علامت اضطرار در بازار اجاره

مهم‌ترین پیام این آمارها، آثار ضربه تورم شدید در بازار ملک است که بیشترین آسیب را به اجاره‌نشین‌های پایتخت وارد کرده است، طوری که در وضعیت کنونی و در مقایسه با خریداران مسکن و سازنده‌هایی که مشتری املاک کلنگی (زمین) هستند، سخت‌ترین شرایط در بازار ملک متوجه اجاره‌نشین‌ها است.

رویداد۲۴ اجاره‌نشین‌های پایتخت در مقایسه با خریداران مسکن به‌طور میانگین آپارتمان‌هایی با ۱۰ مترمربع مساحت کمتر و ۳ سال عمر بنای بیشتر معامله می‌کنند همچنین آمارهای رسمی از معاملات ملک نشان می‌دهد اگرچه به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها، خریداران با فشار بیشتری نسبت به اجاره‌نشین‌ها روبه‌رو هستند، اما تمرکز معاملات اجاره بر واحدهای کوچک‌تر و قدیمی‌تر، شرایط اضطرار در بازار اجاره را علامت می‌دهد که تحت‌تاثیر جمعیت بالای مستاجرها و توان مالی محدود آنها در برابر رشد هزینه اجاره‌نشینی، به‌وجود آمده است.

جزئیات آمار رسمی مربوط به تحولات بازار ملک در سه حوزه معاملات زمین، آپارتمان و اجاره مسکن در بهار امسال که به تازگی توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، ۵ پیام با محوریت بازار اجاره‌بها مخابره می‌کند.

در بازار ملک سه گروه تقاضا وجود دارد که شامل متقاضیان خرید اعم از مصرفی و سرمایه‌ای، سازنده‌ها که خریدار زمین و املاک کلنگی هستند و اجاره‌نشین‌ها می‌شود. گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن در فصل بهار ۹۷ نشان می‌دهد میزان تورم نقطه‌ای مسکن در این مدت در مقایسه با بهار سال گذشته ۳۷ درصد بوده و زمین نیز حدود ۳۴ درصد رشد قیمت نقطه‌ای داشته است. در بازار اجاره نیز رشد حدود ۲۷ درصدی اجاره‌بها در بهار امسال رقم خورد.

مقایسه ظاهری این تغییرات نقطه‌ای و رکوردزنی تورم مسکن در مقایسه با زمین و آپارتمان‌های اجاری این برداشت را به دنبال دارد که حتما شرایط بازار مسکن برای خریداران از دو گروه دیگر متقاضیان دشوارتر بوده است، اما در گزارش مرکز آمار، داده‌هایی وجود دارد که اگر آن را مبنا قرار دهیم، تورم ملکی فعلی بیشترین ضربه را به اجاره‌نشین‌ها وارد کرده است. این داده‌ها که اسبابی برای مقایسه میان کیفیت خرید و کیفیت اجاره مسکن است، نشان می‌دهد درجه تنزل اجاره مسکن به مراتب بیشتر از تنزل کیفیت خرید مسکن است.

داده‌های مذکور به میانگین مساحت و سن بنای آپارتمان‌های فروخته و اجاره‌داده شده بازمی‌گردد. بر اساس گزارش مرکز آمار، در بهار امسال میانگین مساحت آپارتمان‌های به اجاره رفته ۷۸ مترمربع و میانگین عمر بنای آنها ۱۴ سال بوده و این در حالی است که در همین فصل مساحت آپارتمان‌های فروخته شده به‌طور میانگین ۸۸ مترمربع و متوسط عمر بنای آنها ۱۱ سال بوده است. به این ترتیب در حال حاضر در تهران به‌طور متوسط خانه‌هایی که خریداران معامله می‌کنند، ۱۰ مترمربع بزرگ‌تر از خانه‌هایی است که مستاجران اجاره می‌کنند.

