دعوای موجر و مستاجر و راهکار‌های قانونی آن

رویداد۲۴ دعوای موجر و مستاجر هیچ پایانی ندارد. هر کدام از مالکین و مستاجرین ساز خود را می­ زنند. مثلاً موجران یا مالکان تصور می‌­کنند، چون مالک ملک هستند صرف‌نظر از وجود اجاره­ نامه بین آن‌ها با مستاجر، هرکاری بخواهند می­‌توانند انجام دهند و مستاجر در این میان یک موجود دست و پا بسته است و باید مطیع بی­، چون و چرای آن‌ها باشد. مستاجران هم بعد از چند سال تجربه اجاره­ نشینی همه چم­ و خم زندگی در خانه و آپارتمان اجاره­ای را می­ آموزند و می­ دانند که چگونه باید با مالکان برخورد کنند. در این نوشتار از مجله دلتا به برخی از راهکار‌های قانونی برای حل دعوای موجر و مستاجر پرداخته شده است.

خودداری موجر از بازپس دادن مبلغ رهن

در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر رهن را به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ ‎ یک وکیل دادگستری در این خصوص می‎گوید: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، تخلیه ملک اجاره داده شده هم زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت می‎گیرد. اگر به هر دلیلی موجر درباز گرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود با مشکلاتی روبه‎رو شودد، می‎تواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. بهترین کار، نوشتن اظهارنامه‎ای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک گذاشته است به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند، در این صورت موجر نمی‎تواند مدعی چیزی باشد.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در قانون به آن اشاره شده است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است. خسارتی که به مستاجر وارد می‎شود نیز از طریق اظهارنامه تخلیه ملک قابل مطالبه است.

فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ طبق قانون، قرارداد اجاره جزو عقودی است که نمی‎توان آن را به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می‎تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر، اما قانونا می‎شود حق فسخ پیش‎بینی کرد. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده و احساس می‎کند بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است، در این حالت مستاجر می‎تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد کند.

همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‎بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ معین مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‎شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ تعیین شده اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد.

جبران خسارت‎های وارده به ملک از مبلغ رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است پیش آید، این است که آیا موجر می‎تواند خسارت‎های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به موجر اختیار داده می‎شود که دادخواستی مبنی بر مطالبه خسارت یا هزینه‎های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه ارایه دهد.

اگر موجر گواهی ارایه دادخواست به دادگاه بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در رهن او دارد نگه می‎دارد تا به آن رسیدگی شود. در این مورد قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

در صورتی که خسارت وارده به ملک به سبب وقوع حوادث غیر مترقبه باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله، سیل و… باشد، مستاجر وظیفه‎ای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستاجر و در مقابل حفاظت از ملک موجر کوتاهی کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.