واحدهای زیر ۸۰ مترمربع، به ۲ درصد رسیده است. این شکاف به سیاست‌گذاری جزیره‌ای در حوزه شهرسازی بدون هماهنگی با تحولات اقتصاد مسکن برمی‌گردد.
وجود برخی ضوابط فنی و شهرسازی ناسازگار با «عرضه متناسب با نیاز تقاضا» در بازار مسکن موجب کاهش چشمگیر عرضه واحدهای کوچک‌متراژ نوساز در پایتخت شده است. بررسی آمارهای ساخت‌وساز در سال‌های اخیر نشان می‌دهد عرضه واحدهای زیر ۶۰ مترمربع در تهران بسیار ناچیز و زیر یک درصد از کل ساخت‌وسازهای تکمیل و عرضه شده در هر سال بوده و این در حالی است که بیش از یک‌چهارم معاملات ماهانه مسکن در حال حاضر متعلق به آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع است.
به این ترتیب با وجود نیاز جدی بازار مسکن به واحدهای کوچک متراژ برای پاسخ به تقاضای خانه اولی‌های حاضر در بازار فعلی معاملات، نوع کار سازنده‌ها در زمینه متراژ آپارتمان‌ها در ساخت‌وسازهای جدید به کسری شدید مسکن در بخش پرمتقاضی بازار دامن زده است. در این بین از آنجا که واحدهای نوساز در تعیین قیمت مسکن نقش پیشرو دارند و ارزش آپارتمان‌های هر منطقه بر اساس آخرین قیمت فروش واحدهای نوساز آن منطقه تعیین می‌شود، مجموعه عواملی که به کاهش عرضه آپارتمان‌های نوساز در گروه کوچک‌متراژها به‌رغم بیشترین سهم از تقاضا میان گروه‌های متراژی مسکن منجر شده، اثر قیمتی قابل توجهی به دنبال داشته است.
در پی کاهش عرضه فایل‌های نوساز کوچک‌متراژ در بازار مسکن، قیمت این گروه از آپارتمان‌ها در چند ماه اخیر با رشد قابل توجه همراه بوده و در اردیبهشت ماه گذشته نیز شاهد نوعی تشنج قیمتی در بازار مسکن به ویژه در گروه واحدهای نوساز بودیم. به این ترتیب اکنون اثر سوء ضوابطی که مانع ساخت و ساز مسکن کوچک‌متراژ با وجود تقاضای موثر برای خرید آنها شده، بر اقتصاد مسکن ملموس شده است، طوری که قیمت واحدهای نوساز و به دنبال آن دیگر واحدهای مسکونی در گروه‌های سنی مختلف با افزایش چشمگیر روبه‌رو شده و با وقوع تشنج قیمتی اخیر، از قدرت خرید متقاضیان مسکن به ویژه خانه اولی‌ها دست کم به میزان ۲۵ درصد کاسته است.
آمارهای ساخت‌وساز در سال‌های اخیر حکایت از سهم نزدیک به صفر واحدهای کوچک‌متراژ و نیز کاهش سهم واحدهای میان‌متراژ از کل ساخت‌وسازهای سالانه در تهران دارد، موضوعی که آثار و عواقب آن پس از گذشت چند سال اکنون مشهود است. در تهران سهم واحدهای کوچک‌متراژ تا ۵۰ مترمربع از کل عرضه واحدهای نوساز در نیمه اول سال ۹۶ حدود ۲/ ۰درصد، در سال ۹۵ نزدیک به صفر (۰۳/ ۰ درصد) و در سال ۹۴ صفر بوده است.
این در حالی است که آمار معاملات اردیبهشت ماه بازار مسکن در تهران حاکی است ۳/ ۱۲ درصد از کل ۱۹ هزار و ۱۰۰ آپارتمان فروخته شده در این بازه زمانی در پایتخت، از واحدهای نقلی (تا ۵۰ مترمربعی) بوده است. همچنین در سال گذشته هیچ واحد ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی نوساز و تکمیل شده‌ای به بازار مسکن تهران عرضه نشد. در سال ۹۵ نیز فقط ۴/ ۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز در این گروه متراژی عرضه شده است و سهم عرضه آنها در سال ۹۴ هم تقریبا صفر (۰۱/ ۰ درصد) بوده است. این در حالی است که ۱۰ سال پیش، بیش از یک درصد عرضه مسکن در این گروه متراژی صورت می‌گرفت. اما طی این ۱۰ سال روند عرضه به لحاظ ویژگی متراژی در خلاف جهت الگوی تقاضای مسکن و متغیرهای کلیدی اقتصاد مسکن حرکت کرده است؛ یعنی به جای اینکه واحدهای جدید کوچک شوند، عرضه غالب بزرگتر شده است.
