بحران شدید در بازار اجاره مسکن/ بازنده اصلی کیست؟
رویداد۲۴ بازار مصرفی مسکن پس از جهش ۶۰۰درصدی میانگین قیمت مسکن در ۳ سال اخیر، با چالش‌های بزرگی مواجه شده و شرایط بسیاری بدی برای مستأجران رقم زده؛ به‌گونه‌ای که آنها را وادار کرده در کنار پرداخت کل پس‌انداز خود بابت رهن، مبالغی فراتر از دستمزد ۸ ساعت کار را نیز به‌عنوان اجاره پرداخت کنند.
دیوار کج بازار اجاره
در بازار سنتی اجاره ایران، همواره ارزش واحد مسکونی به‌عنوان مبنایی برای تعیین قیمت اجاره مدنظر قرار گرفته و باوجود رشد بسیار بالای قیمت ریالی مسکن، هرگز قاعده‌ای برای درآمدمحور کردن بازار اجاره ایجاد نشده است. در این شرایط، باوجود اینکه ارزش دارایی ملکی مالک (موجر) به‌واسطه تنش تورمی بازار مسکن همواره در مسیر صعود قرار دارد و سرمایه‌گذاری او همواره در مقایسه با ارزش ریال دارای بازده مثبت است، بازهم مستأجر مجبور است به‌طور میانگین یک‌چهارم تا یک‌ششم ارزش ملک را به‌عنوان رهن بپردازد یا معادل آن را به‌عنوان اجاره ماهانه پرداخت کند.
این روند به‌واسطه متناسب‌نبودن با روند درآمدی خانوارهای ایرانی، باعث شده در طول زمان، تأمین مسکن استیجاری مناسب نیز به یکی از رؤیاهای دست‌نیافتنی یا بسیار پرهزینه خانوارها تبدیل شود. کوچ اجباری مستأجران به مناطق پایین‌تر و ارزان‌تر و پیوستن بخشی از خانوارهای مناطق فقیرنشین به مناطق حاشیه‌ای و حومه‌ای شهرها، اتفاقاتی است که عمداً به‌واسطه همین کارکرد غلط بازار هرسال رخ می‌دهد و متولیان حوزه مسکن نیز لااقل تاکنون جز گفتار، اقدامی برای جلوگیری از آن انجام نداده‌اند.
تاسیس شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای به‌عنوان ابزاری در دست بازارساز، یکی از ایده‌های مدرن برای ساماندهی بازار اجاره در سال ۹۸ بود که از دو سال پیش در مجموعه وزارت راه و شهرسازی مطرح شد و اکنون بعد از گذشت ۲ سال، حتی دستورالعمل راه‌اندازی این شرکت‌ها نیز تدوین نشده است. بی‌توجهی به بازار اجاره طی ده‌ها سال و تورم بسیار شدید این بازار که همپای بازار مسکن طعم افزایش قیمت را می‌چشد، باعث شده هزینه مسکن در خانوارهای اجاره‌نشین به‌قدری افزایش پیدا کند که گرایش سرپرستان خانوار به شغل دوم و سوم و حتی حذف بخشی از نیازهای اساسی و ضروری برای جبران هزینه مسکن امری ناگزیر باشد.
بیشتر بخوانید: مسکن در کما/ ۲ اتفاق تاثیرگذار بر بازار مسکن
قیمت‌گذاری اجاره
قیمت اجاره در کلانشهرها و به‌خصوص پایتخت، به‌واسطه تخلیه تورم مسکن در قیمت پیشنهادی فایل‌های اجاره صددرصد رشد کرده و این افزایش، ملاک تعیین قیمت در تمدید توافقی قراردادهای موجود قرار گرفته است. پیگیری‌ها از بازار اجاره و مشاوران املاک نشان می‌دهد نتیجه این اتفاق، تحمیل تورمی معادل دو برابر تورم دستمزد و حقوق به بازار اجاره بوده که به‌نظر نمی‌رسد تناسبی باقدرت خرید اجاره‌نشینان داشته باشد. نمای کلی تعیین قیمت به اینگونه است که واحدهای جدید استیجاری، براساس رابطه تناسب میان قیمت اجاره با ارزش مسکن قیمت‌گذاری می‌شوند و مبنای کلی قیمت پیشنهادی بازار اجاره را معادل تورم بازار مسکن افزایش می‌دهند.
در این شرایط، قیمت واحدهای استیجاری جدید در مقایسه با قیمت قطعی قراردادهای اجاره سررسیدشده حتی از میزان افزایش یک‌ساله قیمت مسکن نیز بالاتر است و عملاً پذیرش آن در حد توان مالی مستأجران نیست. در این میان، واحدهایی که با سررسید شدن قرارداد قبلی به بازار عرضه می‌شوند نیز براساس قیمت پیشنهادی فایل‌های جدید قیمت‌گذاری می‌شوند و بخشی دیگر از بازار اجاره نیز با تورم سنگین مواجه می‌شود.
