بازاری بکر برای تولید مسکن

برآوردها نشان می‌دهد بخش‌های پایین جامعه با خلاء ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال مواجه است که می‌تواند بازاری بکر برای تولیدکنندگان باشد.

ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و این در حالی است که تولید مسکن طی سال‌های بعد از ۱۳۹۱ حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال تخمین زده می‌شود. اما آن‌چه این بی‌تعادلی را کنترل کرده وجود ۱.۷  میلیون خانه خالی در کشور است که نگرانی از جهش یکباره قیمت مسکن را برطرف کرده است.

طی چهار سال اخیر با توجه به رکود بخش مسکن و کاهش شدید ارزش افزوده بخش ساختمان، سازندگان تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بخش نشان ندادند که همین مساله دو نتیجه را در بخش مسکن در پی داشت؛ از یک سو قیمت نهاده‌های ساختمانی را کنترل کرد و از طرف دیگر سرعت سقوط آزاد مسکن که سالیانه حدود ۲۰ درصد بود را پس از سه سال گرفت؛ تا جایی که هم اکنون رسیدن قیمت مسکن به کف، به عنوان مهم‌ترین محرک برای خروج از رکود مسکن در آستانه‌ی تحقق قرار دارد.

اما آیا بخش مسکن در صورت ورود به دوران رونق، ظرفیت جهش قیمت را دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید محرک‌های قیمت مسکن در دهک‌های بالا، متوسط و پایین را ارزیابی کرد. برآورد می‌شود که عمده ۱.۷ میلیون مسکن خالی در سطوح متوسط و بالا قرار دارد که حتی اگر تا سه سال آینده تولید صفر شود رشد قیمت مسکن نسبت به تورم طی سه سال آینده در این بخش دور از ذهن به نظر می‌رسد.

با این وجود عمده نگرانی مربوط به مسکن دهک‌های پایین جامعه است که ۲.۲ میلیون مسکن مهر در هشت سال اخیر تا حدود اندکی بازار آن را تعدیل کرده اما این بخش کماکان از یک طرف با کمبود مسکن و از طرف دیگر با بدمسکنی مواجه است. در سه سال اخیر اقدام قابل توجهی در این بخش صورت نگرفته و مسکن اجتماعی هنوز به شکل گسترده و جدی وارد فاز اجرایی نشده است. در این شرایط اگر فرض کنیم از ۴۰۰ هزار واحد فعلی که ساخته می‌شود ۳۰۰ هزار مربوط به واحدهای کم‌متراژ باشد در زمان رسیدن قیمت مسکن به کف که می‌تواند با ورود متقاضیان مصرفی به بازار همراه شود کشور با کمبود حدود ۴۰۰ هزار واحد در بخش‌های پایینی مواجه خواهد شد که اگر توان خرید پیدا نکنند فشار بر بازار اجاره را افزایش می‌دهند.

بنابراین ساخت مسکن کم متراژ کم‌کم به فوریت تبدیل می‌شود که ظرفیت بسیار بالایی برای خارج کردن مسکن از رکود دارد و می‌تواند برای سازندگان سودآور باشد. مضافا این‌که در یک دهه اخیر تمایل شدید سازندگان به تولید مسکن لوکس از یک طرف قیمت زمین در شهرها را از دسترس دهک‌های متوسط خارج کرد و از سوی دیگر لوکس‌سازی را به اشباع رساند. لذا هم‌اکنون این بخش دیگر سودآوری سابق را ندارد.

در اردیبهشت ماه سال جاری واحدهای مسکونی ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان در هر متر مربع با ۱۴.۷ درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند.

هم‌چنین واحدهای دارای دامنه قیمتی ۳ تا ۳.۵ و ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان به ترتیب سهم ۱۳.۲ و ۱۲.۷ درصدی از معاملات تهران را در اردیبهشت ماه به خود اختصاص دادند. واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان با سهم ۱۰ درصدی بیشترین تقاضا را داشته‌اند و خانه‌های دارای ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان به ترتیب با سهم ۹.۱ و ۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار داشتند.

از سوی دیگر حدود ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت شهر تهران (۴ میلیون تومان) معامله شده است. واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع نیز ۵۶.۱ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.

همان‌طور که ملاحظه می‌شود آمارها حاکی از آن است که با توجه به قیمت بالای مسکن تهران، بیشترین تمایل شهروندان تهرانی به سوی واحدهای کم‌متراژ با قیمت مناسب است.

بر همین اساس کارشناسان معتقدند سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند که طی سال‌های اخیر به این مساله کمتر توجه شده و بنا بر اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، اگر این مساله محقق شود از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا می‌شود و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود.

طی سال‌های اخیر الگوی ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد که علاوه بر مشکل ایجاد شده برای خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، سازندگان مسکن را به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد روبرو می شوند.

بنا بر این گزارش با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.