بازار مسکن در آستانه فاجعه بزرگ

رویداد۲۴ داده‌های یک بازار آنلاین در حوزه املاک نشان می‌دهد میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان در تهران طی ماه گذشته یک‌درصد نسبت به فروردین کاهش پیدا کرد. این نرخ منفی یک درصد، «تورم پنهان» بازار مسکن است که بیانگر «تغییر انتظار» فروشنده‌ها نسبت به سطح نرخ فروش است. پیش‌بینی می‌شود اثر این کاهش، بر روی «قیمت قطعی» در معاملات منتقل شود و «تورم مسکن» را نیز منفی کند. واسطه‌های ملکی می‌گویند، دستشان به لحاظ حجم فایل فروش، پر است.

سنجش تورم پنهان املاک پایتخت در اردیبهشت، بازتاب ترافیک فایل‌های فروش مسکن در بنگاه‌ها را منعکس می‌کند و از ورود مسکن به فاز خروج از بازار از سوی فروشنده‌های ملک حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با تکیه بر سنجش تورم پنهان در بازار ملک و همچنین اظهارات واسطه‌های بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت شواهد حاکی از افزایش تعداد فایل‌های فروش و همچنین افزایش تعداد فروشنده‌های مصمم به فروش آپارتمان در شهر تهران است. این فروشنده‌ها از دو جنس متفاوت هستند اما هم‌اکنون هر دو گروه تصمیم گرفته‌اند هر چه سریع‌تر واحد خود را در بازار به فروش برسانند.

گروه اول فروشنده‌هایی هستند که پیش از این نیز در بازار حضور داشتند اما حاضر به فروش واحد خود با انعطاف قیمتی نبودند. در واقع این افراد بیشتر با هدف رصد سطح قیمت‌ها در بازار حضور داشته و اقدام به فایل کردن آپارتمان خود نزد واسطه‌ها کرده بودند. از سوی دیگر، گروه دوم شامل فروشنده‌هایی است که به تازگی و با مشاهده علائم ادامه رکود در بازار مسکن و کاهش احتمالی سطح قیمت‌ها به بازار ورود کرده و متقاضی فروش آپارتمان خود هستند.

هر دو گروه هم‌اکنون به عنوان فروشنده واقعی و مصمم به فروش در بازار حضور دارند و به همین علت نه تنها تعداد فایل‌های فروش مسکن در بازار معاملات املاک شهر تهران افزایش یافته است بلکه استفاده از عبارت‌هایی همچون پول‌لازم برای تسریع در جریان فروش آپارتمان بین واسطه‌های معاملات مسکن نیز بیشتر از ماه‌های قبل شده است.

بررسی‌ها از بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت با استناد به داده‌های مربوط به مشخصات فایل‌های فروش ملک در بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» و همچنین تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد علائمی از بازار معاملات مسکن اردیبهشت به لحاظ تغییرات ماهانه نرخ فایل‌های فروش مسکن و همچنین رفتار فروشنده‌ها و تغییرات سطح فایل‌های فروش رصد می‌شود که فرضیه ورود بازار به فاز خروج از ملاکی از سوی سرمایه‌گذاران ملکی را پررنگ‌تر می‌کند.

طی یکی، دو سال گذشته در غیاب تقاضای مصرفی و خانه‌اولی به دلیل افزایش شکاف بین نرخ مسکن و قدرت خرید و ادامه جهش قیمت، عمده خریدهای انجام شده از بازار ملک از سوی سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران صورت گرفت. با این حال، هم‌اکنون بنا بر چند دلیل عمده و مشاهده علائم احتمالی از کاهش نرخ مسکن، این سرمایه‌گذاران ملکی در صف خروج از بازار قرار گرفته و برای فروش مسکن مصمم شده‌اند.

تغییرات ماهانه نرخ فایل‌های فروش مسکن که از طریق بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است نشان‌دهنده تورم پنهان در بازار مسکن شهر تهران است. تاکنون با استناد به هیچ آمار رسمی امکان شناسایی تورم پنهان ملکی وجود نداشت. اما در اطلاعات قیمتی درج شده در فایل‌های فروش مسکن این امکان نهفته است. این در حالی است که شناسایی تورم پنهان بازار مسکن از اهمیت بسیار زیادی برای تحلیل وضعیت فعلی و پیش‌روی بازار معاملات املاک برخوردار است.

