همه چیز درباره حقوق همسایگی

رویداد۲۴ اولین کسی که واژه «همسایه» را در زبان فارسی ساخت، خوب حواسش بود که ترکیب «هم» و «سایه» چقدر می‌تواند به خوبی حق مطلب را برای دو خانواده‌ای که قرار است مدتی را همجوار و در سایه هم زندگی کنند، ادا کند. این همسایگی آنقدر در دین و آیین ما مهم است که کلی برایش روایت و حدیث و آداب وجود دارد و دعا در حق همسایه به استجابت نزدیک است. با این حال همسایگی قواعد و قانونی هم دارد که اگر نمی‌دانیم بهتر است آن را بدانیم تا خدای ناکرده از روی غفلت همسایگانمان را آزار ندهیم. اما متاسفانه گاهی هم میان همسایگانمان هم از روی نا‌آگاهی همسایه‌ای پیدا می‌شود که آزارش زندگی را برای بقیه سخت می‌کند. اینجاست که بازهم باید بدانیم که چه حق و حقوقی داریم و برای رفع مشکل چه کار باید بکنیم؟ برای همین با «سمیرا مقدسی» وکیل پایه یک دادگستری همراه شدیم تا درباره حقوق همسایگی و سوالات پرتکرار در حوزه همسایگی و آپارتمان نشینی بدانیم.

آیا واقعا چاردیواری اختیاری است؟

یکی از جملات متداولی که بین عامه مردم زیاد می‌شنویم؛ عبارت «چاردیواری اختیاری» است. یعنی من در خانه خودم هستم و هرکاری کنم مربوط به خودم است و نه به شما و نه هیچ‌کس دیگر حتی همسایه مربوط نیست که چه کار می‌کنم. این اصطلاح کاملا غلط است و از نظر قانونی درست نیست.

طبق ماده 132 قانون مدنی، «کسی نمی‌تواند در ملک خودش تصرفی کند که موجب تضرر همسایه شود. مگر تصرفی که متعارف و یا برای رفع حاجت یا ضرر از خودش باشد.» این ماده صریح قانونی مدنی است که خلاف آن را نه مردم می‌توانند اعتراضی کنند و نه قضات می‌توانند رای خلاف ماده بدهند.

یک مثال ساده این است که افراد نمی‌توانند در خانه خودشان یک آتش خیلی بزرگ ایجاد کنند و بگویند چاردیواری من است. بدیهی است که این آتش ضررش به همسایه هم می‌رسد. ولی می‌تواند یک آتش خیلی کوچک در حد اینکه بخواهد کباب درست کند روشن کند. چون طبق قانون این آتش کوچک می‌تواند به قدر متعارف و یا برای رفع حاجت باشد و ضرری برای همسایه ندارد.

همسایه آزاری یعنی چه و شامل چه مواردی می‌شود؟

بسیاری از ما برایمان سوال است که چه نوع حرکات و افعالی می‌تواند مصداق همسایه‌آزاری حساب شود و باید در صورت بروز این رفتارها چه کارهایی انجام داد. چند مورد را بررسی می‌کنیم.

اولین مورد این است که همسایه‌ای مراسم‌ها و مهمانی‌های بیش از حد می‌گیرد. یا خانه‌اش پاتوقی برای مصرف موادمخدر یا سروصداهای خیلی زیاد یا دعوای خیلی زیاد است. خیلی وقت‌ها این شکایت وجود دارد که صدای سگ یا دیگر حیوانات خانگی از خانه یکی از همسایه‌هایشان به صورت غیرمعمولی می‌آید. یا مثلا کسی که مواد می‌فروشد به آنجا رفت و آمد می‌کند. یا رفت‌و آمدها به خانه یکی از همسایه‌ها بیش از حد است و یا اینکه یکسره خانه‌شان را تعمیر می‌کنند. تعمیرات هم بیش از حد عرف است.  این‌ها همه مصادیق همسایه‌آزاری هستند و اگر از طریق قانونی اقدام شود نتیجه خواهد داشت.