این عرضه ناچیز در شرایطی صورت می‌گیرد که سهم واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی از معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه ۳/ ۱۵ درصد بوده است. به این ترتیب بسیاری از متقاضیان این گروه متراژی که عمدتا خانه اولی هستند، ناگزیر به سراغ واحدهای چند ساله و حتی قدیمی‌ساز رفته‌اند. همین ماجرا موجب شده سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن طی یک سال اخیر با کاهش جدی روبه‌رو شود چراکه آپارتمان متناسب با بیشترین تقاضای موجود در بازار، در ساخت‌وسازهای جدید عرضه نمی‌شود.
تنزل آمار ساخت و ساز در سال‌های اخیر از یکسو و افت شدید عرضه واحدهای میان‌متراژ در دامنه ۶۰ تا ۷۰ مترمربع از سوی دیگر، در سال‌های اخیر به کسری مسکن دامن زده است. اگرچه کسری مسکن در تمام گروه‌های متراژی تحت تاثیر رکود ساختمانی چند سال گذشته مشهود است، اما آمارها حکایت از بغرنج‌تر بودن این وضعیت در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ دارد. سهم آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی از معاملات اردیبهشت ماه نزدیک به ۱۶ درصد بوده اما عرضه سالانه آنها در تهران دست‌کم در مجموع سه سال اخیر، زیر یک درصد بوده است. این در حالی است که حداقل ۵/ ۳ درصد از آپارتمان‌های نوساز عرضه شده در سال ۸۷ در این گروه متراژی قرار داشته است.
آمارهای مذکور شاهد عینی این مدعا است که انتخاب سازنده‌ها از میان گروه‌های متراژی مختلف برای ساخت‌وسازهای جدید، موجب شکل‌گیری شکافی عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن در بازار کنونی شده و این وضعیت با دامن زدن به کسری مسکن مناسب تقاضای مصرفی، به آشفته‌بازار معاملات مسکن و تشنج قیمتی در گروه واحدهای نوساز و به دنبال آن کل واحدهای عرضه شده در بازار مسکن دامن زده است.
بررسی‌های آماری همچنین حاکی است، در نیمه اول سال ۹۶ در مجموع حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران تکمیل و به بازار عرضه شده است که تعداد نوسازهای تا ۸۰ مترمربع (آپارتمان‌های ریز، کوچک و میان‌متراژ) از این میان، معادل ۹ درصد از تعداد آپارتمان‌های فروش رفته در همین دامنه متراژی در حال حاضر است.
به بیان دیگر، اکنون به ازای هر ۱۰ واحد مسکونی خریداری شده با متراژ تا ۸۰ مترمربع در تهران فقط یک واحد مسکونی نوساز و تکمیل شده به بازار عرضه شده است. بنابراین ۹ نفر دیگر که خریدار این واحدها هستند، ناگزیر هستند از میان واحدهای چند‌ساله که بازسازی شده یا نیازمند بازسازی جزئی یا کلی هستند، مسکن مطلوب خود را انتخاب کنند.
اما این کسری شدید در آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ، در گروه آپارتمان‌های بزرگمتراژ به شکل مازاد عرضه خودنمایی می‌کند؛ طوری که تعداد واحدهای نوساز ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربعی که در سال گذشته تکمیل و به بازار مسکن تهران عرضه شده، معادل ۱۵ برابر واحدهایی است که در همین گروه متراژی، اکنون خریداری می‌شود. در واقع مازاد عرضه در گروه بزرگ‌متراژ‌ها به حدی چشمگیر است که به ازای هر یک نفر که آپارتمان ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربعی خریداری می‌کند، ۱۵ آپارتمان مازاد در بازار وجود دارد.
دو عامل تمایل سازنده‌ها به لوکس‌سازی
بررسی‌ها نشان می‌دهد انتخاب واحدهای بزرگ و لوکس‌متراژ برای ساخت‌وسازهای جدید در چند سال اخیر، صرفا ناشی از اراده سازنده با انگیزه لوکس‌سازی نیست. هر چند برخی سازنده‌ها به دلیل عدم شناخت نیازهای بازار مسکن و جنس تقاضا یا صرفا با انگیزه‌های سوداگرانه به دنبال ساخت‌وساز آپارتمان‌های بزرگمتراژ می‌روند، اما اکنون بسیاری از سازنده‌ها از رکود ساختمانی چند سال اخیر درس گرفته‌اند و بر خلاف رویه‌ای که در سال‌های ۹۱ و ۹۲ در پیش گرفته بودند و بی‌توجه به جنس تقاضا، به ساخت‌وسازهای بزرگمتراژ و عمدتا لوکس روی آورده بودند، اکنون با دریافت سیگنال‌هایی از رکود بازار مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۵ به ساخت واحدهای کوچک متراژ تمایل دارند. سازنده‌ها با شناخت از نیاز خانه اولی‌ها که مهم‌ترین تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن کنونی به شمار می‌آیند، از واحدهای تا ۶۰ مترمربع به‌عنوان «تراول چک» یاد کرده و آن را به لحاظ اینکه به نقدشوندگی بسیار نزدیک بوده و همواره متقاضی دارد، با پراید در بازار خودرو مقایسه می‌کنند.