درنهایت، بخش عمده مستأجران به‌واسطه تورم وحشتناک بازار اجاره ترجیح می‌دهند قرارداد فعلی خود را برای یک سال دیگر تمدید کنند تا ضمن رهایی از هزینه و زحمت اسباب‌کشی و پرداخت حق کمیسیون بنگاه، از قدرت چانه‌زنی بالاتری در گفت‌وگو با صاحب‌خانه فعلی خود برخوردار باشند. نکته اینجاست که به‌واسطه همسان‌سازی تورم بازار اجاره و مسکن در فایل‌های اجاره، عملاً قیمت‌های تحمیل‌شده به قراردادهای تمدیدی نیز ارقام بالایی خواهد بود که گرچه در مقایسه با قیمت پیشنهادی بازار اندکی ملایم‌تر است اما در قیاس با رشد درآمد مستأجران و توان مالی آنها همچنان چالش‌ساز خواهد بود.
به‌جز برخی از مالکان که به‌واسطه وجدان و اخلاق، شرایط مستأجران را در تعیین قیمت اجاره لحاظ می‌کنند و لقب «صاحب‌خانه خوب» می‌گیرند، اوضاع مابقی بازار اجاره بحرانی است.
بازار اجاره برای زوج‌های جوان
بررسی‌ها براساس بازدیدهای میدانی از سطح بازار، دفاتر مشاور املاک حاکی از این است که در شرایط فعلی، به‌دنبال تورم ۹۰درصدی بازار مسکن در مقایسه با سال قبل، قیمت پیشنهادی اجاره برای فایل‌های عرضه‌شده به بازار صددرصد افزایش پیدا کرده و بخش قابل‌توجهی از این تورم در قیمت قراردادهای تمدیدی نیز اعمال شده است. مقدم، مشاور املاک خیابان پلیس (تهران) این موضوع را تأیید می‌کند و می‌گوید: اگر مبنای بازار اجاره، میزان افزایش درآمدها و توان مالی مستأجران باشد، ۳۰ تا ۴۰درصد قیمت‌های فعلی اضافه است؛ اما بازار اجاره به‌گونه‌ای بدون متولی رها شده که هرکسی براساس عقیده و متر و معیار خود هر قیمتی بخواهد تعیین می‌کند.
او تخلیه کل تورم مسکن در بازار اجاره را یک بحران در بازار اجاره امسال می‌داند و معتقد است: یکی از دلایل این رفتار ناهنجار بازار، طولانی‌شدن زمان اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید قراردادهای اجاره است که باعث شده عمق بازار به‌شدت کم شود و قیمت‌های پیشنهادی بدون کشف قیمت در معاملات افزایش پیدا کند. به‌گفته او، بازندگان اصلی بازار فعلی، مستأجران جدید به‌خصوص زوج‌های جوان هستند که باید معادل ارزش یک آپارتمان در سال ۱۳۹۷ را به‌عنوان رهن آن آپارتمان در سال ۱۴۰۰ پرداخت کنند.
پویش مقابله با اجاره نامتعارف
در سال ۹۸، در شرایطی که قیمت مسکن در مقایسه با وقایع اقتصادی آن دوران با افزایش قابل‌توجه مواجه شد و مشاوران املاک نیز به‌عنوان دلالان مسکن متهم به شارژ قیمت بودند، صنف مشاوران املاک، پویشی برای حمایت از مستأجران در مقابل قیمت‌های نامتعارف بازار اجاره به راه انداختند و با نصب نوشته‌هایی با مضمون «از رهن و اجاره دادن ملک‌های با قیمت نامتعارف خارج از توان مردم معذوریم» تلاش کردند ظاهر بازار اجاره را اندکی مهربان‌تر کنند.
البته اطلاعاتی از میزان موفقیت این پویش در دسترس نیست؛ ولی به راه افتادن آن توانسته بود شرایط بد بازار اجاره را به بخش بیشتری از جامعه و مسئولان نشان بدهد و مشوقی باشد برای صاحب‌خانه‌های خوب. حالا اما، آنگونه که برخی مشاوران املاک به همشهری می‌گویند اوضاع بازار به گونه‌ای شده که نصیحت‌های فنی و کارشناسی این صنف نیز اثر خود را از دست داده و حتی به‌واسطه افت کم‌سابقه تعداد معاملات بازار مسکن و اجاره، بخشی از مشاوران املاک و دلالان مسکن نیز با قیمت‌گذاری نامتعارف بازار همراهی می‌کنند و با تأیید آن تلاش می‌کنند سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص دهند.