اما ما به عنوان وکیل برای آنکه سریع طرح دعوا را مطرح نکنیم تا از کسی مورد ناراحت کننده‌ای می‌بینیم نخواهیم که آن را سریع به دادگاه بکشانیم و بزرگش کنیم چند پیشنهاد می‌دهیم.

قبل از هرچیزی دقت کنیم طرف مقابل مالک است یا مستاجر. اکثر مستاجران حرف صاحبخانه را می‌خوانند و بیشتر ملاحظه می‌کنند. پس بهتر است به مالک انتقال دهیم تا مالک به زبان خودش با مستاجر صحبت کند. اینکار ممکن است باعث این شود مستاجر بدون هیچ کنش و واکنش منفی از اذیت و آزارش دست بردارد.

مدیر ساختمان هم می‌تواند قبل از کشیدن کار به شکایت و دادگاه کمک کنند باشد. بهتر است با مدیر ساختمان قضیه مطرح شود تا او به این مورد رسیدگی کند. در سطح بعد ریش‌سفید و معتمد محل نیز می‌تواند راهگشا باشد. غرض از این حرف این است که خیلی سریغ یک پروند کیفری باز نکنیم.

با همسایه‌ای که آزار می‌رساند چه کنیم؟

اگر در نهایت دیدیم که هیچ‌کس نتوانست همسایه مورد‌نظر را از آزاررساندن به بقیه بازدارد ما می‌توانیم برویم دادگاه و شکایت مطرح کنیم.

مستندات تهیه کنیم

اولین نکته مهم است که قبل از رجوع به مراجع قضایی، باید یکسری مستندات و مدارک برای شکایتمان داشته باشیم. مهمترین مدرک می‌تواند فیلمبرداری از شیوه آزار‌رسانه باشد. هم می‌تواند یک فایل صوتی باشد و هم یک استشهاد محلی درباره همسایه آزار‌رسان باشد. از همسایگان نیز بهتر است امضا بگیریم در در زمان لازم و در صورت صلاحدید قاضی به دادگاه بیایند و به عنوان شاهد حاضر شوند و توضیح دهند.

گزارش از کلانتری بگیریم

اگر اذیت‌های همسایه منظم است و زمان مشخصی دارد، می‌توانیم از گزارش کلانتری محل نیز استفاده کنیم. یعنی با پلیس 110 تماس بگیریم و یا به کلانتری برویم و بگوییم که آقای مامور لطفا در گزارشت بنویس که به طور مثال صدای آزاردهنده‌ای الان از خانه همسایه می‌آید که موجب آزار و اذیت همسایه‌هاست و از او بخواهیم این گزارش را حتما بنویسد. گزارش مامور کلانتری ارزش قانونی بالایی دارد. بعد از جمع آوری این مدارک و گزارشات برای شکایت اقدام کنیم. این گزارش‌ها بسیار مهم است و ذهن قاضی را باز می‌کند تا متوجه شود چه کسی به حق صحبت می‌کند. آیا واقعا همسایه مورد نظر آزار رسانده‌است یا نه.

اقرارنامه و تعهدنامه بگیریم

طرح دعوای شکایت بابت همسایه آزاری به این شکل است که شما به دفتر خدمات قضایی می‌روید و شکایتتان را ثبت می‌کنید. آن‌ها ابتدا به شواری حل اختلاف  ارجاع می‌دهند. شورای حل اختلاف هم احتمالا قبل از اینکه ورود به دعوا کند، یک جلسه برای صلح و سازش می‌گذارد. ما به عنوان وکیل توصیه می‌کنیم که برای بار اول با توجه به اینکه کار به دادگاه کشیده شده و برای اینکه طرف مقابل محکومیت نگیرد و باعث ایجاد کینه در آن شخص نشود در همین جلسه صلح و سازش یک سری تعهدات از همسایه موردنظر گرفته شود. مثلا از او خواسته شود که بنویسد: من اقرار می‌کنم که این کارها را انجام داده‌ام (موارد دانه‌دانه ذکر شود) ولی تعهد می‌دهم که دیگر چنین اشتباهی نکنم و اگر چنین خطایی کردم مجددا شما می‌توانید علیه من اقامه دعوی کنید.

