تولید مسکن زیر آوار تورم/ ساخت‌وساز چقدر گران شد؟
رویداد۲۴ به نقل از روزنامه همشهری، روند افزایشی تورم تولید مسکن همچنان ادامه دارد و گرچه مقدار آن از میزان تورم مصرف‌کننده کمتر است؛ اما همچنان به‌واسطه رکود بازار مسکن و ورود این بازار به فاز تعدیل قیمت‌ها، بخشی از این تورم در قیمت فروش مسکن لحاظ نمی‌شود.
براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، هزینه نهاده‌های تولید ساختمان مسکونی در تابستان امسال ۷.۲ درصد نسبت به فصل بهار افزایش پیدا کرده است؛ درحالی‌که میانگین رشد قیمت مسکن در فصل تابستان نسبت به فصل بهار معادل ۵.۶ درصد بوده و عملا ۱.۶ درصد از هزینه تحمیل شده به نهاده‌های ساختمانی از محل کاهش سود ساخت‌وساز و فروش جبران شده است.
نشانه‌های کاهش تورم نهاده‌های ساختمانی
شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان ۱۴۰۰ معادل ۷.۲ درصد نسبت به فصل قبل رشد کرده که نسبت به نرخ تورم مصرف‌کننده در ۳ ماهه تابستان کمتر است؛ اما همچنان از وارد شدن بار مالی به حوزه تولید مسکن حکایت دارد چراکه تورم مسکن قادر به جبران همه هزینه‌های مربوط به نهاده‌ها نیست و ناگزیر، حاشیه سود ساخت‌وساز و همچنین بازده سرمایه‌گذاری در مسکن در مقایسه با ارزش جایگزینی کاهش می‌یابد. البته این اتفاق فارغ از تبعاتی که برای تولید مسکن دارد، می‌تواند یک گام مثبت در راستای مصرفی‌سازی کالای مسکن از طریق کاهش بازده سرمایه‌گذاری باشد، اما درصورت تداوم این وضعیت و افت تولید، بار دیگر رشد قیمت مسکن به محدوده‌ای خواهد رسید که تحمیل هزینه به تولید را جبران کند. یک نکته امیدوارکننده در تورم نهاده‌های ساختمانی این است که باوجود افزایش تورم این اقلام در فصل تابستان، شیب رشد قیمت‌ها در مقایسه با فصول قبل به‌شدت کند شده و شتاب رشد این شاخص ۱۲.۲ درصد کمتر شده و از ۱۹.۴ درصد در فصل بهار نسبت به زمستان، به ۷.۲ درصد در فصل تابستان نسبت به بهار رسیده است
ساخت‌وساز چقدر گران شد؟
اطلاعات مرکز آمار ایران حاکی از این است که نرخ تورم سالانه شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در ۴ فصل منتهی به تابستان امسال ۸۸.۴ درصد بوده که معادل ۲ برابر نرخ تورم سالانه مصرف‌کننده در این فصل است. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمان مسکونی در تابستان ۵.۱ درصد کمتر از همین اطلاع در فصل بهار بوده؛ اما مقدار این شاخص به‌قدری بالاست که حتی کم شدن شیب افزایش آن به میزان ۵.۱ درصد نیز نمی‌تواند اتفاق چندان مثبتی تلقی شود. در گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان ۱۴۰۰ نیز نسبت به تابستان سال قبل معادل ۶۵.۲ درصد اعلام شده؛ یعنی ساختمانی که در تابستان امسال احداث شده، به‌طور میانگین ۶۵.۲ درصد هزینه بیشتری برای تأمین نهاده‌های ساختمانی اعم از مصالح، نیروی کار و... آن صرف شده است.
با توجه به این که تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در تابستان امسال در محدوده ۴۳ تا ۴۵ درصد بوده، می‌توان گفت رشد هزینه‌های ساخت‌وساز مسکونی نیز در این فصل همچنان به طرز غیرمعقولی افزایش پیدا کرده است؛ اما با توجه به این که تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌ها در تابستان نسبت به همین شاخص در فصل بهار ۳۵.۵ درصد کاهش داشته و از ۱۰۰.۷ درصد به ۶۵.۲ درصد رسیده، می‌توان امیدوار بود که با استمرار این روند کاهشی، به‌زودی جهش‌های تورمی نهاده‌های ساختمانی متوقف شود و تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی هم حداقل به محدوده رشد تورم مصرف‌کننده برسد.