اما با وجود تمایل سازنده‌ها به ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، این تمایل به دو دلیل منجر به رشد ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ نشده و سازنده‌ها با نوعی ناگزیری برای انتخاب اجباری واحدهای بزرگمتراژ روبه‌رو هستند. علت اول ضوابط تامین پارکینگ در ساخت‌وسازهای جدید است. برابر ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران، تامین حداقل یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد آپارتمان الزامی اعلام شده و همین موضوع اکنون به منزله مانعی بر سر راه ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ پیش‌روی سازنده‌ها در برخی از محله‌ها و مناطق پرتقاضای مسکن قرار گرفته است.
طبیعی است سازنده‌ها ترجیح می‌دهند با ساخت واحدهای بزرگمتراژ، از مسیر ساده‌تری به ضابطه تامین پارکینگ طرح تفصیلی پایبند باشند، چراکه اگر بخواهند واحدهای کوچک و میان‌متراژ بسازند، تامین پارکینگ در عمده قطعات نه چندان بزرگ زمین برای آنها به سادگی میسر نیست، طوری که یا باید پارکینگ‌های مزاحم متعدد طراحی کنند یا اینکه طبقات منفی بیشتری با کاربری پارکینگ بسازند که هم هزینه ساخت را افزایش داده و هم محدودیت‌های فنی به لحاظ میزان پایداری خاک در مناطق مختلف از این بابت وجود دارد.
علت دوم ناگزیری سازنده‌ها به ساخت واحدهای بزرگمتراژ نیز مربوط به ضوابط فنی مختص هر منطقه در حوزه ساخت و ساز است. به‌عنوان مثال در برخی از محله‌های تهران امکان حتی ساخت یک طبقه منفی با توجه به شرایط پایداری خاک منطقه وجود ندارد و در نتیجه این ممنوعیت در ضوابط ساخت و ساز شهرداری منطقه منظور شده است.
به این ترتیب ضوابط فنی ساخت و ساز در تهران به نحوی تنظیم شده که به منزله مانعی در برابر عرضه مسکن متناسب با تقاضای بازار عمل کرده و با تشدید کسری مسکن نوساز، عملا به تشنج قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کمک کرده است. بررسی حاکی از این است که ریشه این مشکل را باید در عملکرد جزیره‌ای متولیان بخش مسکن و ساختمان در دولت و شهرداری جست‌وجو کرد.
به‌عنوان مثال ضوابط مربوط به مباحث ۲۲ گانه مقررات ملی ساختمان توسط معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی تدوین شده است؛ البته قطعا دیدگاه متخصصان شهرسازی نیز در تدوین این مقررات تا حدودی دخیل بوده اما چون این ماموریت مستقل از معاونت شهرسازی این وزارتخانه دنبال شده، عملا بسیاری از مسوولان حوزه شهرسازی از روح حاکم بر این مقررات کم‌اطلاع هستند.
از طرفی اشکالات از جنس ناهمخوانی برخی ضوابط طرح تفصیلی که توسط مسوولان شهرسازی برای شهرداری‌ها نوشته شده با شرایط فعلی بازار مسکن بیانگر آن است که تبعات سیاست‌گذاری جزیره‌ای در حوزه شهرسازی برای شهرداری‌ها در نهایت شکاف بین عرضه و تقاضا در بخشی از بازار مسکن و مازاد نسبی عرضه در بخشی دیگر را رقم می‌زند و باعث بازدهی معکوس اجرای ضوابط ساخت و ساز می‌شود.
تنظیم چنین ضوابطی که به مانع «کوچک‌سازی» مسکن توسط سازنده‌ها تبدیل شده، عملا عرضه واحدهای یک‌چهارم متقاضیان مسکن را به حدی محدود کرده که قیمت واحدهای نوساز در این گروه متراژی با افزایش دور از انتظار در ماه‌های اخیر مواجه شده و به دنبال آن قیمت مسکن در کل بازار و در تمام گروه‌های سنی و متراژی افزایش یافته است.
اکنون که موعد بازنگری دوره‌ای در ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران فرا رسیده، فرصت مناسبی برای مهار این قبیل آثار سوء ضوابط شهرسازی بر اقتصاد مسکن دست داده که باید از سوی متولیان امر مغتنم شمرده شود. برای این منظور لازم است جلسات مشترکی برای بازنگری در طرح تفصیلی با حضور هر سه ضلع مرتبط شامل معاونت‌های مسکن و شهرسازی از وزارت راه و شهرسازی و نیز شهرداری تهران تشکیل شده و این قبیل اشکالات را ارزیابی کند.
برای پخته‌تر شدن تصمیمات و اطلاع از مشکلات سازنده‌ها که موجب کاهش عرضه کوچک‌متراژها شده است، می‌توان از ضلع چهارمی نیز برای شرکت در این جلسات دعوت کرد که شامل نمایندگان تشکل‌های مرتبط با سازنده‌ها و عرضه‌کنندگان بازار مسکن است.
