آخرین تحولات بازار مسکن در تهران

رویداد۲۴ بانک مرکزی در گزارش اخیر خود از بازار تحولات مسکن تهران در آبان ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق دفاتر مشاوران املاک شهر تهران را کمی بیش از ۳۲ میلیون تومان اعلام کرده که نسبت به ماه قبل از آن (مهر ماه ۱۴۰۰) ۱.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل (آبان ۱۳۹۹) معادل ۱۷.۷ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه آبان ماه سال ۱۳۹۹ که معادل ۱۱۸.۲ درصد بود، به مراتب (حدود یک هفتم) کمتر بوده و مبیّن کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال جاری است.

کند شدن آهنگ متوسط رشد قیمت مسکن از جمله مواردی بود که در گزارش بانک مرکزی به آن اشاره شده بود، اما این امر به چه معناست؟

بررسی رشد متوسط قیمت مسکن در سال جاری حاکی از کند شدن آهنگ این شاخص است.

 بانک مرکزی در گزارش اخیر خود از بازار تحولات مسکن تهران در آبان ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق دفاتر مشاوران املاک شهر تهران را کمی بیش از ۳۲ میلیون تومان اعلام کرده که نسبت به ماه قبل از آن (مهر ماه ۱۴۰۰) ۱.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل (آبان ۱۳۹۹) معادل ۱۷.۷ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه آبان ماه سال ۱۳۹۹ که معادل ۱۱۸.۲ درصد بود، به مراتب (حدود یک هفتم) کمتر بوده و مبیّن کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال جاری است.

کند شدن آهنگ متوسط رشد قیمت مسکن از جمله مواردی بود که در گزارش بانک مرکزی به آن اشاره شده بود، اما این امر به چه معناست؟

همانطور که در جداول فوق، مشاهده می‌شود آهنگ رشد نقطه به نقطه سال ۱۴۰۰ در مقایسه با سال ۱۳۹۹، معکوس و شیب کندتری دارد. به این معنا که از فروردین ۱۳۹۹ تا آبان ماه ۱۳۹۹، درصد تغییر متوسط نقطه به نقطه قیمت معاملات مسکن شهر تهران نسبت به سال گذشته به صورت ماهانه، روند و شیب تند افزایشی داشته است.

این در حالی است که علی رغم آنکه در سال ۱۴۰۰ نیز روند رشد قیمت ادامه داشته است اما آهنگ رشد یا همان رشد نقطه به نقطه ماهانه نسبت به ماه مشابه سال قبل در معاملات مسکن شهر تهران آن از شیب کندتری برخوردار بوده است.

بر این اساس در ۸ ماهه ۱۴۰۰ آهنگ رشد متوسط قیمت مسکن به صورت ماهانه (میانگین درصد تغییر قیمت نقطه به نقطه نسبت به سال قبل هشت ماه) ۴۵.۲۱ درصد بوده است؛ این در حالی است که در ۸ ماهه ۱۳۹۹ آهنگ رشد متوسط قیمت مسکن به صورت ماهانه ۷۰.۷۶ درصد بوده است.

این امر حاکی از آن است که در معاملات مسکن شهر تهران آهنگ رشد قیمت ماهیانه نقطه به نقطه علی رغم افزایش، از آهنگ و شیب کمتری نسبت به سال ۱۳۹۹ برخوردار بوده است.

درصد تغییر متوسط ماهانه طی ۸ ماه سال جاری چه می‌گویند؟

با نگاه به معاملات مسکن در سال ۱۳۹۹ و درصد تغییر متوسط قیمت نسبت به ماه قبل، ملاحظه می‌شود که آهنگ رشد ماهانه نیز شیب کندتری را طی کرده است.

بر این اساس، میانگین ضرباهنگ رشد متوسط قیمت مسکن ماهانه در سال ۱۳۹۹ حدود ۷.۲۸ درصد بوده است. این در حالی است که میانگین ضرباهنگ رشد متوسط قیمت مسکن ماهانه در سال ۱۴۰۰ حدود ۰.۷۳ درصد افزایش داشته است که گواهی بر کندتر شدن شیب افزایش قیمت در بازار مسکن است.

نکته دیگر آنکه طی ۸ ماه ۱۴۰۰ و در ماه‌های فروردین، اردیبهشت و مهر ماه ۱۴۰۰، درصد تغییر متوسط قیمت ماهانه نسبت به ماه مشابه قبل از آن، کاهشی بوده است. این در حالی است که در سال ۱۳۹۹ درصد تغییر متوسط قیمت ماهانه نسبت به ماه مشابه قبل از آن، تنها در یک ماه و در فروردین ۱۳۹۹ نسبت به اسفند ۱۳۹۸ کاهشی بوده است.

همان طور که پیشتر و در خصوص آهنگ رشد تورم نیز اشاره شد، می‌توان به صورت کلی این برداشت را داشت که تاکنون و با نگاهی به هشت ماهه نخست سال جاری، مشهود است که در بازار متوسط رشد قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته کمتر از تورم بوده است.

بازار مسکن به مانند هر بازار دارایی دیگر به مانند سایر بازارهای دارایی، بیم و امیدهایی برای هرگونه توافق احتمالی دارد و البته ناشی از همین امر نیز طی ماه‌های قبل کمی از شتاب و آهنگ رشد آن در ماه‌های قبل کاسته شد؛ البته نباید این امر را فراموش کرد در عین امید به هرگونه توافق احتمالی، نوسانات نیز در بازارها از جمله بازار مسکن دور از ذهن نیست.

با این حال و در مجموع نباید فراموش کرد که چشم بازارهای دارایی به هرگونه توافق احتمالی است و بازار مسکن نیز از این امر مستثنی نیست. برای مثال گواه این امر آن است که در آبان ماه سال جاری متوسط رشد قیمت نسبت به آبان سال گذشته، کمتر از تورم است.