مسلما این کار صلح و سازش باعث می‌شود که شورای حل اختلاف زودتر به نتیجه برسد و هم شما سریع‌تر به نتیجه برسد و پرونده از حالت کش‌دار شدن و اعصاب خرد‌کنی دور شود. معمولا تا اینجا مشکل برطرف می‌شود ولی اگر ادامه پیدا کرد شما مجدد می‌توانید این شکایت را دوباره باز کنید و آن را تا مرحله دادگاه و محکومیت ادامه دهید.

اگر هیچ فایده‌ای نداشت چه کنیم؟

در جلسه صلح و سازش بسته به شخصیت مدل همسایه و شکل آزاری که می‌رساند باید دقیق باشید. مثلا شاید بهتر باشد به او گوشزد کنید که در این این جلسه با او صلح و سازش می‌کنید و رضایت به مختومه شدن پرونده می‌دهید. اما اگر مجدد آزار تکرار شود یاعث می‌شود که علاوه بر رفع مزاحمت به 6ماه تا 2سال حبس محکوم شود. باید گفت که متاسفانه برخی حرکات غیرمتعارف و جنجال‌های عظیمی که باعث سلب آسایش عمومی می‌شود ممکن است علاوه بر حبس  74 ضربه شلاق هم داشته باشد که طبعا همه اینها برای موارد خیلی خاص است که بسیار نادر پیش می‌آید.

پس من در اینجا بازهم تکرار می‌کنم که بهتر است با همان روند اطلاع به مالک و مدیر ساختمان، ریش‌سفید و بعد شورای حل اختلاف حل شود و ترجیحا فیصله پیدا کند. مگر اینکه مورد خیلی خاص و پیچیده باشد.

پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان از چه قرار است؟

ما ماده مشخصی داریم به نام ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها. این قانون می‌گوید که باید به نسبت میزان مساحت زیربنای قسمت‌های اختصاصی هزینه هر واحد محاسبه شود. اما یکسری هزینه‌ها هم هستند هیچ ربطی به مساحت زیربنا ندارند. اگر سرایداری وجود دارد، اگر تزییناتی در ساختمان انجام می‌شود، یا تأسیساتی وجود دارد و باید برای آن‌ها هزینه شود، این مسائل ربطی به مساحت ندارد باید هزینه بطور مساوی بین همسایه‌ها و مالکین و استفاده‌کننده‌های ساختمان تقسیم شود.

آیا واحد خالی شارژ دارد؟

یکی از پرسش‌های پرتکراری که خیلی می‌پرسند این است که وقتی آپارتمان خالی است و هیچ‌کس از آن واحد استفاده نمی‌کند، با توجه به اینکه ما حضور نداریم و از مشاعات ساختمان هم استفاده نمی‌کنیم، آیا همچنان باید شارژ پرداخت کنیم؟ یعنی واحد خالی است، ما باید شارژ را پرداخت کنیم یا نه؟ جواب مثبت است. باید حتماً شارژ قسمت‌های مشاع ساختمان را در هر صورت چه واحد خالی باشد چه خالی نباشد، پرداخت کنیم. برای این هم ماده صریح داریم و قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید باید مالک به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خودش در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم است و باید در حقیقت کلیه هزینه‌هایی که مثلا برای مخارج اداره ساختمان، محافظت از ملک، یا هزینه‌های جلوگیری از تخریب ساختمان و ... وجود دارد را به نسبت مساحت آپارتمانش پرداخت کند. یعنی شخص نمی‌تواند بگوید چون من نیستم، پرداخت نمی‌کنم. اگر پرداخت نکرد، ما طبق اظهارنامه می‌توانیم از طرف مطالبه کنیم.

