تحلیل بازار مسکن در میانه سال ۱۳۹۸

رویداد۲۴ بازار مسکن در ایران دارای ویژگی‌های خاصی است که آن را از سایر بازارهای دارایی متمایز کرده است. این ویژگی‌ها سبب شده است تا روند قیمتی مسکن با سایر کالاها و خدمات متفاوت باشد و دوره‌های رونق و رکود مختص به خود را داشته باشد.

علاوه بر عوامل درونی بازار مسکن، شرایط اقتصاد کلان نیز تاثیر بسزایی در شکل‌گیری سیکل­ های بازار مسکن دارند. تا قبل از دهه هشتاد، هر ده سال یک جهش قیمتی در این بازار رخ داده اما در ۲۰ سال اخیر هر ده سال شاهد دو جهش قیمتی بوده‌ایم.

بررسی روند قیمتی مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد که قیمت مسکن چند سالی را با ثبات طی کرده و سپس در یک دوره چهار تا شش فصل با افزایش شدید قیمت مواجه می‌شود. یعنی سیکل‌های مسکن به این شکل است که چند سالی قیمت‌ها به اندازه تورم و یا کمتر از آن رشد می‌کند و همزمان در بازار با کاهش معاملات، رکود حاکم می‌شود. سپس همزمان با رونق معاملات مسکن در چند فصل پیاپی، جهش قیمتی در بازار رخ می‌دهد.

دوره آخر افزایش قیمت بازار مسکن از ابتدای پاییز سال ۱۳۹۶ آغاز و تا فصل اول سال جاری ادامه یافت. افزایش اولیه قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به دلیل افزایش تقاضا در بازار بود.

اما همزمان با آغاز روند صعودی نرخ ارز افزایش قیمت مسکن نیز شدت بیشتری گرفت. بدین ترتیب در سال گذشته شاهد رشد شدید قیمت مسکن بودیم که این افزایش به مرور خریداران مسکن را از بازار خارج کرد و سبب کاهش معاملات در بازار شد.

از ابتدای دوره افزایش قیمت مسکن تا پایان سال گذشته حدودا به طور متوسط ۱۲۰ درصد قیمت مسکن در تهران افزایش یافت. این افزایش هشدار شکل‌گیری رکود در بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ را می‌داد. هشداری که به سرعت رنگ واقعیت به خود گرفت و از تعداد خریداران مسکن و معاملات در این بازار کاسته شد. در نهایت در شهریور ماه امسال شاهد کاهش ۷۵ درصدی معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل بودیم.

اما روند قیمتی مسکن در نیمه نخست امسال کمی متفاوت با روند معاملات بود. در ابتدای سال شاهد ادامه روند افزایشی قیمت مسکن بودیم. به‌طوری‌که در خرداد ماه امسال قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اسفند ماه ۱۳۹۷ رشد ۲۰.۴ درصدی را تجربه کرد. اما در فصل تابستان روند افزایش قیمت مسکن متوقف و قیمت‌ها با شیب ملایمی رو به کاهش نهاد به‌طوری‌که رشد قیمت مسکن در تیر ماه تنها ۰.۴ درصد و در دو ماه بعدی منفی بود.

به نظر می‌رسد دو عامل اصلی سبب کاهش قیمت مسکن در تابستان امسال شده‌اند. از یک سو رکود حاکم بر بازار، متقاضیان خرید مسکن را بسیار کاهش داده و تقاضا در این بازار با افت شدیدی روبرو شده است. از سوی دیگر با ثبات و کاهش نسبی نرخ ارز در ماه‌های اخیر، ضریب نااطمینانی در بازارها و در نتیجه تاثیر جهش‌های ارزی بر قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی تا حدود زیادی کاهش یافته است. این دو عامل سبب شده تا قیمت مسکن با شیب ملایمی رو به کاهش بگذارد.

اما درمورد سرنوشت قیمت مسکن در نیمه دوم سال با قطعیت نمی­توان نظر داد زیرا همان طور که اشاره شد این بازار از شرایط اقتصاد کلان بخصوص نرخ ارز تاثیر زیادی می­پذیرد. اگرچه کاهش معاملات مسکن در نیمه دوم سال نیز می‌تواند به ادامه کاهش قیمت مسکن کمک کند اما در صورتی‌که ثبات شکل گرفته در اقتصاد کلان در نیمه دوم سال ادامه یابد قیمت مسکن نیز باثبات خواهد بود و افزایش یا کاهش قابل ملاحظه­ ای را شاهد نخواهیم بود.

اگرچه برخی بر این باورند که کاهش تقاضا و رکود در بازار مسکن می‌تواند سببب ادامه روند کاهشی قیمت مسکن شود اما باید توجه داشت که بالا بودن قیمت تمام شده مسکن به دلیل جهش تورمی سال گذشته اجازه کاهش شدید قیمت‌ها را نخواهد داد.

درواقع بازار مسکن در حالت رکود تورمی قرار دارد و تحلیل آن باید بر اساس این شرایط باشد نه بر اساس رکود. اگر بازار در حالت رکود بود کاهش تقاضا منجر به کاهش قیمت می‌شد؛ اما این اتفاق در حالت رکود تورمی یا اصلا رخ نمی‌دهد یا با شدت کمی اتفاق می‌افتد. بنابراین محتمل­ ترین سناریو برای بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ در صورت ادامه ثبات در اقتصاد، رشد قیمت مسکن در حدود تورم و استمرار رکود است ...

با توجه به آنچه گفته شد می‌توان نتیجه گرفت که درمان بازار مسکن و جلوگیری از شوک­ های قیمتی، در گروی برطرف شدن معضلات اقتصاد کلان کشور است.

رشد بالای نقدینگی، بازارهای مالی غیرعمیق و ناکارا، جهش­ های نرخ ارز، تورم مستمر و بالا و ... از جمله عواملی هستند که بصورت مستقیم و غیرمستقیم بر این بازار تاثیر می­گذارند. طرح­ هایی که با هدف بهبود بازار مسکن طراحی و اجرا می­شوند تنها در صورت تامین و پایداری ثبات اقتصاد کلان از کارایی برخوردار هستند و در غیر اینصورت صرفا مسکن­ هایی کوتاه‌مدت خواهند بود و گرهی از بازار مسکن باز نخواهند کرد.