اگر مستاجری ملک را تخلیه نکند، چکار باید کرد؟

رویداد۲۴ تخیله نکردن ملک توسط مستاجر یکی از مهم‌ترین مشکلاتی است که در پایان قرارداد ممکن است،برای صاحبخانه پیش بیاید. قانون در این‌خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستأجری که قانون را زیر پا گذاشته، بگیرد.

اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

تقاضای تخلیه در چه شرایطی امکان‌پذیر است؟

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در مقام بیان پاسخی به این پرسش است که تقاضای تخلیه در چه شرایطی امکان‌پذیر است؟ برخی از شرایطی که در صورت تحقق آن، موجر می‌تواند از مرجع صلاحیت‌دار تقاضای تخلیه داشته باشد عبارت‌اند از:

• خود موجر یا همسر و فرزندانش برای سکونت، نیاز به منزل مورد اجاره داشته باشند.
• مورد اجاره، ملک تجاری بوده و بنابراین بوده که مستأجر به فعالیت معینی در محل مورد اجاره اشتغال یابد و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد.
• اگر مستأجر خانه را تخلیه نکند و در مورد خانه مرتکب تعدی و تفریط شود.
• درصورتی‌که بنا بر نظر مهندس معمار، ملک از قابلیت انتفاع خارج شده و می‌بایست بازسازی یا تخریب شود.

تخیله نکردن ملک توسط مستاجر 

این موضوع را باید در دو مورد بررسی کنیم.

تخیله نکردن ملک توسط مستاجر در فرضی که قرارداد اجاره عادی است

ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستأجر قرارداد اجاره را به‌صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قرارداد‌های عادی فرقی بین این که قرارداد به‌صورت دستی و بر روی برگه تنظیم شده باشد یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل‌استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.

مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستأجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مسئله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.

تخیله نکردن ملک توسط مستاجر در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است

این امر مدت‌زمان بیشتری را طی خواهد کرد، زیرا در این صورت با صدور حکم مستأجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستأجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجرائیه نشود می‌توانید مستأجر را به تخلیه مجبور کنید.

درصورتی‌که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد، نمی‌توانیم خودمان شخصاً این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرا دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستأجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رأی دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستأجر مسترد کند.

منبع: مجله دلتا