با همسایه‌ای که شارژ نمی‌دهد چه کنیم؟

یکی از سوال‌های پرتکرار هم این است که  با همسایه‌ای که شارژ ماهیانه‌اش را پرداخت نمی‌کند چه کنیم؟ باید بدانیدصرف تذکر شفاهی مدیر ساختمان به آن شخص کفایت نمی‌کند. حتماً باید مدیر ساختمان یک اظهارنامه رسمی مبنی بر اینکه همسایه شارژ ماهیانه پرداخت نمی‌کند را به او ابلاغ کند. به صورت رسمی نه به صورت دست نویس. به صورت رسمی در فرم مخصوصی که در این اظهارنامه وجود دارد، به او اطلاع دهد. اگر ظرف ۱۰ روز از آن اظهارنامه که در آن خانه می‌رسد، همچنان بدهی‌های گذشته و حال خودش را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند اشتراکات تأسیساتی واحد آن شخص را قطع کند. مثلاً اگر برقی هست، گازی هست، هر چیزی که جزو تأسیسات آن ساختمان است را  بعد از آن ۱۰ روز قطع کند تا آن شخص نتواند استفاده کند. همچنین می‌تواند با ارسال اجراییه دفترخانه رسمی یک اجراییه از طریق دفترخانه رسمی به همسایه ابلاغ کند و از آن طریق بتواند اموال شخص که شارژ را پرداخت نمی‌کند، اموالش را توقیف کند و به حراج بگذارد و به مزایده بگذارد و مخارج ساختمان را بتواند از طریق آن پرداخت کند. پس حتماً مدیران ساختمان به این نکته توجه کنند که به این راحتی می‌توانند بدهی‌ها را وصول کنند و نیازی نیست که حتماً دادخواست‌های اشتباه بدهند. من خیلی دیده‌ام می‌آیند دادخواست اشتباه مطالبه وجه می‌دهند، شکایت از همسایه به عنوان همسایه‌آزاری می‌کنند، اصلا ربطی ندارد. وقتی شارژ طرف پرداخت نمی‌شود چه ربطی به شکایت‌های این چنینی دارد؟

موارد حقوقی پارکینگ ساختمان از چه قرار است؟

یکی از سوالات پرتکرار این است که آیا از قسمت مشاعات ساختمان می‌توان به عنوان پارکینگ استفاده کرد؟در مورد پارکینگ دو موضوع وجود دارد. موضوع اول اینکه در سند رسمی شخص، از پارکینگ به عنوان قسمت اختصاصی مالک نامبرده شده‌است. در این مورد خود مالک فقط می‌تواند از آن استفاده کند و یا اینکه اجازه بدهد دیگری هم از آن استفاده کند. مثلا می‌تواند اجاره بدهد.

اما در خصوص قسمتهای مشترک ساختمان، مثل جاهایی از پارکینگ در سند به نام کسی نخورده‌است و برای همه مالکان مشاع است. قصه اینطور است که یا باید باهم توافق کنند یا اینکه اگر باهم به توافق نمی‌رسند هیچکس نمی‌تواند بدون اجازه سایر مالکین خودروی خودش را آنجا پارک کند و اگر کسی این کار را انجام دهد تخلف کرده‌است و امکان شکایت از وی وجود دارد.

نکته دیگری که در مورد پارکینگ وجود دارد این است که مالک می‌تواند پارکینگ اختصاصی خودش را به کس دیگری انتقال دهد به شرط آنکه آن شخص از ساکنان ساختمان باشد. در غیر اینصورت نمی‌تواند پارکینگ یک آپارتمان را به شخص دیگری که آنجا ساکن نیست به صورت رسمی انتقال دهد.

در مورد پارکینگ باید بدانید که قسمت پارکینگ یک ساختمان فقط برای خودرو است و نمی‌توان از آن استفاده دیگری کرد. مثلا نمی‌شود اسباب و وسیله در آن گذاشت و یا حیوان خانگی در آنجا قرارداد. فقط خودرویتان را می‌توانید در آنجا قرادهید و بس!