چرا مسکن در اطراف تهران گران شد؟

رویداد۲۴  قیمت ملک در شهر‌های اطراف تهران تحت تاثیر نرخ‌های پایتخت قرار گرفته و متاسفانه افزایش چشمگیری یافته به طوری که در شهر پردیس برای خرید آپارتمان‌های چند سال ساخت حداقل باید ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در نظر بگیرید.

تا سال پیش واحد‌های بزرگ متراژ و نوساز در این شهر‌های جدید با حداقل قیمت‌های فعلی بازار قابل خریداری بود، اما جهش قیمت‌ها در بازار به ویژه در تابستان ۹۹ سبب شد تا حتی املاکی با نرخ‌های بیش از ۲ میلیارد تومان نیز در این شهر‌ها برای فروش آگهی شوند.

این در حالی است که تقریبا از اواسط پاییز ۹۹ بازار مسکن در شهر‌های اطراف تهران تقریبا ثبات پیدا کرد و به نسبت تابستان ریزش قیمت‌ها مشهودتر شد.

فروش املاک میلیاردی در پردیس

در شهر پردیس که نزدیکترین شهر به تهران محسوب می‌شود کافی است سری به آگهی‌های فروش بزنید تا متعجب شوید؛ برای خرید آپارتمان نوساز ۸۷متری در فاز ۱۱ پردیس ۸۵۰میلیون تومان، ۸۲متری با ۷سال سن یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان، ۷۵متری فاز ۳ با ۲سال سن یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان (متری ۱۶میلیون تومان)؛ ۹۰ متری فاز ۳ با ۷سال سن یک میلیارد و ۶۳۰میلیون تومان (متری بیش از ۱۸میلیون تومان)، ۱۰۶متر در فاز ۲ با ۴ سال سن بنا ۲میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان، ۹۱ متری ۱۰سال ساخت در فاز یک با یک میلیارد و ۵۵۰میلیون تومان و ... باید بپردازید که رقم بالایی محسوب می‌شود.

تاثیر عدم تولید و سوداگری سودجویان بر افزایش قیمت ملک

نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: بیش از یک سال است که افزایش قیمت‌ها به شکل نجومی در تهران و شهر‌های اطراف اتفاق افتاد و فعلا این روند متوقف شده است.

عدم تولید و سوداگری و احتکار سبب شده تا قیمت‌های کاذب و غیرواقعی در بازار مشاهده شود.

ایرج رهبر تصریح کرد: عدم تولید را باید از دلایل افزایش چشمگیر قیمت مسکن به شمار آورد.

وی بیان کرد: عدم تولید مربوط به امسال یا سال گذشته نیست، زیرا به تولید مسکن باید به عنوان برنامه میان‌مدت نگاه شود به طوری که اگر در ۵ سال گذشته تولیدی در بخش ساختمان نداشته ایم اکنون اثر آن در جامعه مشاهده می‌شود.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی وضعیت مسکن در ماه‌های پایانی سال/ تردید در بازار مسکن

تکاپوی سوداگران برای افزایش عرضه خانه‌های خالی

وی گفت: از دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن باید به احتکار و سرمایه‌گذاری با قصد کسب سود بیشتر اشاره کرد، زیرا تا تولید نباشید این عده تصمیم می‌گیرند مسکن‌های ساخته شده را احتکار کرده و در یکی دو سال آینده با قیمت‌های بالاتری به فروش برسانند.

رهبر افزود: این مشکلات در حوزه مسکن وجود دارد و عدم تولید و سوداگری و احتکار سبب شده تا قیمت‌های کاذب و غیرواقعی در بازار مشاهده شود.

وی ادامه داد: راهکار خنثی کردن این مساله را می‌توان اخذ مالیات از خانه‌های خالی دانست که سبب شده تا بسیاری از سوداگران به تکاپوی عرضه خانه‌های خالی خود افتاده اند.

رهبر گفت: بر اساس مصوبه مجلس مبنی بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی، شاید سبب شود تا این عده نیز به تکاپوی عرضه واحد‌های مسکونی خالی بیاندازد البته به شرط دور نزدن قانون. این مساله می‌تواند تاحدودی سبب کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن شود.

چرایی گرانی مسکن در شهر‌های جدید

وی درباره علت قیمت بالای مسکن با وجود ساخت و ساز و عرضه مسکن در شهر‌های جدید مانند پردیس، پرند و هشتگرد و ... توضیح داد: سرریز جمعیت تهران اکنون به شهر‌های جدید مهاجرت کرده اند در شهر‌های جدید تولید وجود دارد و جا‌هایی که مررغوب‌تر هستند، خریدار بیشتری دارد و در نتیجه قیمت‌ها افزایش می‌یابد در کل سطح کشور و به ویژه استان تهران قیمت‌ها به شکل غیرواقعی افزایش یافته است.

وی ادامه داد: اگر برنامه ریزی برای تامین نیاز و رفع کمبود مسکن صورت گیرد، می‌توان وضعیت فعلی بازار و قیمت‌ها را ساماندهی کرد.

نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در پردیس به دلیل حضور جمعیت تهران، تقاضا افزایش یافته در نتیجه قیمت بالا رفته است. تولید در این شهر‌ها از قبل و پروژه مسکن مهر باقی مانده است و تولید و پروژه جدیدی به جز آن وجود ندارد.

