فایل‌های نرخ‌شکن در بازار مسکن

رویداد۲۴ در شرایطی که رشد بیش از حد قیمت مسکن در بعضی محله‌های تهران بر روی شاخص قیمت کل تاثیر گذاشته است، اکثر معاملات در واحد‌های کوچک متراژ و کمتر از میانگین نرخ شهر انجام می‌شود؛ بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار حاکی از آن است که با قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از عرف بازار محله‌ها می‌توان مسکن خریداری کرد.

بررسی‌ها از آمار بازار مسکن شهر تهران در فروردین ۱۴۰۰ نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۶ بالاتر از نرخ متوسط شهر و در مناطق ۷ تا ۲۲ پایین‌تر از میانگین است. متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان اعلام شده که در این بین منطقه یک با میانگین ۶۶ میلیون و ۸۰۲ هزار تومان در هر متر مربع گرانترین و منطقه ۱۸ با متری ۱۳ میلیون ۴۴۵ هزار تومان ارزان‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شوند. با این حال هیچ یک از این دو منطقه در بین مناطق پرمعامله قرار ندارند. فروردین امسال منطقه یک رتبه نهم را از نظر تعداد معاملات به خود اختصاص داد و منطقه ۱۸ در جایگاه سیزدهم قرار گرفت. اغلب معاملات در مناطق میانی شهر، در واحد‌های کوچک متراژ و زیر قیمت متوسط تهران انجام می‌شود.

شش منطقه پرتقاضا در تهران کانون خرید و فروش‌های زیر قیمت محسوب می‌شود. آمار نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در ۱۶ منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران کمتر از میانگین قیمت شهر است که ۶ منطقه شامل مناطق ۷، ۸، ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ در این بین جزو محدوده پرمعامله در تهران هستند.

اولین ماه از سال جاری مناطق ۵، ۲، ۱۰، ۴، ۱۵ و ۸ به ترتیب در رتبه‌های اول تا ششم از نظر تعداد معاملات مسکن شهر تهران قرار داشتند که به طور کلی ۵۲ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. در بین این مناطق متوسط قیمت در مناطق ۵، ۲ و ۴ بالاتر از نرخ میانگین شهر و مناطق ۸، ۱۰ و ۱۵ پایین‌تر از میانگین قرار داشتند.

از طرف دیگر شاخص تعداد واح‌های مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک متر مربع نشان می‌دهد ۶۲ درصد معاملات در محدوده قیمتی پایین‌تر از متوسط شهر انجام شده است.

همچنین با توجه به مساحت ۸۷ متری واحد‌های مسکونی معامله شده در تهران هم اکنون میانگین قیمت یک واحد مسکونی در تهران ۲ میلیارد و ۵۴۹ میلیون تومان است، اما فراوانی تعداد معاملات بر اساس ارزش هر واحد مسکونی نشان می‌دهد که ۶۳ درصد خرید و فروش‌ها مربوط به خانه‌های کمتر از ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بوده است.

همچنین با وجود متوسط ۸۷ متری مساحت واحد‌های معامله شده، رتبه اول خرید و فروش از نظر مساحت به واحد‌ها ۶۰ تا ۷۰ متر و جایگاه دوم به خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر تعلق گرفته است. در حالت کلی نیز ۶۵.۶ درصد خرید و فروش‌ها در واحد‌های زیر ۹۰ متر مربع انجام شده است.

به دلیل کاهش انتظارات تورمی ناشی از مذاکرات برجام و ثبات بازار ارز، قیمت مسکن تا حدودی کاهش یافته است. پیش‌بینی اغب کارشناسان هم از آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ ثبات قیمت‌ها است.

با توجه به آمار مذکور می‌توان خانه‌های دارای ارزش کمتر از ۲۹.۳ میلیون تومان در هر متر مربع و واحد‌های کمتر از ۲.۵ میلیارد تومان را در زمره خانه‌های زیرقیمت محسوب کرد. اما در حال حاضر می‌توان با مبالغی بسیار کمتر از این ارقام در پایتخت مسکن خریداری کرد. به طور مثال یک واحد ۶۰ متری نوساز در باغ فیض با امکانات کامل با قیمت هر متر ۳۸ میلیون تومان برای فروش عرضه شده که در مقایسه با فایل‌های دیگر از قیمت مناسب‌تری برخوردار است. در همین محله یک واحد ۹۵ متری ۳ سال ساخت با امکانات کامل ۳۵ میلیون تومان در هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است. میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ که محله باغ فیض هم در آن واقع شده ۳۶ میلیون ۲۶۰ هزار تومان در هر متر مربع است.

اگر به دنبال واحد بالای ۱۰ سال باشید می‌توانید با رقم‌های بسیار پایین‌تری مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنید. کف قیمت‌ها در محله‌های پرتقاضای منطقه ۵ از حدود ۲۰ میلیون تومان شروع می‌شود. اما بعضا با نرخ‌های پایین‌تر هم واحد‌هایی عرضه شده است. به طور مثال در محله المهدی پونک یک آپارتمان ۷۰ متری واقع در طبقه چهارم بدون آسانسور و بدون امکانات به مبلغ ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع به فروش می‌رسد.

در منطقه ۴ نیز متوسط قیمت مسکن ۳۱ میلیون و ۴۰۴ هزار تومان در هر متر مربع است. با این حال نرخ‌ها در محله‌های مختلف این منطقه متفاوت است. در تهرانپارس غربی قیمت واحد‌های نوساز اغلب بیش از متری ۳۵ میلیون تومان است که البته یک آپارتمان ۶۰ متری ۱۸ سال ساخت واقع در طبقه سوم، بدون آسانسور با پارکینگ به مبلغ ۲۲ میلیون تومان در هر متر مربع فروخته می‌شود. در تهرانپارس شرقی هم نرخ‌ها نسبت به قبل از عید کاهش محسوسی داشته به طوری که هم‌اکنون کف قیمت به متری ۱۳ میلیون تومان رسیده است.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان

بنابراین گزارش، فروردین سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۲.۱ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.