سیاست‌های دولت برای کنترل بازار مسکن چه نتیجه‌ای داشته است؟

رویداد۲۴ مریم وحیدیان: قیمت و حجم معاملات مسکن نشانگر تکرار وضعیت رکود تورمی در بازار مسکن است. بالاترین تورم در ابتدای زمستان سال ۱۴۰۱ تجربه شد که ۱۰ درصد رشد نسبت به ماه قبل را نشان می‌داد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن براساس متوسط وزنی، حدود ۵۵ میلیون تومان از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد و این مساله به عواملی همچون افزایش قیمت نهاده‌ها که تورم نقطه به نقطه ۲۹.۳ درصدی را در زمستان امسال ثبت کرده بودند و افزایش تعداد معاملات بستگی داشت.

دولت نیز موفق نشد سیاست درستی را در بخش مسکن اجرا کند و وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال بر زمین ماند. این بود که عملاً طرف عرضه نیز نتوانست نیاز بازار را تامین کند. محمود جهانی کارشناس بازار مسکن در تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ می‌گوید: بخش مسکن تابع متغیر‌های کلان اقتصادی است و به ویژه از نقدینگی، تورم عمومی، رشد اقتصادی و وضعیت سایر بخش‌های اقتصاد تاثیر می‌پذیرد. در چند سال اخیر ما شاهد دو تغییرعمده در بخش مسکن بودیم که اول عقب ماندگی انباشته‌شده به لحاظ بخش تولید و عرضه و دوم افزایش تقاضای سوداگرانه بوده است.

عرضه و تقاضا در بازار مسکن

طی ۱۰ سال گذشته حدود ۴۰ درصد از نیاز بخش مسکن برآورده شده است؛ درحالیکه نیاز تولید مسکن و تقاضای واقعی بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون واحد است. ما به طور متوسط کمتر از چهارصد هزار واحد در سال تولید داشتیم. این مساله به عنوان یک عامل تاثیرگذار در بخش مسکن در بعد تقاضای مصرفی اثرگذار است. 

بیشتر بخوانید: با فروش متری مسکن می‌توان صاحبخانه شد؟

جهانی با اشاره به رشد تقاضای سرمایه‌ای و تاثیر آن بر بازار مسکن گفته «در بعد تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگر به دلیل افزایش افسارگسیخته تورم عمومی طی پنج سال گذشته، شاهد تورم در بخش مسکن هستیم و در سه سال گذشته تورم بالای ۴۰ درصد را به طور متوالی تجربه کرده‌ایم که این مساله خود را در قیمت مسکن نشان می‌دهد.»

مسکن به عنوان کالایی که مورد توجه تقاضای سوداگرانه و فرمایشی است، خود را با قیمت‌های جدید تنظیم می‌کند؛ بنابراین ما شاهد فشار تقاضای سرمایه‌ای هستیم. مردم می‌خواهند ارزش پول خود را حفظ کنند و به مسکن به عنوان یکی از کالا‌های سرمایه‌ای نگاه می‌کنند. این موارد در سال ۱۴۰۱ نیز با شدت زیادی خود را نشان داد و حاصل آن در افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن دیده می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دوره‌های رکود و رونق سنتی شامل سه سال و نیم رکود و یک تا یک سال و نیم رونق به هم ریخته است، گفت: اکنون قیمت مسکن در دوره‌های کوتاه‌تری نوسان پیدا می‌کند و خود را با متغیر‌های کلان اقتصادی از جمله تورم هماهنگ می‌کند.

چرا وعده ساخت مسکن توسط دولت پوچ است؟

جهانی با اشاره به عدم اجرایی شدن تعهد تولید یک میلیون مسکن در سال از سوی دولت تصریح کرد: اگر دولت‌ها برنامه ساخت مسکن دولتی داشته باشند، اساساً وعده‌ای بی‌اساس و بی‌پایه است و هیچ دولتی نمی‌تواند در این کار موفق شود. حتی در دوره‌هایی که درآمد دولت زیاد است. دولت رئیسی نگاهی به تجربه مسکن مهر داشت و می‌خواست نسخه دوم مسکن مهر را اجرا کند. این مساله با شرایط اقتصادی روز ما همسان نیست و نمی‌تواند مجدداً تکرار شود.

او ادامه داد: مسکن مهر هر چند که از جایگاه و مدل واقعی خود خارج شد و به سمت اجرای دولتی رفت، به هرحال مختص زمانی بود که دولت دسترسی به منابع پولی و مالی خوبی داشت و می‌توانست بخش مسکن را شارژ کند. درحالیکه شرایط کنونی مناسب اجرای ایده مسکن مهر نیست. این مدل از اساس نادرست بوده است. هرچند که نقد‌های اساسی به نسخه اول نیز وجود دارد و تکرار آن اشتباه است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تاثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی در قیمت مسکن گفت: مسکن به طور طبیعی با تورم افزایش قیمت پیدا می‌کند و این مساله منجر به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود. به طور طبیعی در سال گذشته نیز عمده این مصالح مخصوصاً فولاد، آهن، تجهیزات و تاسیسات برقی و مکانیکی با توجه به نوسان نرخ ارز، افزایش یافت. این مساله در بخش مسکن دو اثر می‌گذاشت؛ اول باعث رکود تولید می‌شود که در این مدت نیز رکود تولید با افزایش قیمت مصالح ساختمانی تثبیت شد و دوم باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود.

جهانی با تاکید بر اینکه اعطای تسهیلات دولتی رئیسی در بخش مسکن هیچ‌گاه نمی‌تواند آنطور که باید و شاید عرضه را تثبیت و تغییر چندانی در تقاضا ایجاد کند، خاطرنشان کرد: سقف تسهیلات با قیمت تمام شده و قیمت بازاری مسکن بسیار فاصله گرفته است و حتی در شهر‌های کوچک نیز این فاصله خیلی زیاد شده است. سابقاً در شهر‌های کوچک ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت تمام شده را می‌شد از طریق تهسیلات تامین کرد. در شهر‌هایی مثل تهران این مبالغ به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است و در شهر‌های دیگر نیز ۲۵ درصد است؛ لذا این سیاست نمی‌تواند در طرف عرضه و تقاضا کمک‌کننده باشد.

او در پایان تصریح کرد: دولت در سال گذشته موفق نشد کمک چندانی به بازار مسکن کند و سال گذشته نیز همچون سال‌های همچنان بازار مسکن شاهد کاهش تقاضای واقعی و افزایش تقاضای سرمایه‌ای بوده است.