سال سخت مستاجران /دور زدن یک بخشنامه مهم

رویداد۲۴ به آغاز فصل جا به جایی‌ها نزدیک می‌شویم. با توجه به افزایش قیمت‌ها بسیاری از مستاجران نگران پیشنهادات تازه مالکان برای تمدید قرار داد‌ها هسند. سال گذشته ستاد ملی کرونا مصوبه‌ای داشت مبنی بر این که قرار داد‌های اجاره با نرخ پیشنهادی ستاد ملی کرونا تمدید شوند. این مصوبه ۳ ماه بعد از پایان همه گیری کرونا نیز اعتبار داشت. برخلاف تصور که گمان می‌شد همه گیری ویروس کرونا به سال دوم نرسد، اما ادامه وضعیت بحرانی در کشور برای سال دوم باعث شد چند روز پیش تمدید این بخشنامه اعلام شود. بر اساس این بخشنامه مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را مجبور به تخلیه خانه کنند و سیستم قضایی نیز هیچ حکم تخلیه صادر نمی‌کند.

محمود محمودزاده معان مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی زمان پایان این مصوبه را تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا عنوان می‌کند و یادآور می‌شود: قرارداد‌های اجاره مسکن امسال با درصد افزایش که اعلام خواهد شد بایستی تمدید شود.

علی قائدی معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم درباره نرخ افزایش اجاره بها توضیح داده است که امسال میزان افزایش اجاره‌‎بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است.

به گفته او در شرایطی که موجر قصد ساخت یا فروش واحد مسکونی خود را داشته باشد یا واحد مسکونی را برای فرزند خود که تشکیل خانواده داده است بخواهد، همچنین اگر مستاجر برای چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

این آمار‌های رسمی از افزایش نرخ اجاره بها نشان می‌دهد این بخشنامه نتوانسته سدی در برای افزایش نرخ اجاره باشد و درکف بازار بیشتر اجاره نامه‌ها بیش از سقف تعیین شده تنظیم شده است.

یکی از مشاوران املاک قدیمی درخصوص این بخشنامه می‌گوید: «اجرای این بخشنامه بیشتر به انصاف مشاور املاک و آگاهی مالکان بستگی دارد. برخی از مشاوران تلاش می‌کنند این مصوبه را به نفع مستاجران اجرایی کنند، اما مالکانی که از راه‌های دور زدن این بخشنامه آگاهی دارند توجهی به آن نمی‌کنند. ما در سال گذشته به برخی از مالکان که قصد افزایش بالای ۲۵ درصد را داشته می‌گفتیم اجازه تمدید بیش از سقف قانونی را نداریم، برخی می‌پذیرفتند و بیشتر هم نمی‌پذیرفتند و حکم به آوردن مستاجر جدید می‌دادند. این بخشنامه کمکی به مهار قیمت‌ها نکرد.»

او درخصوص ثبت املاک در سامانه املاک و تاثیری که می‌تواند بر افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره بگذار می‌گوید: «چندان به همکاری برای ثبت اطلاعات در این سامانه خوشبین نیستم و معتقدم همانند سال گذشته مردم استقبالی از ثبت املاک شان در این سامانه نخواهند کرد.»

این مشاور املاک ادامه می‌دهد: «ماه‌های پایانی دولت است و به نظر نمی‌آید مردم با اجرای این نوع قوانین که به شفاف سازی املاک کمک می‌کند همکاری کنند و سامانه اطلاعاتی قوی هم برای شناسایی وجود ندارد.»

به گفته او راه‌های ثبت اطلاعات اشتباه هم در این سامانه با وجود اعلام جرایم سنگین زیاد است؛ بنابراین این موضوع هم نمی‌تواند در بازار اجاره تاثیری بگذارد.

پیش بینی کارشناسان بازار مسکن از افزایش نرخ اجاره بها، افزایش نرخ بر اساس نرخ تورم سالانه است.

فخر الدین زاوه کارشناس مسکن به اقتصادنیوز می‌گوید: «نرخ اجاره بها بر اساس دو عامل، تورم عمومی و قدرت درآمدی مستاجران تعیین می‌شود، به نظر می‌آید امسال بازار مسکن بازار راحتی نباشد و افزایش نرخ اجاره بها حول و حوش نرخ تورم پیش بینی می‌شود.»

او با اشاره به این که با شرایط کنونی کشور احتمال نوسان قیمت وجهش در بازار مسکن کم‌تر پیش بینی می‌شود، اما بازار اجاره افزایشی است.

برخی از کارشناسان حوزه مسکن هم معتقدند ممکن است افزایش نرخ اجاره بها اندکی بیش از تورم هم باشد.