بیشتر بخوانید: خریداران و فروشندگان مسکن بخوانند/ پیش‌بینی مهم از قیمت‌ها

به این خاطر که تورم پنهان ملکی در نهایت منعکس‌کننده و عامل تعیین‌کننده تورم قطعی در معاملات املاک است.

از طریق استارت‌آپ‌ها و بازارهای نیازمندی‌های آنلاین همچون بازار نیازمندی آنلاین دیوار می‌توان اطلاعات قیمتی مربوط به فایل‌های فروش مسکن را برای این هدف مورد تجزیه و تحلیل قرار داد. این اطلاعات همچنین علاوه بر آنکه نشان‌دهنده تورم قطعی در بازار معاملات مسکن هستند، از سوی دیگر جهت‌دهنده به این تورم نیز هستند. یعنی در واقع علاوه بر نشان دادن سطح تورم قطعی در بازار مسکن قبل از اعلام آمارهای رسمی در این زمینه که معمولا با تاخیر منتشر می‌شوند، اطلاعات قیمتی درج شده در این فایل‌ها می‌تواند تورم مسکن را جهت دهد و در این زمینه نقش اساسی داشته باشد.

درعین حال تغییر نرخ فایل‌های فروش مسکن علائمی از تغییر فاز بازار املاک نیز هست. در واقع این تغییرات را می‌توان به عنوان بازتاب تغییر فاز در بازار ملک مورد بررسی و توجه قرار داد.

از دیگر کاربردهای رصد تورم پنهان در بازار معاملات مسکن با استناد به اطلاعات قیمتی و سایر داده‌های مربوط به فایل‌های فروش مسکن درج شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین ملکی آن است که با استناد به این اطلاعات تقاضای مصرفی و فروشنده‌های مسکن می‌توانند نسبت به شرایط موجود و پیش‌روی بازار دید به‌دست آورند و برای تصمیم خود مبنی بر خرید و فروش آپارتمان از این اطلاعات استفاده کنند.

اگر چه هم‌اکنون تقاضای مصرفی به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و سطح قیمت‌ها در بازار حضور ندارد و دست‌کم از دو سال گذشته به همین علت به حاشیه بازار رانده شده است اما اطلاعات مربوط به تورم پنهان در بازار مسکن می‌تواند مشخص کند که بازار در چه وضعیتی قرار دارد. مثلا آیا همچنان در فاز جهش نرخ قرار دارد یا وارد مرحله پساجهش شده است؟

بررسی و جمع‌بندی اطلاعات مربوط به تورم پنهان در بازارمسکن شهر تهران به‌دست آمده از داده‌های مربوط به فایل‌های فروش مسکن در بازار نیازمندی‌های آنلاین دیوار در مقطع زمانی اردیبهشت ۱۴۰۰ نشان می‌دهد در این ماه متوسط نرخ فایل‌هایی که به بازار برای فروش عرضه شده‌اند معادل یک درصد کاهش یافته است.

میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با استناد به این آمارها در اردیبهشت ۱۴۰۰ زیر ۳۰ میلیون تومان قرار گرفته است افت نرخ در فایل‌های فروش آپارتمان در عمده مناطق شهر تهران نیز مشاهده می‌شود.

در اردیبهشت آمار مربوط به نبض معاملات مسکن نیز حکایت از افزایش حجم عرضه فایل به بازار و زیاد شدن تعداد آنها نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل دارد.

در واقع بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش تورم پنهان در بازار معاملات مسکن شهر تهران یا کاهش سطح متوسط نرخ در شهر تهران در فایل‌های فروش عرضه شده در «دیوار»، بازتاب ترافیک فایل‌ها در بنگاه‌ها آن هم در نبود متقاضیان مصرفی در بازار است. این در حالی است که برخلاف مدت مشابه سال گذشته که تقاضای سرمایه‌ای در بازار حضور داشت و تعداد آنها رو به افزایش بود، هم‌اکنون ورودی تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک نیز به حداقل رسیده و در برخی مناطق و محلات صفر شده است. علاوه بر اطلاعات به‌دست‌آمده از «دیوار» واسطه‌های معاملات مسکن در تهران نیز از افزایش نسبی ترافیک فایل‌های فروش در بازار در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته خبر می‌دهند.

در حالی‌که سال گذشته در همین زمان بازار معاملات مسکن با مشکل کمبود فایل مواجه بود و سرمایه‌گذاران ملکی در حال ورود به بازار بودند، ‌اکنون واسطه‌ها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند که به‌طور نسبی تعداد فایل‌ها افزایش یافته و دست واسطه‌ها به‌طور نسبی از فایل پر است.

