علت اصلی افزایش قیمت مسکن در کشور/ پیش‌بینی آینده قیمت‌ها

رویداد۲۴  قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر افزایش قابل توجهی را تجربه کرده است. تغییر هفتگی قیمت‌ها فضا را برای ورود نوسان گیران از یک سو و متقاضیان خرید مسکن زا سوی دیگر فراهم کرد اما کارشناسان بر این اعتقادند که اهنگ رشد قیمت مسکن به زودی تغییر کرده و روند رو به رشد قیمت ها متوقف می شود.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس صنعت و بازار مسکن درباره وضعیت کنونی این حوزه گفت: افزایش قیمت مسکن متاثر از رشد تورم است اما نکته مهم اینجاست که به نظر من ما وارد دوره تورم‌های مهار گسیخته و ابرتورم نشده‌ایم و شواه و آمار چنین چیزی را نشان نمیدهد از این رو سرعت افزایش قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

وی تصریح کرد: وضع بازارها در چندماه گذشته عادی نبود. ثبت رشدهای دور از انتظار در بازار سرمایه و ارز و طلا و سکه انتظارات تورمی را بالا برد اما اصلاح بازار سرمایه و سپس اصلاح بازار ارز و سکه نشن داد شرایط می تواند دستخوش تغییر شود .

وی در توضیح وضعیت بازار مسکن ادامه داد: البته در بازار مسکن وضعیت مانند بازار سهام نیست که بلافاصله بازار خود را اصلاح کند زیرا این بازار چسبندگی بالاتری دارد و تغییرات دیرتر از وضعیت بازار تأثیر می گیرد و طول می‌کشد. البته بنده فکر می‌کنم که شیب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن نیز باید کاهش پیدا کند.

تاثیر تورم و نقدینگی بر رشد قیمت مسکن

سلطان‌محمدی در پاسخ به این سئوال که ایا این تحلیل بدان مغناست که آیا رشد قیمت مسکن متوقف خواهد شد؛ گفت: خیر. تاز مانی که تورم هست نه رشد قیمت بازار مسکن متوقف خواهد شد و نه رشد بازار بورس و دلار و نه رشد قیمت سایر کالاها اما بی تردید سرعت رشد قیمت تغییر می کند.

وی در توضیح این مطلب ادامه داد:مادامی‌که تورم،‌رشد نقدینگی داریم و کسری بودجه دولت بالاست این وضعیت ادامه خواهد داشت و همان طور که ملاحظه می‌کنید این وضعیت برای اقتصاد به صورت مشکلی مزمن درآمده است.

وی ادامه داد: مگر اینکه چاره اندیشی شود و دولت بتواند انظباط بیشتری در سیستم‌های هزینه‌کرد خود انجام دهد، بتواند ‌کسری بودجه را کاهش دهد و توازن بین عرضه و تقاضا و همچنین تعادلی بین هزینه‌ها و درآمدها و هزینه‌های دولت ایجاد کند. در شرایطی که دولت تحت فشارهای سنگین تحریم و هزینه‌های درمان و پیشگیری از کرونا به هزینه‌های دولت افزوده شده است، احتمال چنین تعادلی در این شرایط بسیار کم است.

تاثیر کسری بودجه بر قیمت مسکن

 وی خاطر نشان کرد: اکنون شاهد کسری بودجه‌ای در کشور هستیم که شاید نزدیک به نیمی از بودجه شود و خوشبینانه‌ترین حالت این کسری بودجه برابر است با بیش از یک سوم بودجه. چشم‌انداز نیز روشن نیست که بتوانیم بگوییم کسری بودجه در سال آینده مرتفع خواهد شد یا خیر.

