پیش‌بینی تازه از نرخ اجاره در آینده / افزایش اجاره‌بها در راه است؟
رویداد۲۴ در روز‌های اخیر که قرار بود مصوبات ستاد ملی کرونا در حمایت از مستأجران، نویدبخش روز‌های روشن برای هر دو قشر موجر و مستأجر باشد، به گفته مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، مصوبه تعیین سقف برای اجاره بها با موفقیت روبه رو نشده و اجاره بها تا ۵۰ درصد نسبت به تابستان سال گذشته رشد داشته است.
سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها رعایت نشد/ وام ودیعه پرداخت نشد
از سوی دیگر در پی به وجود آمدن مشکلات زیرساختی برای سامانه ثبت نام وام ودیعه در حدود یک ماه اخیر که سبب ایجاد تأخیر در معرفی افراد مشمول دریافت این وام به بانک‌های عامل شده، بسیاری از خانوار‌های مستأجر که روی این وام حساب کرده بودند، با نامیدی به روش‌های دیگر برای تأمین ارقام نجومی درخواستی موجران بابت ودیعه مسکن روی آورده‌اند.
این در حالی است که قرار بود اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مرداد ماه، کلیدی برای بازگشایی قفل سخت حبس املاک و واحد‌های مسکونی خالی باشد تا با افزایش عرضه مسکن استیجاری به بازار، قیمت‌ها متعادل شده و ترمز افزایش آن کشیده شود. اما شنیده‌ها حاکی است تا کنون برای هیچیک از مالکان واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، برگه‌های مالیاتی صادر نشده است.
اگرچه در ماه‌های گذشته وزیر راه و شهرسازی و معاون مسکن و ساختمان این وزارت خانه، از بروز نشانه‌هایی از افزایش عرضه واحد‌های خالی به بازار اجاره مسکن در پی انتشار اخبار اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی خبر داده بودند، اما برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند این اتفاق، زودگذر و عمدتاً از سوی مالکان خُرد رخ داد بود، ولی چون اشخاص حقوقی که بیشترین خانه‌های خالی را در اختیار دارند، اجرای این قانون را چندان جدی نمی‌بینند، همچنان از عرضه واحد‌های مسکونی به بازار مسکن اعم از فروش یا اجاره خودداری و این بازار را به محملی برای انباشت سرمایه‌های خود تبدیل کرده‌اند.
موجران از ارقام پیشنهادی خود کوتاه نمی‌آیند
با توجه به پیش بینی برخی کارشناسان اقتصادی از دامنه دار بودن نرخ رشد تورم در ماه‌های پیش رو و احتمال افزایش قیمت مسکن علی رغم رکود سنگینی که بر این بازار حاکم است - گفته می‌شود، در ۴.۵ ماه ابتدایی امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته با کاهش ۴۰ درصدی تعداد معاملات روبه رو هستیم- لذا برخی مشاوران ملاک به مستأجران توصیه می‌کنند که عجله چندانی برای اجاره دادن ملک خود و کاهش رقم پیشنهادی نداشته باشند تا بتوانند با ارقام بالاتری آن را در بازار اجاره عرضه کنند؛ به خصوص که بخش اعظم خانواده‌های مستأجر، توانمندی ورود به بازار خرید مسکن را ندارند و مجبور به ادامه اجاره نشینی هستند.
یک مشاور املاک با تأیید بالاتر بودن میزان رشد اجاره بها نسبت به رقم ۲۵ درصدی مصوب ستاد ملی مقابله با کرونا گفت: مالکان می‌دانند که با قیمتی که اعلام کنند، مستأجر برای واحدشان پیدا می‌شود، لذا حاضر به تخفیف نیستند؛ مگر اینکه قرارداد های تمدیدی باشد که برای فرار از مصائب کرونا و کاهش تردد‌ها به دفاتر مشاوران املاک، حاضر به تخفیف تا حدودی به مستأجر قبلی خود شوند که آن هم تا حدی این تخفیف دادن‌ها ادامه دارد.