بیشتر بخوانید: جزئیات مشارکت چینی‌ها در طرح ساخت مسکن دولت رئیسی
وضعیت گرانی نهاده‌های ساختمانی
آنگونه که مرکز آمار ایران در گزارش خود اعلام کرده، در یک سال اخیر فارغ از گرانی‌های مقطعی برخی نهاده‌های ساختمان مسکونی نظیر سیمان که در دوره قطعی برق با جهش شدید مواجه شده بود، رکورد بیشترین افزایش قیمت به «گروه سیمان بتن شن و ماسه» اختصاص داشته که تورم سالانه آن به ۱۳۳.۶ درصد رسیده است. بعد از آن، گروه «سنگ» با افزایش ۱۲۲ درصدی رتبه دوم گرانی را از آن خود کرده است. رتبه سوم گرانی نهاده‌های ساختمانی در یک‌سال منتهی به تابستان ۱۴۰۰ نیز به گروه «موزاییک کاشی سرامیک» با رشد ۹۶.۸ درصدی اختصاص دارد. البته فارغ از این ۳ گروه که بیشترین میزان افزایش قیمت در یک سال گذشته را تجربه کرده‌اند، مابقی گروه‌ها نیز به‌جز گروه خدمات با تورم سنگینی مواجه بوده و بین ۷۵ تا ۹۵ گران‌تر شده‌اند. فقط گروه خدمات که بخش عمده آن مربوط به دستمزد نیروی کار است، در یک سال منتهی به تابستان امسال با تورم ۴۰.۴ درصدی مواجه بوده و تقریبا متناسب با افزایش دستمزد قانون کار رشد کرده است.
رفت و برگشت تورم مسکن در گزارش مرکز آمار
بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های اخیر گرچه همچنان در سقف قیمتی معامله می‌شود و میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی هنوز از ۳۰ میلیون تومان پایین‌تر نیامده، اما به‌مراتب روند معقول‌تری نسبت به ۳ سال گذشته دارد و میزان رشد قیمت آن کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده بوده است.
در گزارش مرکز آمار ایران از معاملات این بازار در مهر ماه که با روش هدانیک محاسبه شده و شاخص قیمت به‌جای متوسط قیمت را ملاک قرار می‌دهد، میزان رشد ماهانه قیمت مسکن تهران در این ماه ۳.۵ درصد اعلام شده است. نکته قابل‌تأمل این است که این مرکز درماه قبل میزان رشد شاخص قیمت مسکن تهران را منفی ۱.۲ درصد اعلام کرده بود درحالی‌که در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران درماه قبل، میزان تغییر قیمت مثبت ۲.۴ درصد محاسبه شده بود و این بار در شرایطی که بانک مرکزی مدعی کاهش ۰.۲ درصدی قیمت مسکن است، محاسبات مرکز آمار به رشد ۳.۵ درصدی رسیده است. البته شیوه آمارگیری این دو مرجع در بازار مسکن متفاوت است و مرکز آمار ایران شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران به روش هدانیک و با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور محاسبه می‌کند که در این روش تغییر نوع واحد‌های فروش رفته مانند واحد‌های نوساز یا کلنگی قادر به تحریف محاسبات نیست، اما بانک مرکزی از همان بانک اطلاعاتی و با روش میان‌گیری قیمت‌ها بعد از حذف معاملات مشکوک یا نادرست نسبت به ارائه گزارش اقدام می‌کند که شاخص ملموس‌تری برای عامه جامعه محسوب می‌شود.
باوجود تفاوت بنیادین این دو شیوه، انتشار ۲گزارش کاملا متفاوت برای یک بازار مشخص، اتفاق نامطلوبی برای بازار مسکن است و علاوه بر این که بر سیاستگذاری مسکن مؤثر است، عامه مردم را نیز سردرگم می‌کند.