حمید یاری کارشناس بازار مسکن به اقتصادنیوز می‌گوید: «قیمت اجاره سالیانه است هیچ ارتباطی به افزایش قیمت مسکن ندارد و به طور سنواتی بر اساس تورم افزایش پیدا می‌کند بر اثر نرخ‌گذاری نانوشته‌ای رهن کامل هر ملک ۲۰ درصد به قیمت خانه است. البته این بازار متقاضیانش کاملا مصرفی هستند و توانایی مستأجران نیز در قیمت‌گذاری نقش دارد. روند افزایشی قیمت اجاره از ماه آینده آغاز می‌شود هر چند که در سال ۹۲ تا ۹۶ که روند قیمت‌ها در بازار مسکن نزولی بود نیز شاهد افزایش سالیانه قیمت اجاره بودیم. به طوری که گاهی ۳۰ تا ۳۵ درصد قیمت اجاره بهای املاک افزایش داست.»

یاری درخصوص بخشنامه ستاد ملی کرونا در خصوص تمدید خودکار قرار داد‌های اجاراه و تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها می‌گوید: «وقتی بخشنامه‌ای بر خلاف روند اقتصادی کشور صادر شود روش‌های دور زدن آن هم به بازار خواهد آمد.»

درخصوص ثبت املاک برای شناسایی خانه‌های خالی و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، روش‌های زیادی می‌توان متصور بود که یکی از این روش‌های دور زدن می‌تواند راهکار ساده اجاره نامه‌های صوری باشد که هزینه اندکی هم دارد.

در خصوص بخشنامه ستاد ملی کرونا هم درست است که حکم تخلیه داده نمی‌شود، اما مالکان اگر بخواهند مستاجر خود را تغییر دهند به راحتی می‌توانند با روش‌های خاص خود فضا را برای تخلیه خود خواسته مستاجران فراهم کنند بنابراین ین بخشنامه‌ها، تاثیری چندانی نمی‌تواند بر بازار اجاره داشته باشد.

سوالی که مطرح است این که چقدر قوانین ستاد ملی کرونا لازم الاجرا است و آیا به جز دور زدن‌های غیر قانونی می‌توان به صورت قانونی این بخشنامه‌ها را اجرایی نکرد.

افشین عزیزی حقوقدان دراین رابطه به اقتصادنیوز می‌گوید: «نقش ستاد ملی کرونا و جایگاه قانونی آن شفاف نیست. در موضوع قانونگذاری و اجرا، جایگاه مجلس، ه یات وزیران، دیوان عدالت اداری مشخص است، اما ستاد ملی کرونا که مصوباتش قانون محسوب می‌شود جایگاهی فرا قانونی دارد و برخی معتقدند برخی مصوبات این ستاد بیش از حدود اختیاراتش است.

او ادامه می‌دهد: «شاید در هفته‌ها و ماه‌های اول تصمیم‌های ستاد ملی کرونا توجیه قانونی داشت، اما با تداوم این روند باید جایگاه قانونی و حدود اختیارات این ستاد روشن می‌شد. این که آیا می‌تواند به مصوبات این ستاد اعتراض کرد و این اعتراضات از سوی قوه قضاییه پیگیری می‌شود.»

به گفته این کارشناس مسائل حقوقی در ستاد ملی کرونا نماینده قوه قضاییه و دادستان کل کشور حضور دارند و بنابراین مصوباتی مانند تمدید اجاره نامه و عدم صدور حکم تخلیه از سوی قوه قضاییه اجرایی می‌شود. اما همچنان وجود این ستاد دارای خلا قانونی است.

او در خصوص این که آیا مستاجران می‌توانند در صورت عدم رعایت این مصوبه از سوی مالکان به مراجع قانونی شکایت کنند، می‌گوید: «شاید چنین امکانی وجود داشته باشد، اما معمولا چنین اقدامی از سوی مستاجران انجام نمی‌شود، زیرا مشخص نیست که پایان این مصوبه چه زمانی باشد، معمولا مستاجران تلاش می‌کنند با تفاهم قرار داد‌های خود را تمدید کنند حتی بیش از مصوبه ستاد ملی کرونا. زیرا ممکن است در سال‌های آینده از سوی مالکان قرار دادهایشان تمدید نشود و هزینه چندین میلیونی برای جا به جایی پرداخت کنند و موردمناسبی هم نتوانند در بازار پیدا کنند. درست مانند اجرای قانون افزایش حقوق که برخی از صاحبان کار کم‌تر از نرخ مصوب قانونی اعمال می‌کنند، اما کارگران برای ثبات کاری از حق خود گذشته و شکایتی هم نمی‌کنند.»

خرداد ماه فصل داغ جا به جایی هاست با توجه به وضعیت بحرانی کرونا در کشور و پیش بینی اوج گیری این بیماری در خرداد و تیر به نظر می‌رسد تمایل به جا به جایی‌ها کم ترباشد. اما هنوز مشخص نیست، امسال مالکان تا چه اندازه در این شرایط با مستاجران خود همراهی خواهند کرد.