شمال پایتخت چگونه به تله سرمایه‌های ملکی تبدیل شد؟

اتاق فرمان مجوزهای ساختمانی خاص و بزرگ مقیاس شهر تهران به‌رغم ترسیم خطوط  قرمز از جانب سیاست‌گذار بخش مسکن برای نحوه تنظیم و هدایت سرمایه‌های ساختمانی، همچنان به صدور موافقت‌نامه برای ساخت‌وسازهای لوکس و بزرگ‌متراژ در مناطق اشباع شده از بلندمرتبه‌های فاقد تقاضای موثر و مصرفی ادامه می‌دهد. 

بررسی‌ها از کارنامه عملکرد کمیسیون ماده پنج شهر تهران طی 10 ماه اول امسال مشخص می‌کند اعضای این کمیسیون که از نمایندگان دستگاه‌های دولتی و برخی اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری و مدیران شهرداری تشکیل می‌شود در این فاصله زمانی 14 تصویب‌نامه حاوی 52 بند (زیر مصوبه) در ارتباط با انواع پروژه‌های ساختمانی و شهری را داشته‌اند که 32 درصد آنچه به تصویب این کمیسیون رسیده‌است به صدور جواز ساخت پروژه‌های مسکونی در سه منطقه شمالی شهر تهران به‌صورت «احداث ساختمان با طبقات اضافه‌تر از حدمجاز تعریف شده در طرح تفصیلی تهران» بوده ‌است. 10 درصد دیگر از این مصوبات به موافقت با ساخت‌وسازهای تجاری با طبقات اضافه اختصاص دارد. در عین حال این کمیسیون مصوباتی برای توسعه سرانه‌های خدماتی، رفاهی و شهری پایتخت نیز داشته است.

به‌طوری که از 52 زیرمصوبه کمیسیون ماده پنج شهر تهران در 10 ماه ابتدایی سال جاری، 58 درصد آنها به این موضوع اختصاص پیدا کرده که شامل تصویب طرح‌های موضعی برای مناطق مختلف شهر و پایش و بازنگری طرح تفصیلی بوده است.

اما ازآنجاکه آمارهای رسمی در بازار مسکن شهر تهران از اشباع پایتخت از ساختمان‌های مسکونی و تجاری لوکس حکایت دارد به‌طوری که بخش بزرگی از رکود ساختمانی دست‌کم 3 سال اخیر به «حبس سرمایه‌های ساختمانی در پروژه‌های لوکس فاقد تقاضای موثر» نسبت داده می‌شود؛ به همین دلیل لازم بود صدور هر نوع مجوز ساخت‌وساز غیرمصرفی فراتر از ضوابط طرح تفصیلی در شهر تهران طی سال جاری متوقف شود؛ اما محتوای مجوزهایی که توسط کمیسیون ماده پنج طی این مدت صادر شده، نشان می‌دهد نه تنها پروسه انحراف سرمایه‌های ساختمانی به سمت باتلاق بازار ملک (قسمتی از بازار که سرمایه‌ها به خاطر عدم فروش واحدهای ساخته شده اما فروش نرفته محبوس شده‌است) متوقف نشده که حجم سرمایه‌های محبوس اضافه‌تر نیز شده است.

در حال حاضر شمال پایتخت به تله سرمایه‌های ملکی تبدیل شده به‌طوری‌که سرمایه‌گذاران با تصور سود حداکثری سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در این مناطق با ارائه درخواست به مدیریت شهری برای افزایش تراکم ساختمانی بیش از آنچه ضوابط طرح تفصیلی تعیین کرده اقدام می‌کنند و در این فرآیند کمیسیون ماده پنج مرکب از مدیران دولتی و شهری بدون نیازسنجی بازار ملک با بخشی از این درخواست‌ها موافقت می‌کند.