همچنین سن بنای متوسط املاک خریداری شده ۳ سال از متوسط عمر آپارتمان‌های اجاری در بهار کمتر بوده است و این آمار موید درجه سختی بالای اجاره‌نشینی نسبت به خریداران مسکن در بهار است. هرچند این آمارها دشواری خرید مسکن همزمان با تورم شدید ملکی را انکار نمی‌کند، اما قطعا علامتی غیرقابل انکار از اضطرار در بازار اجاره است.

پیام دوم اطلاعات مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن در فصل گذشته از بیشتر بودن میزان رشد نقطه‌ای اجاره‌بها از بهای فروش مسکن و مقایسه آن با نرخ تورم عمومی برداشت می‌شود. در فصل گذشته میزان رشد نقطه‌ای اجاره‌بها از قیمت مسکن کمتر بوده و این در حالی است که همچون اغلب دوره‌های گذشته، نرخ رشد اجاره مسکن از تورم نقطه‌ای بیشتر بوده است.

در عین حال رشد قیمت زمین نیز پس از تورم مسکن با تغییرات نقطه‌ای ۳۴ درصدی در رتبه بعدی تورم در بازار ملک قرار دارد. میانگین نرخ تورم عمومی نقطه‌ای بهار نیز ۱۱ درصد بوده که از نصف تورم بازار اجاره هم کمتر است.

این مقایسه نشان می‌دهد در فصل بهار، بازار ملک به لحاظ قیمت در هر سه بخش زمین، مسکن و اجاره ملتهب و هر سه حوزه شاهد جهش بوده‌است. در فصل دوم رونق معاملات ملک التهابات و شوک‌های بازارهای موازی مسکن همچون ارز و سکه اثری مخرب روی معاملات مصرفی بازار مسکن داشت و از این بابت رشد حدود ۲۷ درصدی اجاره‌بها نسبت به بهار پارسال سبب شد میزان اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران (پس از تبدیل ودیعه به مبلغ اجاره) در قراردادهای منعقد شده طی سه ماهه بهار ۹۷ به مرز ۳۰ هزار تومان برسد و روی ایستگاه ۲۹ هزار و ۸۰۰ تومان توقف کند.

سومین پیام گزارش اخیر مرکز آمار نتیجه مقایسه منطقه‌ای بازار اجاره است. طی ماه‌های اخیر منطقه ۵ همواره ملتهب‌ترین منطقه در بازار خرید بوده، طوری که رشد قیمت نقطه‌ای مسکن در این منطقه همواره از میانگین رشد قیمت مسکن در کل شهر تهران بیشتر بوده است.

به‌عنوان مثال در ماه گذشته که قیمت مسکن ۵۰ درصد رشد کرد، منطقه ۵ با ۷۰ درصد رشد قیمت روبه‌رو شد. با این حال ملتهب‌ترین منطقه تهران در بازار اجاره به لحاظ نرخ رشد اجاره‌بها، منطقه ۳ که یکی از مناطق لوکس شمال تهران به شمار می‌آید، بوده است.

در حالی که میانگین نرخ رشد اجاره‌بها در تهران حدود ۲۷ درصد بوده، در منطقه ۳ اجاره‌ها به‌طور متوسط با رشد ۳۲ درصدی مواجه شد. این موضوع دو علت دارد؛ اول اینکه مقصد نخست خریداران مسکن چه متقاضیان مصرفی و چه سرمایه‌ای همواره مناطق ۴ و ۵ بوده و مناطق لوکس که سطح قیمت بالاتری دارند، از کانون‌های فروش آپارتمان در تهران محسوب نمی‌شوند. در نتیجه به‌طور نسبی وزن تقاضای آپارتمان‌های اجاری در مناطق لوکس در مقایسه با خرید مسکن بیشتر است و این امر موجب رشد قابل توجه اجاره‌بها در منطقه ۳ شده است.

