سال دیگر مسکن گران می‌شود؟

رویداد۲۴ با نوسانات نرخ ارز که با افزایش قیمت مصالح ساختمانی همراه بود، بعضی فعالان صنعت ساختمان معتقدند این رشد، تاثیر خود را در قیمت مسکن در سال آینده خواهد گذاشت. اما در سوی مقابل، برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بازار مسکن، رشدی را که می‌بایست به تدریج به خود بگیرد را یکدفعه با دو برابر شدن قیمت‌ها به دست آورده و کاهش ۶۲ درصدی معاملات نشان می‌دهد ظرفیتی برای جهش مجدد قیمت‌ها وجود ندارد.

مانیتور معاملات مسکن که پنج سیگنال جدید در آن مشاهده می‌شود در آذرماه نشان می‌دهد که گزاره فروکش تلاطم بازار در مسیر تحقق قرار گرفته است. در آذرماه ۱۳۹۷ بیشترین رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران به ترتیب در مناطق ۱، ۱۲ و ۷ رخ داده که نسبت به آبان ماه به ترتیب با ۱۱، ۱۱ و۹ درصد رشد قیمت مواجه بودند.

در سایر مناطق رشد محسوسی نسبت به آبان ماه مشاهده نشده و حتی در منطقه ۱۶ که البته تنها ۱۱۹ مورد معامله در آن صورت گرفته میانگین قیمت‌ها ۶.۶ درصد نسبت به آبان ماه کاهش یافته است.

از سوی دیگر همانند ماه‌های گذشته سهم واحد‌های نوساز در معاملات، باز هم شیب کاهشی داشت. با اینکه واحد‌های تا پنج سال ساخت با ۴۳ درصد بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران را در آذرماه ۱۳۹۷ به خود اختصاص داده، این سهم نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۴ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت ۶ سال به بالا ۵.۵ درصد افزوده شده است.

حرکت طرف تقاضا به سمت واحد‌های کوچک‌تر، دیگر متغیر بازار مسکن شهر تهران است. سال گذشته در همین زمان واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۴.۳ درصد از کل معاملات، بیشترین فروش را به خود اختصاص داده بودند. امسال این رتبه مربوط به واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۴.۸ درصد است.

از سوی دیگر با وجودی که قیمت نهاده‌های ساختمانی دو تا سه برابر افزایش یافته، آیتمی که تاثیر اصلی را در قیمت مسکن می‌گذارد، زمین است که هماهنگ با افزایش قیمت مسکن دچار جهش شده و نمی‌تواند به عنوان عامل مجدد در رشد قیمت مسکن طی ماه‌های آینده تاثیرگذار باشد؛ بنابراین افت شدید معاملات، وجود فضای سفته بازانه، رشد سهم واحد‌های قدیمی از کل معاملات، افزایش سهم واحد‌های کوچک متراژ و عدم اثرگذاری قیمت زمین بر روی مسکنپنج گزاره اصلی بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می‌دهد که می‌تواند نشان دهنده قرار گرفتن بازار در بالاترین سطح ظرفیت خود باشد و از ماه‌های آینده رکود تورمی جای خود را به رکود غیرتورمی خواهد داد.

ظرفیت بازار مسکن پر شده است

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن افت شدید توان طرف تقاضا را در کاهش ۶۲ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه موثر دانست و افزود: با توجه به روندی که در بازار مسکن می‌بینیم بخش تقاضا باوجود این حجم از افزایش قیمت هم‌چنان ضعیف باقی مانده و رشد قابل توجهی که مسکن در طول یک سال گذشته داشته، همه حاکی از آن است که ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده و یک دوره رکود نسبتا طولانی را در این بخش انتظار داریم.

سلطان محمدی تاکید کرد: چسبندگی قیمت‌ها اجازه کاهش خیلی زیاد قیمت مسکن را نمی‌دهد؛ زیرا فروشندگان به سادگی متقاعد نمی‌شوند تا قیمت‌ها را پایین بیاورند و فقط زمانی که رکود طولانی شود قیمت‌های پیشنهادی را کاهش می‌دهند. اگر طبق پیش‌بیینی، رشد قیمت مسکن تا پایان سال متوقف شود، فرصت خوبی برای خریداران خواهد بود و مجالی می‌دهد که حرکت خود را برای خرید انجام دهند.

تلاطم قیمتی فروکش می‌کند

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیش‌بینی کرده با توجه به کاهش نرخ ارز، بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های پیش رو دچار ثبات شود و تلاطم قیمتی فروکش کند.

وی افزود: به دنبال جهش قیمت دلار، مردم پول‌های خود را شتاب‌زده از بانک بیرون کشیدند و به خرید مسکن اختصاص دادند که منجر به رشد قیمت‌ها و پایین آمدن توان متقاضیان شد. همین موضوع در ادامه، پایین آمدن تعداد معاملات را در پی داشت.

خسروی در پیش بینی وضعیت آینده بازار مسکن گفت: مشابه وضعیت فعلی را در سال ۱۳۹۱ به دنبال نوسانات نرخ ارز داشتیم که پس از یک دوره جهشی، اوضاع به روال عادی برگشت و امسال نیز همین روند اتفاق می‌افتد. تا پایان سال اتفاق خاصی در بخش معاملات مسکن رخ نمی‌دهد و به تدریج شاهد ثبات قیمت‌ها خواهیم بود.

از سوی دیگر اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که برنامه‌های مناسبی در حوزه تولید و عرضه مسکن دارند که در صورت تحقق می‌تواند به بازار املاک سر و سامان بدهد.

 بانک مرکزی تازه‌ترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سالجاری منتشر کرد که بر اساس آن، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۱ و ۹۱.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.