اطلاعات «دیوار» نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های فروش مسکن در بازار نسبت به اسفندماه ۹۹ در بازار معاملات ملک نزدیک به ۱۵درصد افزایش یافته است. در اردیبهشت‌ماه همچنین تعداد فایل‌ها در مقایسه با ماه قبل یعنی فروردین ۱۴۰۰ نیز ۵/ ۱ برابر شده است.

در کنار این آمارها، واسطه‌های بازار نیز اعلام می‌کنند که تعداد فایل‌های فروش افزایش یافته است و فروشنده‌ها بیشتر شده‌اند، درحالی‌که پارسال در مقطع زمانی مشابه تعداد فروشنده‌ها کم بود و متقاضیان خرید مسکن که عمدتا سرمایه‌گذار بودند با مشکل کمبود فایل روبه‌رو بودند.

در واقع مقطع زمانی مشابه سال گذشته –بهار پارسال- فاز ورود سرمایه‌گذار به بازار مسکن بود اما علائمی که از فایل‌های عرضه‌شده برای فروش مسکن رصد می‌شود حاکی است که هم‌اکنون بازار معاملات مسکن وارد فاز خروج شده و ورود به بازار به‌شدت کاهش یافته است. به همین علت تعداد فایل‌های فروش نزد واسطه‌ها و در بازار افزایش یافته است.

عوامل ورود بازار به فاز خروج

بررسی‌ها از شناسایی دو عامل یا دو علت مهم و موثر بر ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به فاز خروج حکایت دارد. نخستین علت به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی برمی‌گردد، این در حالی است که در سال گذشته افزایش ریسک‌های غیراقتصادی منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک شد، اما در امسال تحت تاثیر برگزاری نشست‌های وین و امید به احیای برجام، فضای بازارها، از جمله بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفت. انتشار اخبار هفتگی درباره پیشرفت مذاکرات این روند را ادامه داد و منجر به اثرگذاری بر بازار مسکن و در میان سرمایه‌گذاران ملکی شد. در واقع یکی از اصلی‌ترین دلایل ورود بازار مسکن به فاز خروج را می‌توان امکان بروز توافق در پی برگزاری نشست‌های وین و احیای برجام عنوان کرد. از سوی دیگر فونداسیون فاز خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن و ورود به فاز خروج پایه دیگری نیز دارد که فروکش کردن انتظارات تورمی تحت تاثیر احتمال بروز توافق و احیای برجام است. این در حالی است که دومین عامل موثر بر این زمینه ریزشی شدن بازارهای موازی بازار مسکن از ابتدای امسال تاکنون است.

از ابتدای امسال تا پایان اردیبهشت‌ماه، نرخ دلار با افت ۷/ ۸ درصدی همراه شد. در بازار سکه نیز قیمت‌ها در این بازه زمانی ۱۰ درصد ریزش کرد. شاخص کل در معاملات بازار سهام نیز در همین بازه زمانی نزدیک به ۱۲ درصد کاهش یافت.

این سه بازار در سال گذشته بازی‌ساز تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن بودند و به رفتار خریداران و فروشنده‌ها و در نتیجه سطح قیمت‌ها و حجم معاملات مسکن در بازار جهت می‌دادند. هم‌اکنون بازدهی و همچنین نرخ‌ها در این بازارهای موازی که سال گذشته جهت‌دهنده به انتظارات تورمی در بازار ملک بودند، افت کرده و این بازارها با ریزش مواجه شده‌اند. این ریزش‌ها بر بازار مسکن نیز اثر گذاشته و این تاثیر خود را در شکل افزایش تعداد فروشنده‌ها و فایل‌های فروش از یک سو، ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به فاز خروج و همچنین کاهش یک‌درصدی تورم پنهان ملکی نشان داده است.

از سوی دیگر نبود خریدار در بازار مسکن بر این عوامل افزوده است؛ به‌خصوص نبود خریدار مصرفی از یک سو و خروج خریداران سرمایه‌ای از سوی دیگر که هم‌اکنون بازار را در شرایط عدم تعادل عرضه وتقاضا (عرضه زیاد فایل در نبود تقاضای موثر) قرار داده است. در واقع می‌توان تورم پنهان منفی در اردیبهشت‌ماه را در مقایسه با فروردین ماه بازتابی از این عوامل دانست.