علت دوم این است که هم تقاضای سرمایه‌ای و هم برخی از خانه اولی‌ها معمولا آپارتمان خریداری شده را به مدت یک سال به اجاره می‌سپارند. این موضوع سبب شده عرضه آپارتمان اجاری در مناطق مصرفی شرق و غرب تهران همزمان با رونق معاملات افزایش یابد و در نتیجه میزان رشد اجاره آنها تحت تاثیر عرضه بالا، قدری محدودتر باشد. پیام چهارم گزارش مرکز آمار، ماجرای کاهش حجم معاملات اجاره است.

این گزارش حاکی است تعداد قراردادهای اجاره در بهار امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۸ درصد کاهش یافته و تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات اجاره منفی بوده است. ممکن است از این آمار برداشت شود که جمعیت اجاره‌نشین کاهش یافته، اما نتایج سرشماری سال ۹۵ نشان می‌دهد این برداشت صحیح نیست. در این سرشماری مشخص شد جمعیت مستاجران در تهران از ۹/ ۳۷ درصد در سال ۹۰ به ۴۲ درصد در سال ۹۵ افزایش یافته و به همین نسبت جمعیت مالک در میان خانوارهای پایتخت‌نشین کاهش یافته است.

به نظر می‌رسد مهم‌ترین علت کاهش آمار قراردادهای اجاره این است که تحت تاثیر التهاب قیمتی، تمایل به تمدید قرارداد میان مستاجران افزایش یافته و از آنجاکه معمولا تمدید به شکل غیررسمی و در خارج از بنگاه با پشت‌نویسی قرارداد اجاره انجام می‌شود، طبعا در آمار رسمی لحاظ نشده است.

در عین حال ممکن است کاهش جمعیت مستاجران جدید در بهار امسال نیز در منفی شدن رشد قراردادهای اجاره موثر باشد. از آنجا که امسال در جریان رونق بازار مسکن عده‌ای از خانه اولی‌ها که متقاضی بازار اجاره بودند، صاحب خانه شدند، تقاضای جدید اجاره در بازار مسکن ممکن است به شکل نسبی کاهش یافته باشد، چراکه گروهی از متقاضیان بالقوه اجاره مسکن، خانه‌دار شدند. البته علت دوم چندان محتمل به نظر نمی‌آید، چراکه بسیاری از خریداران مسکن در سال اول ملک خود را در قالب قرارداد رهن و اجاره به مستاجر می‌سپارند.

با مشاهده نبض بازار اجاره در شهر تهران طی بهار، می‌توان پایتخت را به لحاظ منطقه‌ای به دو نیمه شمالی و جنوبی با دو رفتار متفاوت تقسیم کرد و این پنجمین پیام قابل برداشت از گزارش مرکز آمار است. در ۶ منطقه تهران که جزو کانون‌های سکونت جنوب پایتخت به شمار می‌آیند مناطق (۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹) نه‌تنها کاهش قراردادهای اجاره رقم نخورده، بلکه با رشد قابل توجه تعداد معاملات اجاره در بهار امسال روبه‌رو بوده‌ایم.

این در حالی است که در مناطق یک تا ۱۰ تهران حجم قراردادهای اجاره بدون استثنا کاهشی و تغییرات نقطه‌ای آن منفی بوده است. یک علت که می‌توان به این دو رفتار متفاوت در حجم معاملات اجاره نسبت داد، پایین‌تر بودن سطح توان اقتصادی ساکنان نیمه جنوبی تهران در مقایسه با نیمه شمالی آن است که موجب می‌شود جمعیت اجاره‌نشین مناطق جنوبی بیشتر باشد و در نتیجه تعداد قراردادهای اجاره نیز مسیر افزایشی را طی کند.

در عین حال این موضوع را می‌توان به رشد نسبی آمار تخریب و نوسازی املاک واقع در بافت‌های فرسوده نیز نسبت داد. طبیعی است با تخریب این املاک و در طول مدت نوسازی، ساکنان آنها باید یک دوره موقت اجاره‌نشین باشند و این وضعیت سبب شده تعداد قراردادهای اجاره در مناطقی همچون ۱۲ که کانون بافت فرسوده تهران به شمار می‌آیند، افزایشی باشد.