شهریور آرام بازار مسکن

رویداد۲۴ پس از نوسانات قیمتی که از آذرماه ۱۳۹۶ در بازار مسکن به وجود آمد شرایط به سمت ثبات قیمتی پیش رفته و طبق آماری که در سومین روز هفته دولت ارایه شد، نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن در پایتخت به منفی سه درصد رسیده است؛ این شرایط شش ماه پس از آن ایجاد شد که دولت احداث ۴۰۰ هزار واحد را برای خود تعریف کرد و پروانه‌های ساختمانی نیز رشد ۲۵ درصدی یافت.

پس از حدود ۲۰ ماه پرتلاطم در بازار مسکن، اوضاع تا حدودی آرام شده است. آخرین آمار از بازار مسکن شهر تهران که سوم شهریورماه توسط دفتر اقتصاد مسکن ارایه شد گویای آن است که در مردادماه ۱۳۹۷۸ قیمت هر متر خانه در تهران به میانگین ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که نسبت به ماه قبل سه درصد کاهش و نسبت به زمان مشابه سال قبل ۷۷ درصد افزایش داشته است.

معاملات نیز ۳۳۶۸ فقره بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۱ و ۷۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

یک خانه‌تکانی در حوزه مسکن

روز یکشنبه سوم شهریورماه خبر رسید که وزیر راه و شهرسازی، معاون مسکن و ساختمان خود را تغییر داده است. محمود محمودزاده در این پست جانشین مازیار حسینی شد که تنها هفت ماه از دوره مدیریت او می‌گذشت.

محمودزاده مهم‌ترین برنامه خود را پیگیری طرح اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی عنوان کرد. او هم‌چنین بیان کرد: حتما در راستای تقویت، تسریع و تشدید سیاست‌های قبلی حوزه مسکن حرکت می‌کنیم. البته طبیعی است که خلاقیت‌هایی در این زمینه ارایه دهیم.

جلسه رییس‌جمهور با مسوولان بخش مسکن

روز ۲۹ تیرماه نشست مدیران ارشد بخش مسکن با رئیس‌جمهور برگزار شد. حسن روحانی در بخشی از سخنان خود با اشاره به ضرورت افزایش هماهنگی و تمرکز میان دستگاه‌های مسئول در بخش مسکن، گفت: کمک به مردم در بخش مسکن موجب افزایش رفاه، آسایش و امنیت آنان شده و ضمن ایجاد سرمایه برای مردم، ارائه خدمات رفاهی و اجتماعی به آنان را تسهیل خواهد کرد.

سید محمد پژمان، معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص گفت: در جلسه اخیر با حضور ریاست جمهوری این مبحث که در سال‌های اخیر نسبت اجاره‌نشینی به مالکیت افزایش داشته است مطرح شد. به دلایل مختلف بعضی افراد تمایل به استفاده از مسکن استیجاری دارند، اما در حال حاضر بازار اجاره فقط توسط بخش خصوصی مدیریت می‌شود و نظامات، اهداف و ارقام آن با این بخش است. به همین لحاظ دولت و شهرداری‌ها باید نقش بیشتری به عهده بگیرد. پژمان هم‌چنین از موافقت اولیه بانک مرکزی با افزایش وام بافت فرسوده خبر داد.

کارشناسان: رکود نباید دولت را از ساخت و ساز غافل کند

ظاهرا دولت عزم خود را برای ایجاد رونق ساخت و ساز جزم کرده است. کارشناسان می‌گویند تهدیدی در پسارکود مسکن نهفته است و این کسادی نباید دولت از تولید و عرضه غافل کند؛ چرا که با وجود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه، نهایتا حجم تقاضا در یک نقطه خود را نشان خواهد داد.

وزارت راه و شهرسازی از اواخر سال گذشته تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد که تا کنون حدود ۵۷ هزار مورد کلنگ‌زنی شده است. رییس‌جمهور نیز قرار است روز سه‌شنبه دستور آغاز عملیات اجرایی ۱۵۰ هزار واحد در قالب این برنامه را صادر کند.

ورود محرک به حوزه مسکن از طریق طرح اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، بخش خصوصی را نیز برای ورود به این بازار ترغیب کرد.

مطابق آمار، پروانه‌های ساختمانی در زمستان سال گذشته با رشد ۲۵ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن به ۱۱۴ هزار و ۶۱۴ پروانه برای احداث ۲.۵ واحد به طور میانگین رسید. بر این اساس در آینده نزدیک ۲۸۶ هزار واحد مسکونی تنها از طریق پروانه‌های ساختمانی زمستان ۹۷ وارد بازار می‌شود که اگر همین روال در ماه‌های آینده نیز ادامه پیدا کند تولید به بیش از یک میلیون واحد خواهد رسید؛ رقمی که دقیقا نیاز سالیانه کشور را تامین می‌کند.

