نشانه‌های تخلیه حباب قیمت مسکن

رویداد۲۴  در بخش دیگری از این گزارش معاملات مسکن نسبت به ماه اردیبهشت 1400 افزایشی حدود 30 درصدی داشته است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه مورد بررسی، 29 میلیون و 673 هزار تومان بود که نسبت به متوسط قیمت در اسفند ماه، 30 میلیون و 270 هزارتومان در سطح پایینی قرار دارد. با این حال در مقیاس ماهانه، قیمت خانه در تهران 3 درصد کاهش پیدا کرده است.

به نظر می‌رسد معامله‌گران بازار مسکن نیز بر این باورند که نوسان قیمتی در بازار مسکن بین 29 تا 30 میلیون تومان خواهد بود به همین دلیل تعداد معامله‌های خود در ماه مورد بررسی را افزایش دادند. از سوی دیگر کاهش شدید قدرت خرید افراد در کنار افزایش شدید قیمت‌ها، باعث شده که تمایل به «تغییر خانه» نیز کاهش یابد و افراد ترجیح دهند واحدهای خود را بازسازی کنند تا اینکه آنها را بفروشند. 

روند نقطه‌ای کاهش یافته است
بانک مرکزی در بخشی از گزارش تحولات مسکن پایتخت ضمن اشاره به این موضوع که روند نقطه‌ای قیمت‌ها در خرداد ماه سال جاری به 56.6 درصد رسیده در حالی که در فروردین و اردیبهشت 91.7 و‌ 69.7 درصد بوده، بر این نکته تاکید کرد که روند قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خردادماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته که این به معنی نزولی بودن متوسط قیمت خانه در تهران است.

این در حالی است که متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در تهران در خرداد سال 99 حدود 19 میلیون تومان و تعداد معاملات مسکن نیز 10 هزار و 778 فقره بود که در خرداد سال جاری متوسط قیمت به 29 میلیون و 673 هزار تومان و تعداد معاملات نیز به 5102 واحد رسید. با وجود اینکه معاملات نسبت به اردیبهشت که 3938 واحد بود، روند افزایشی داشت اما همچنان با خرداد 99 فاصله زیادی دارد. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که در خرداد سال جاری خانه‌های «تا 5 سال» بیشترین معامله، 1827 فقره را در اختیار داشتند.

بیشتر بخوانید: اوضاع سخت مستاجران در فصل جابجایی/ اجاره نشینان به تمدید گران مسکن تن دادند

منطقه یک، همچنان گران
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد مانند ماه‌های گذشته منطقه یک با متوسط قیمت هر مترمربع 66 میلیون و 298 هزار تومان، گران‌ترین و منطقه 18 با میانگین قیمت هر مترمربع 12 میلیون و 610 هزار تومان ارزان‌ترین مناطق تهران در خرداد سال جاری بودند. منطقه پنج با 708 معامله، بیشترین معامله در ماه گذشته را به نام خود ثبت کرد. در سوی دیگر، منطقه 19 نیز با 44 فقره معامله کم‌رونق‌ترین منطقه تهران در خرداد بود.

با استناد به گزارش بانک مرکزی در خرداد، کمترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 12.6 میلیون تومان رسید که این عدد بیانگر فاصله حدود 9 میلیون تومانی میان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با حداقل دریافتی ماهانه یک کارگر دارد؛ برای خرید آپارتمانی 80 متری در این منطقه یک میلیارد تومان بودجه لازم است که یک کارگر با فرض ثبات قیمت‌ها و دستمزد می‌تواند پس از 24 سال خانه‌دار شود. 

بازار اجاره‌بها در آغاز فصل جابه‌جایی
در این گزارش شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال جاری به ترتیب 33.9 و 37.6 درصد افزایش یافته است. این امر در شرایطی که فصل جابه‌جایی خانواده‌ها رسیده و آمار آگهی‌های اجاره نیز افزایش یافته، شاید قدری نگران‌کننده باشد. قرار بود بر اساس آنچه ستاد ملی کرونا اعلام کرده بود نرخ اجاره‌بها در کلانشهرها 20 درصد و در تهران نیز 25 درصد باشد. اما این اتفاق برای سه ماه بهار سال جاری رخ نداد و این‌گونه که به نظر می‌رسد صاحبخانه‌ها نرخ اجاره‌بها را شکسته و مستاجران نیز مجبور به پذیرش آن هستند.

تورم مصالح، تاثیرگذار بر قیمت مسکن
اگرچه نرخ رشد سالانه اجاره در اردیبهشت 36 درصد اعلام شده و در خرداد نیز کاهش یافته بود، اما همچنان نرخ اجاره بالاتر از آن چیزی است که پیش‌تر به عنوان «نرخ دستوری» اعلام شده بود. البته که مهم‌ترین دلیل ناکامی عدم تبعیت صاحبخانه‌ها از اجاره تعیین شده، افزایش تورم بود. با وجود ثبات نسبی نرخ ارز در سه ماه ابتدایی سال و فاصله گرفتن از جهش‌های ناگهانی همچین کند شدن روند قیمت‌ها در خرداد نسبت به خرداد سال 99، به نظر می‌رسد تورم در بخش مصالح به تداوم افزایش‌های کم رونق قیمت در این بازار دامن می‌زند.

بر اساس گزارش مرکز آمار تورم مصالح ساختمانی در سال 99، 76 درصد بوده که رکوردی برای کل دهه نود به شمار می‌رود. پیش از سال 99، تورم مصالح ساختمانی در سال 97 به اوج خود رسیده بود و عدد 48 درصد را ثبت کرده بود. بر اساس گزارش مرکز آمار تورم نقطه‌ای مصالح در زمستان 99 نیز 97.2 درصد بود که با وجود کاهش 4.4 واحد درصدی نسبت به پاییز 99، همچنان بالا و نگران‌کننده است، چراکه می‌تواند تاثیر خود را بر قیمت تمام شده مسکن با یک تاخیر زمانی بگذارد.

مرکز آمار در گزارش خود به این نکته نیز اشاره کرده که قیمت مصالح در تابستان سال 99 افزایش داشته است. البته در این فصل نرخ ارز جهش بسیاری داشته و در شهریور به نزدیک 30 هزار تومان نیز رسیده بود. کنار هم قرار دادن آمارهای تورم مصالح ساختمانی و متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در پایتخت نشان می‌دهد که مهم‌ترین اقدام برای بهبود شرایط در سمت عرضه است و اعطای وام و تسهیلات برای خرید خانه آن هم در شرایط افزایش‌های هفتگی قیمت‌ها، راه به جایی نمی‌برد.