یکی دیگر از مشاوران املاک گفت: سقف افزایش ۲۵ درصدی در بازار اجاره قابل مشاهده نیست؛ نمی‌توانیم به مالک بگوییم اجاره بهای واحد خود را چه قدر اضافه کن؛ واحدی که سال گذشته ۵۰ میلیون تومان ودیعه و یک و نیم میلیون تومان فایل شده بود، مالک در سال جاری به مستأجر خود گفته باید ۳ میلیون تومان پرداخت کنی، ولی من تا دو و نیم میلیون تومان هم رضایت دارم؛ آیا مستأجر می‌تواند به موجر بگوید من تنها ۲۵ درصد به اجاره بها اضافه می‌کنم؟ چند درصد مستأجران توانایی شکایت از موجر در شورای حل اختلاف و صدور رأی را دارند؟
بیشتر بخوانید: قیمت خانه در مناطق مختلف تهران
کارشناس اقتصاد مسکن: موجر تابع نرخ تورم است نه مصوبه ستاد کرونا
ابوالفضل نوروزی کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت عدم رعایت سقف ۲۵ درصدی اجاره بها که ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب کرده، می‌گوید: باید مسائل اقتصاد کلان را در نظر گرفت؛ وقتی نرخ تورم عمومی کشور بالای ۴۵ تا ۵۰ درصد، این تورم بر روی همه کالا‌ها و خدمات دیگر تأثیر دارد و سایر اقشار از جمله موجران هم اثر می‌پذیرند؛ بنابراین نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم وقتی ستاد ملی کرونا می‌گوید اجاره بها را تا ۲۵ درصد افزایش دهید، آنها هم همین رقم را اعمال کنند؛ به خصوص که بسیاری از موجران از محل دریافت اجاره بهای مسکن دوم، گذران زندگی می‌کنند و این اجاره‌ها، منبع درآمد آنهاست؛ معتقدم دولت اگر می‌خواهد بازار اجاره مسکن را ساماندهی کند، باید به فکر حل ریشه‌ای مشکلات بخش مسکن باشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: اگرچه نرخ گذاری در همه بازار‌ها از جمله اجاره مسکن اشتباه است، اما حتی اگر وزارت راه و شهرسازی قصد داشت تا سقف تعیین شده افزایش اجاره بها را به صورت واقعی و ملموس اجرا کند، بهترین روش استفاده از سامانه املاک و اسکان بود تا همه قرارداد‌ها در آن ثبت می‌شد، ولی با توجه به راه اندازی ناقص این سامانه و عدم درج اطلاعات همه خانوار‌های شهری در آن، امکان رهگیری اینکه آیا قرارداد‌ها با سقف تعیین شده امضا شده‌اند یا نه، وجود ندارد.
آغاز ارسال پیامک مراجعه به بانک برای متقاضیان وام ودیعه؛ به زودی
قرار است با راه اندازی مجدد وب سایت و سامانه ثبت نام تسهیلات ودیعه مسکن، به زودی ارسال پیامک‌های دریافت این تسهیلات و معرفی متقاضیان به بانک‌های عامل آغاز می‌شود که با توجه به مناسب بودن رقم این تسهیلات و یارانه‌ای بودن نرخ سود آنکه سبب منطقی شدن رقم اقساط ماهیانه این وام شده، بهبود وضعیت مستأجران در ماه‌های آتی قابل پیش بینی است.
وام ودیعه مسکن برای مستأجران تهرانی ۷۰، کلانشهر‌ها ۴۰ و سایر شهر‌ها ۲۵ میلیون تومان با نرخ سود ۱۳ درصد و بازپرداخت ۵ ساله برای تهرانی‌ها و ۳ ساله برای دو مدل وام دیگر است.
رقم اقساط آن نیز به ترتیب ۱.۶، ۱.۳ و ۸۴۲ هزار تومان است.
بازار اجاره مسکن اقدام اساسی می‌خواهد نه درمان موضعی و مقطعی
برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند اعطای تسهیلات یا تعیین سقف اجاره بها ممکن است در مقاطعی مانند شیوع کرونا تا حدودی بازار اجاره مسکن را از وضعیت بحرانی خارج کند؛ اما آنچه لازمه بازار اجاره مسکن چه برای اقشار متوسط و چه برا دهک‌های نخست جامعه است، انجام فوری سیاست‌های اثرگذار در این بازار از جمله اجاره داری حرفه‌ای است.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این اعتقادند از آنجایی که موضوع اجاره داری حرفه‌ای به دلیل شرایط اقتصاد کلان جامعه از جمله بالا بودن نرخ تورم عمومی و همچنین تورم بخش مسکن، ممکن است جذابیت‌های چندانی برای سرمایه گذاران بخش خصوصی نداشته باشد؛ لذا پیشنهاد می‌دهند که با وضع برخی معافیت‌های مالیاتی و عوارض شهری از یک سو و نیز واگذاری اراضی دولتی ۹۹ ساله برای ساخت مسکن استیجاری به بخش خصوصی به شرط موافقت سرمایه گذار با تعیین اجاره بها از سوی دولت یا راهکار‌های دیگری همچون پرداخت یارانه مابه التفاوت اجاره بهای بازار با اجاره بهای تعیینی دولت به دهک‌های یک تا ۳، دولت مشکل بازار اجاره مسکن را ریشه‌ای‌تر برطرف کند.