با این وجود، رییس کانون انبوه‌سازان، علت رشد پروانه‌های ساختمانی در زمستان را ارایه تخفیف‌های ۳۰ درصدی از سوی شهرداری‌ها می‌داند و معتقد است که سرعت ساخت و ساز در سال جاری کند شده است.

از سوی دیگر آمار نشان می‌دهد که به دنبال جهش قیمت مسکن در پایتخت، معاملات در مردادماه ۱۳۹۸ به ۳۳۶۸ فقره رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. این حجم از معاملات از سال ۱۳۹۲ تا کنون حتی در ماه‌های نیمه تعطیل فروردین نیز سابقه نداشته است.

خانه‌های خالی معادل نصف نقدینگی کشور

به دلیل کاهش حجم خرید و فروش احتمالا شاهد افت سرمایه‌گذاری بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری خواهیم بود. البته سازندگان دوراندیش از حالا به فکر آینده هستند و برای ۱۰ تا ۱۵ فصل دیگر که احتمالا بازار مسکن از رکود خارج می‌شود برنامه‌ریزی می‌کنند.

دولت نیز برای آن‌که بازار بعد از بازه زمانی سه تا چهار ساله دچار تلاطم نشود باید شرایط را برای احداث واحد‌های مسکونی جدید مهیا کند.

هرچند حدود ۲.۶ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی در ایران وجود دارد که ارزش تقریبی آن ۱۲۳۱ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود که حدود نصف نقدینگی کشور است و باید برای ورود این تعداد سرسام‌آور از خانه‌های خالی به بازار واقعی مصرف، فکری شود.

نمایندگان مجلس طرح مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار خود قرار داده‌اند که یکی از اهداف آن جلوگیری از معاملات سفته‌بازانه در حوزه مسکن عنوان می‌شود. از سوی دیگر تا پایان سال جاری سامانه املاک و اسکان از سوی وزارت راه و شهرسازی رونمایی می‌شود که یکی از اهداف آن شناسایی و وضع مالیات بر خانه‌های خالی عنوان شده است.

حد مقاومت فروشندگان شکست

پس از آن‌که قیمت‌ها در بازار‌های ارز و سکه به ثبات رسید و قیمت مسکن از اواسط تیرماه روند نزولی به خود گرفت، سطح انتظارات نیز در بخش عرضه و تقاضا برعکس شد. بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاور املاک نشان می‌دهد ورود املاک کلیدنخورده به بازار ملک آغاز شده و شاهد ثبت رکورد‌های کاهشی قیمت در این بخش هستیم.

کارشناسان می‌گویند واکنش بازار مسکن به هر نوع متغیر طی یک سال گذشته خنثی بود؛ به طوری که افت شدید معاملات مسکن و کاهش قیمت ارز تاثیری در شیب افزایشی قیمت مسکن ایجاد نکرد.

طی یک سال گذشته شاهد بودیم بعد از آن‌که دلار قله‌ی ۲۰ هزار تومان را لمس کرد روند قیمت این ارز همواره نزولی بوده و هم‌اکنون به کانال ۱۱ هزار تومان رسیده، اما قیمت مسکن در مسیر صعود قرار گرفته بود.

با این وجود از اواسط تیرماه، نمایه‌های تهدیدکننده طرف عرضه‌ی املاک رصد شد و خریداران دست بالا را پیدا کردند. با نزدیک شدن به شهریورماه که کارشناسان از آن به عنوان نقطه اوج رونق بازار مسکن یاد می‌کردند، حد مقاومت مالکان دو ماه زودتر شکست و گزارش‌های میدانی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی حکایت داشت. بروز این رفتار در کارنامه تحولات بازار مسکن شهر تهران طی مردادماه نمایان شد که قیمت در تمام مناطق بجز ۴، ۸، ۱۳، ۱۸ و ۲۰ با کاهش مواجه بود.

به فاصله کمتر از دو سال تا پایان کار دولت دوازدهم باید ببینیم تغییر نگرشی که در سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی پس از ۱۹ آبان ماه ۱۳۹۷ با ورود محمد اسلامی به جای عباس آخوندی ایجاد شده چه تاثیری در حوزه ساخت و ساز و اوضاع بازار مسکن خواهد داشت.