بررسی‌ مصوبات کمیسیون ماده پنج طی 10 ماه اول سال جاری نشان می‌دهد این کمیسیون طی این مدت 14 مصوبه حاوی 52 بند داشته است که از این تعداد 17 مورد با درخواست سرمایه‌گذاران و مالکان پلاک مسکونی بوده که به دنبال اخذ تراکم ساختمانی بیش از حد مجاز بوده‌اند. این گزارش نشان می‌دهد اگرچه متوسط طبقاتی که طرح تفصیلی برای این پروژه‌ها تعیین کرده معادل 9 طبقه بوده، اما متوسط تراکمی که کمیسیون ماده پنج برای این پروژه‌ها موافقت کرده معادل 13 طبقه بوده است؛ به این معنی که تعداد طبقات در جریان بررسی و تصویب این درخواست‌ها 44درصد افزایش پیدا کرده است. جالب آنکه 13 مورد از 17 درخواست مورد اشاره در منطقه یک تهران واقع شده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد 44 درصد واحدهای مسکونی موجود در منطقه یک تهران(که به‌عنوان لوکس‌ترین منطقه در بازار مسکن تهران شناخته می‌شود) در فاصله سال‌های 85 تا 94 ساخته شده است این آمار عطش سرمایه‌گذاران ساختمانی را برای ساخت‌وساز در منطقه‌ای که هم‌اکنون بالاترین حجم خانه‌های خالی و آپارتمان‌های فاقد تقاضای مصرفی را در خود جای داده است، نشان می‌دهد.

در عین حال مجوزهایی که از طریق درخواست و پیگیری سرمایه‌گذاران ساختمانی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران برای ساخت‌و‌ساز در مناطق اشباع از آپارتمان‌های لوکس صادر می‌شود از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن و شهری به مجوزهای باخت-باخت تعبیر می‌شود؛ به این معنی که این مدل ساخت‌وساز از یک‌سو به دلیل حبس شدن سرمایه ناشی از عدم فروش به موقع زیان سرمایه‌‌گذار را رقم می‌زند و از سوی دیگر عدم رعایت ضوابط حدمجاز طرح تفصیلی در این مجوزهای ساختمانی باعث بروز 7 آسیب شهری به پایتخت و یک آسیب بزرگ به بخش مسکن و به تبع آن سایر بخش‌های اقتصادی شده است.

به اعتقاد کارشناسان، زیان سرمایه‌گذاران در این فرآیند از آنجا نشات می‌گیرد که رونق ساختمانی سال‌های اخیر باعث شکل‌گیری ساخت‌وسازهای هیجانی بدون نیازسنجی تقاضای مصرفی بازار شد و در حال حاضر اگرچه با افزایش نسبی حجم معاملات بازار مسکن به فاز پیش رونق وارد شده اما عمده معاملات در مناطق 4، 5 و نیمه جنوبی پایتخت صورت گرفته است و فقط حدود یک درصد از حجم معاملات شهر تهران به آپارتمان‌های لوکس اختصاص پیدا کرده است.

به‌عنوان مثال سهم منطقه یک از مجموع معاملات انجام شده از طریق بنگاه‌های املاک شهر طی یک ماه کمتر از 4 درصد بوده است. این آمار وضعیت زیان‌ده بودن سرمایه‌گذاری‌های جدید در بازار آپارتمان‌های لوکس را تا اطلاع ثانوی نشان می‌دهد.

همچنین صدور مجوزهایی فراتر از ضوابط تصویب شده در طرح تفصیلی تهران منجر به وارد شدن 7 آسیب شهری به پایتخت شده است.

آشفتگی‌های فراوان بصری، ازدحام ترافیکی شبکه معابر اطراف این پروژه‌ها و نقض حقوق همسایگی مجاورین سه آسیب اولیه بخش زیادی از مجوزهایی است که بدون توجه به وضعیت منطقه از سوی کمیسیون ماده پنج صادر شده‌اند.

از آنجا که حدمجاز تراکم ساختمانی و سطح اشغال در شهر تهران برای هر پلاک براساس سقف جمعیت‌پذیری پایتخت محاسبه و تعیین شده است در نتیجه افزایش تراکم ساختمانی بیش از حدمجاز طرح تفصیلی می‌تواند منجر به بارگذاری جمعیتی خارج از ظرفیت پیش‌بینی شده شود و آسیب شهری چهارم را رقم بزند.

از تعادل خارج شدن مولفه جمعیت‌پذیری پایتخت تبعات دیگری خواهد داشت. از جمله اینکه مولفه‌های زیست محیطی پایتخت را دچار اغتشاش می‌کند، کمبود آب شرب شهری را تشدید و کمبود سرانه‌های شهری را افزایش می‌دهد و از همه مهم‌تر چالش ترافیک معابر شهر تهران را با بارگذاری بیش از حد مجاز عمیق‌تر می‌کند.