اکنون دارای چنین وضعیت تورمی هستیم اما حتی این وضعیت تورمی شرایطی را ایجاد نمی‌کند که قیمت‌های مسکن تا این اندازه باشد. به نظر بنده شیب رشد قیمت‌ها کاهش خواهد یافت و با آهنگ آرام‌تری حد تعادل را بگذارند تا افزایش شدید قیمت‌ها که در چندماه گذشته شاهد آن بودیم را بتواند هضم کند.

وی تاکید کرد: بعید است بتوان انتظار کاهش قیمت‌ها را داشت زیرا فشار تورمی همچنان روی قیمت‌ها وجود دارد به طوری که قیمت‌های تمام شده مسکن به طرز قابل توجهی بالا رفته و میزان عرضه مسکن نیز به طرز چشمگیری کاهش یافته و همه این موارد فشار قیمتی را بر روی مسکن وارد خواهد کرد البته همان طور که گفتم شیب افزایش قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

افزایش ۲برابری هزینه‌های ساخت مسکن

وی درباره میزان افزایش هزینه‌های مسکن توضیح داد: محصولات و کالاهای فلزی که بخش قابل توجهی از هزینه ساختمان را تشکیل می‌دهد( فولاد، آلومینیوم، میلگرد، لوله و...) بیش از ۲برابر بوده و مصالحی مانند سیمان یا شن و ماسه و دستمزدها، افزایش کمتر بوده اما در بسیاری از اقلام مورد نیاز ساخت و ساز بیش از ۲ برابر گران‌تر شده که در هزینه‌های تولید موثر است. قیمت‌های تمام شده نزدیک به ۲برابر شده و برای مسکن‌های لوکس که سهم بیشتری از کالاهای خارجی و وارداتی دارند، افزایش هزینه بیش از ۲برابر بوده اما برای مسکن‌های ساده‌تر ۲برابر نبوده اما افزایش قابل توجهی را شامل می‌شود که شاید بیش از ۵۰درصد باشد.

کاهش ۵۰درصدی ساخت مسکن

وی در پاسخ به این سوال که تولید مسکن چه میزان از تقاضای واقعی در جامعه عقب افتاده است، توضیح داد: بیشتر بحث نیاز مطرح است و با تقاضا فرق دارد؛ تقاضا آن چیزی است که دارد معامله می‌شود یعنی نیازی که قدرت مالی کافی پشت‌ آن وجود داشته باشد و بتواند وارد بازار شود و خرید کند،‌ تقاضا نام دارد.

اما بحث نیاز به مسکن سالانه حدود ۷۰۰تا ۸۰۰هزار واحد برآورد می‌شده و بسته به اینکه معیار برآورد چه چیزی باشد این رقم متفاوت می‌شود ولی اعداد حدود همین رقم است و میزان تولید الان متاسفانه به حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰هزار واحد رسیده و نصف نیاز را پوشش می‌دهد به همین دلیل شکاف بین عرضه و تقاضا سبب شده تا روز به روز فشار بیشتری را بر قیمت مسکن شاهد باشیم.

وی تاکید کرد کسری بودجه، افزایش دو برابری هزینه ساخت،رشد انتظارات تورمی و کاهش ساخت و ساز مسکن و در نهایت رشد بازارهای موازی مانند ارز و سکه و بازار سهام عوامل مهم رشد قیمت مسکن در هفت ماهه امسال بودند.

رشد قیمت‌ها در حاشیه تهران

این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در حاشیه تهران و منطقه‌ای مانند کهریزک به متری ۱۰میلیون تومان رسیده، آیا این امر منجر به مهاجرت معکوس ساکنان تهران نخواهد شد، بیان کرد: افزایش قیمت بسیار شدید و نگران‌کننده بوده و فقط مربوط به واحدهای لوکس نمی‌شود بلکه واحدهای ارزان قیمت نیز گران شده‌اند و همان طور که ذکر شد قیمت‌ها در حاشیه شهر تهران و شهرک‌های اقماری رشد قابل توجهی داشته است، اما اینکه مهاجرت معکوس از تهران اتفاق خواهد افتاد یا خیر؛ باید گفت اگر قیمت‌ها به حدی برسد که فراتر از میزان عرضه باشد و عرضه نتواند تقاضا را پاسخ دهد اما اکنون مشاهده می‌کنیم که قیمت‌ها در حال رشد است و خریدار وجود دارد، نشان‌دهنده وجود جذابیت برای خرید است که بخشی از این جذابیت تقاضای خرید است و بخشی دیگر مربوط به کسانی است که فکر می‌کنند باید از سرمایه‌های خود در برابر تورم محافظت کنند و یکی از محصولاتی که می‌تواند این کار را انجام دهد؛ مسکن است.