بین ۴ تا ۵ میلیون تومان حداقل هزینه ساخت در شهر تهران و همچنین شهر‌های جدید اطراف تهران است

وی تاکید کرد: طرح اقدام ملی مسکن حدود یک سال است که آغاز شده که اثر آن اکنون قابل مشاهده نخواهد بود و در اصل اثر آن در ۳-۴سال آینده و در صورت ادامه پروژه قابل مشاهده خواهد بود.

هزینه ساخت مسکن در تهران و شهر‌های جدید

رهبر درباره حداقل هزینه ساخت مسکن در استان تهران و شهر‌های جدید اطراف پایتخت توضیح داد: برای احتساب هزینه ساخت مسکن باید دو مورد را در نظر گرفت؛ هزینه ساخت و قیمت زمین، هزینه اخذ پروانه ساخت و ... که باید گفت هزینه ساخت در مناطق مختلف متفاوت است و قیمت زمین ۴۰ تا۵۰ درصد ساخت یک واحد مسکونی می‌افزاید.

وی افزود: اگر در شهر‌های جدید قیمت زمین را متری ۱۵میلیون در نظر بگیرید باید ۷ تا ۸میلیون تومان در نهایت بر هزینه ساخت بیافزایید.

وی درباره هزینه ساخت هر متر مربع گفت: بین ۴ تا ۵ میلیون تومان حداقل هزینه ساخت در شهر تهران و همچنین شهر‌های جدید اطراف تهران است.

رهبر درباره قیمت‌هایی بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بابت هر متر مربع ساختمان در تهران و شهر‌های جدید اطراف آن بیان کرد: این مساله به دلیل قیمت زمین است که سبب می‌شود ۴۰ تا ۵۰ درصد بر هزینه ساخت افزوده شود، برای نمونه اگر شما زمین را متری ۳۰میلیون تومان خریداری کنید، ۱۵میلیون تومان بر هزینه ساخت هرمتر مربع (۴تا۵ میلیون تومان) می‌افزاید که حدود متری ۲۰میلیون تومان می‌شود و بر این مبلغ سود سرمایه سازنده را نیز باید اضافه کرد.

بانک‌ها با در اختیار داشتن سرمایه‌های کلان و همچنین برخی از سرمایه‌گذاران فعال در حوزه مسکن، نیتی جز گرانی مسکن ندارند

احتمال متعادل شدن قیمت‌ها تا پایان سال

این فعال بخش ساخت و ساز درباره امکان متعادل شدن قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال به ویژه در شهر‌های جدید اطراف پایتخت توضیح داد: بله این اتفاق خواهد افتاد؛ اکنون نیز قیمت‌ها در بازار به ثبات رسیده است. این مساله در مرحله نخست به قدرت خرید مردم بستگی دارد، زیرا وقتی مشتری توان خرید نداشته باشد، بازار رونق نمی‌یابد.

وی خاطر نشان کرد: قیمت‌های بالای فعلی در نتیجه سرمایه‌گذاری با هدف سوداگری اتفاق افتاده، اما مصرف‌کنندگان فعلی توان خرید مناسبی ندارند. در این بازار ممکن است کسانی برای سرمایه‌گذاری اقدام به خرید کنند و املاکم به اصطلاح چند دست بچرخند و در نتیجه قیمت‌ها بالا رود.

راهکار مقابله با افزایش قیمت مسکن

رهبر تاکید کرد: تنها راه مقابله با این افزایش قیمت در بازار مسکن، تولید است، زیرا با افزایش تولید، سوداگران هوس افزایش قیمت نمی‌کنند در غیر این صورت سودجویان می‌دانند اگر تولید صورت نگیرد در چند سال آینده بازار با کمبود مواجه می‌شود در نتیجه از هم اکنون نسبت به خرید اقدام کرده و با افزایش میزان تقاضا، نسبت به فروش اقدام می‌کنند.

نقش بانک‌ها در افزایش قیمت املاک

نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: بانک‌ها با در اختیار داشتن سرمایه‌های کلان و همچنین برخی از سرمایه‌گذاران فعال در حوزه مسکن، نیتی جز گرانی مسکن ندارند.

وی خاطر نشان کرد: مسوولان بار‌ها تاکید کرده‌اند، بانک‌ها در زمینه خرید مسکن حضوری فعال دارند و سرمایه‌گذاری می‌کنند، زیرا برای پرداخت سود به سپرده‌گذاران (سود‌های ۲۰درصدی) باید در جایی سرمایه‌گذاری کنند تا درآمد کافی داشته باشد، این بانک‌ها سرمایه‌های خود را به دلیل طولانی بودن پروسه سوددهی وارد بخش تولید نمی‌کنند بنابراین یا باید وارد بازار سکه و ارز شود و یا بازار مسکن.

رهبر تصریح کرد: بانک‌ها به این شیوه بازار مسکن را در اختیار گرفته و انحصار ایجاد می‌کنند و معمولا هم قیمت‌ها را پایین نمی‌آورند، زیرا می‌دانند پاسخگوی پرداخت سود سپرده‌گذاران نخواهند بود.

وی ادامه داد: بانک‌ها به گونه‌ای برنامه ریزی می‌کنند که دو برابر سودی که قرار است به سپرده گذاران پرداخت کنند، درآمد داشته باشند به همین دلیل اجازه نمی‌دهند قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش یابد.

وی در پایان تاکید کرد: اگر مردم قدرت خرید داشته باشند، بازار رونق می‌یابد و اگر قدرت خرید مردم ضعیف شود بازار مسکن دچار رکود می‌شود.