از دیدگاه کارشناسان صدور مجوزهای خاص اینچنینی آسیبی بزرگ به اقتصاد مسکن است. انحراف سرمایه‌های ساختمانی به سمت بخشی از بازار ملک که با کمترین تقاضای موثر و مصرفی رو‌به‌رو است، دستیابی به رونق بخش مسکن و رشد مثبت ارزش افزوده را در بخش ساختمان به تاخیر می‌اندازد.

این اتفاق تحت تاثیر کم‌توجهی مسوولان تنظیم بازار ملک در سال جاری رخ داد به این معنی که انحراف بیشتر سرمایه‌های ساختمانی به مناطق اشباع از پروژه‌های لوکس مانع رفع انجماد از بازار ساخت‌وسازهای مصرفی و مولد رونق شد.

ماموریت اصلی اتاق فرمان ساخت‌وساز

کارشناسان شهری تاکید دارند در مقطع فعلی که بخش مسکن و ساختمان نیازمند خروج سریع از رکود است به موجب کمیسیون ماده پنج، شهر تهران می‌تواند به کارگردان اصلی اصلاحات در بازار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تبدیل شود. برای تحقق این ماموریت اصلی لازم است مجموعه مدیریت شهری تهران و کمیسیون ماده پنج از کاربردی‌ترین اهرم ساختمانی در اختیار(پروانه ساختمانی) به دو شکل متفاوت از روال گذشته برای اصلاح مسیر سرمایه‌گذاری‌ها استفاده کند.

در قالب شکل اول لازم است در مقابل خواسته مالکان و سرمایه‌گذارانی که توقع ساخت‌وساز اضافه‌تر از حدمجاز طرح تفصیلی روی هر پلاک را دارند مخالفت کرده و پروسه صدور جوازهای خاص و موردی متوقف شود.

همچنین در قالب شکل دوم نیز مدیریت شهری تهران می‌تواند برای هدایت سرمایه‌گذاران به مسیر اصلی(ساخت‌وسازهای مصرفی کم‌ متراژ) در مناطق پرتقاضا از تسهیلات تشویقی در فرآیند اخذ عوارض ساختمانی استفاده کند.

کارشناسان شهری و اقتصاد مسکن معتقدند مراجع صدور مجوزهای ساختمانی در شهرها می‌توانند با اهرم پروانه ساختمانی نبض بازار مسکن را در دست گیرند و آن را متناسب با دوره‌های رونق و رکود کنترل کنند.

ماموریت اصلی این کمیسیون از آنجا مورد تاکید کارشناسان و غفلت مسوولان قرار گرفته که عملکرد این کمیسیون در سنوات گذشته نشان از انحراف ماموریت آنها دارد.

کمیسیون ماده پنج براساس ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور تشکیل شده است. این ماده تاکید دارد وظیفه اصلی این کمیسیون «بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهرها و تغییرات آنها» است.

کارشناسان در تفسیر این ماده معتقدند کمیسیون‌های ماده پنج مجاز هستند با هدف «انعطاف‌پذیری تصلب طرح‌های شهری» بخشی از ضوابط طرح تفصیلی را به نفع کل شهر تغییر دهند.

این اتفاق زمانی باید بیفتد که آن بخش از ضوابط قابلیت اجرا نداشته باشد، اما عملکرد این کمیسیون‌ها در سنوات گذشته مشخص می‌کند بخشی از تصمیمات نه تنها ارتباطی با منافع کل شهر نداشته که برای پاسخ مثبت به درخواست شخصی، موردی و مجوزهای خاص اختصاص پیدا کرده است.

آنچه مورد توجه کارشناسان شهری قرار دارد این است که تصمیمات کمیسیون‌های ماده پنج طی سنوات گذشته نه تنها در راستای نیازهای اساسی شهر نبوده،‌ بلکه با نگاه مقطعی و بدون لحاظ تبعات اجرای مصوبات، بار مضاعفی بر شهر تحمیل کرده است.

کارشناسان شهری همچنین تاکید دارند رفع محظورات قانونی در قبال دریافت عوارض بیشتر ولو با هدف عمران و آبادانی علاوه بر اثرات ناخوشایند اجتماعی و اقتصادی، خلاف اصل تساوی افراد در برابر قانون محسوب می‌شود، به‌طوری که سود بیشتر از سرمایه‌گذاری ساختمانی برای گروهی از سرمایه‌گذاران که توان مالی بیشتری برای پرداخت عوارض بالاتر را دارند مغایر ضوابط به حساب می‌آید.