وی تصریح کرد: بخشی از سرمایه‌هایی که وارد بازار مسکن شده ممکن است برای مصرف فعلی بازار نباشد اما بر هر حال تقاضای موثر همچنان وجود دارد. فعلا آمارها و شواهدی نداریم که نشان دهد جمعیت تهران کاهش یافته است اگر واقعا به آن حد برسد که مردم نتوانند قیمت‌ها را تحمل کرده و از تهران خارج شوند چون تقاضا را کاهش می‌دهد، اثر منفی را در بازار می‌گذارد اما تاکنون به این نقطه نرسیده‌ایم.

میزان شیب افزایش قیمت مسکن در ۷ماهه امسال

وی گفت: متاسفانه شیب افزایش قیمت‌ها شدید بوده در ماه مهر افزایش ۱۰درصد بوده و تقریبا در ۷ماهه نخست سال به جز ماه‌های فروردین و شهریور؛ در اکثر ماه‌ها افزایش ۱۰درصدی قیمت مسکن را تجربه کرده‌ایم که بسیار بسیار نگران‌کننده است.

قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ جهان

سلطان‌محمدی درباره مقایسه قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگی مانند لس آنجلس و ... بیان کرد: باید توجه داشت که مسکن کالای مبادله‌پذیر نیست یعنی نمی‌شود مسکن را از جایی به جای دیگر برد بنابراین اینکه بخواهیم قیمت تهران را با لس آنجلس و یا شهرهای دیگر دنیا مقایسه کنیم در اصل قیاس منطقی نیست. در بسیاری از شهرهای دنیا مانند سنگاپور و هنگ‌کنگ قیمت مسکن به مراتب بسیار بالاتر از تهران است و حتی در لس آنجلس نیز همچنان بسیار بالاتر از تهران محسوب می‌شود بنابراین نباید این مقایسه را انجام داد.

وی ادامه داد: این مقایسه مبنای منطقی و درستی هم ندارد زیرا در شهر تهران نمی‌توانید قیمت یک محله را با محله دیگر مقایسه کنید به طوری که شمیرانات قیمت ممکن است بالای ۱۰۰میلیون باشد و ۲۰کیلومتر آن سوتر کمتر از ۱۰میلیون تومان باشد. این نحوه مقایسه روشنگر نخواهد بود. اگر قرار است مقایسه کنیم باید قیمت مسکن را با درآمد مردم جامعه مقایسه کنیم.

این نسبت بالاست و تاکنون سال‌هایی داشته‌ایم که نسبت درآمد مردم و قیمت‌ها کمابیش به همین نقطه نزدیک بوده اما اکنون جزو موارد بسیار دشوار است زیرا با فشارهای تورمی درآمد مردم کاهش پیدا کرده در چندسال گذشته درآمدهای سرانه کشور ۲۰ تا ۳۰درصد کاهش یافته در حالی که در این دوره قیمت مسکن همچنان رو به افزایش بوده و شکاف بین قیمت و درآمد بسیار زیاد شده و نگران‌کننده است.

این را نمی‌توان از طریق مقایسه قیمت مسکن در تهران و یا شهرستان‌ها و سایر شهرهای جهان انجام داد زیرا نتیجه‌گیری خاصی در پی نخواهد داشت.