فرمان خام در بازار مسکن

رویداد۲۴ یک معاون وزیر راه و شهرسازی درباره تصمیمات اولیه کارگروهی که در این وزارتخانه طی روز‌های اخیر با عنوان کارگروه ویژه مسکن تشکیل شد، اعلام کرده است: براساس یکی از تصمیمات، مسوولیت عرضه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر‌های جدید تا سال ۱۴۰۰، به شرکت عمران شهر‌های جدید واگذار شده است.

 

سیاست ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در ۱۷ شهر جدید در این مقطع که به معنای بارگذاری بیشتر ساختمان با مداخله دولت در مناطق خوابگاهی اطراف کلان‌شهرهاست، اوج موازی‌کاری با سیاست مصوب دولت تحت عنوان «بازآفرینی هسته‌های فرسوده و متروک ۴۶۵ شهر در سطح کشور» محسوب می‌شود که در ظاهر، قرار است به عرضه بیشتر مسکن برای خانه‌دار شدن اقشار هدف منجر شود، اما در عمل، به شارژ بیشتر بازار خانه‌های خالی و فاقد امکانات شهری سکونتی در اطراف کلان‌شهر‌ها ختم خواهد شد.

 

سیاست ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در شهر‌های جدید، یک «دوپینگ سیاستی» در این حوزه است که بیانگر چرخش عجیب برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام شده در وزارت راه و شهرسازی از «اجرای نقش اصلی دولت در توسعه مطلوب شهر‌های جدید» به «مراجعه دوباره دولت به نقش فرعی» می‌تواند باشد.

اواخر سال گذشته در وزارت راه و شهرسازی برنامه احداث ۵۰ هزار واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۰ بر اساس مشارکت دولت با بخش خصوصی و البته به شکل اجرای تدریجی در دستور کار قرار گرفت به‌طوری که نیمه اول امسال کلنگ یکی، دو پروژه از همین جنس با ظرفیت محدود در یکی، دو شهر جدید اطراف تهران به زمین زده شد.

 

این برنامه به دنبال «اهرم کردن وام خانه اولی‌ها برای تامین مالی همزمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن» بود که البته هنوز شکل به‌کارگیری این اهرم و فراهم شدن زمینه فعالیت این اهرم -با توجه به اینکه وام یکم فعلا فقط برای خرید مسکن کاربرد دارد نه ساخت و ساز انبوه- در مجموعه دولت و شبکه بانکی، تدوین و مشخص نشده است و منبع تسهیلاتی پشتیبان سازنده‌های همین ۵۰ هزار واحد مسکونی نیز فعلا وجود خارجی ندارد.

در چنین وضعیتی، با تعریف سیاست جدید، تیراژ ساخت و ساز مسکونی در شهر‌های جدید ناگهان ۴ برابر شده است آن هم در شرایطی که گفته می‌شود زمین‌های مناسب ساخت و ساز در این شهر‌ها به مراتب گنجایش کمتر از عرضه ۲۰۰ هزار واحد را دارد و ترجیحا باید برای تامین امکانات و خدمات شهری جامانده از ظرفیت مسکونی ایجاد شده در شهر‌های جدید، اختصاص پیدا کند.

 

بررسی‌ها درباره این فرمان خام در بازار مسکن نشان می‌دهد: دولت به جای مداخله در ساز و کار عرضه مسکن در حومه کلان‌شهرها، منابع محدود در دسترس را باید با اولویت «بافت‌های فرسوده درون شهرها» و «امکانات بدیهی مورد نیاز در شهر‌های جدید»، در این دو جبهه کاری تخصیص دهد تا بخش خصوصی –سرمایه‌گذاران ساختمانی- انگیزه لازم برای ساخت و ساز مسکونی در بافت فرسوده و همین‌طور شهر‌های جدید را به‌واسطه فراهم شدن زمینه سرمایه‌گذاری پیدا کنند.

 

در غیر این صورت، مداخله دولت در بازار مسکن، صرفا به ایجاد فضای گلخانه‌ای در شهر‌های جدید منجر می‌شود که در نهایت، چون شرایط پایدار (واقعی) برای سکونت خانوار‌ها در ساختمان‌های مسکونی ساخته شده در این شهر‌ها ایجاد نشده، عرضه جدید قادر به تعادل‌بخشی در بازار مسکن نخواهد بود.

سیاست موازی «بازآفرینی درون شهرها» که با ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهر‌های جدید قرار است عملیاتی شود به سه علت مناسب حال و روز فعلی بازار مسکن -نسخه شفابخش- نیست. مهم‌ترین علت، چشم‌پوشی متولی بخش مسکن و مجموعه دولت از مسوولیت اصلی و سرگرم شدن به اقدامات فرعی است که در واقعیت، دخالت در کار بخش خصوصی به حساب می‌آید.

 

گزارشی از کارنامه سکونتی شهر‌های جدید نشان می‌دهد: ۷ نارسایی و نقص عملکرد شهر‌های جدید طی سال‌های گذشته و همچنین مداخله در ساز و کار بازار مسکن این شهر‌ها در دوره‌های قبل باعث شده فقط ۲۱ درصد از ظرفیت سکونتی ۱۷ شهر جدید کشور، مورد استفاده خانوار‌های متقاضی مسکن قرار بگیرد.

 

گنجایش فعلی شهر‌های جدید کشور به لحاظ جمعیت‌پذیری، رقمی حدود ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر است، اما طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، در حال حاضر حدود ۷۶۵ هزار نفر در این شهر‌ها ساکن هستند که به معنای عدم استقبال متقاضیان مسکن از سکونت در این شهر‌ها تحت تاثیر فراهم نبودن امکانات سکونتی است.

طی دو سال اخیر یک مطالعه توسط شرکت عمران شهر‌های جدید برای آسیب‌شناسی این شهر‌ها از بابت شناسایی ریشه عدم رغبت متقاضیان مسکن در کلان‌شهر‌ها به سکونت در شهر‌های جدید به‌عنوان حومه ارزان‌قیمت شهر مادر انجام شد.

 

نتیجه این مطالعه مشخص می‌کند: دولت با محوریت وزارت راه و شهرسازی در مقطع فعلی برای آنکه «بستر» لازم برای اول «کاهش خانه‌های خالی» و سپس «افزایش عرضه مسکن توسط بخش خصوصی» را در این شهر‌ها ایجاد کند ۷ ماموریت را باید به سرانجام برساند.

 

این ماموریت‌ها عبارتند از: «ساخت و راه‌اندازی شبکه ریلی متصل‌کننده شهر‌های جدید به شهر مادر»، «تامین خدمات زیربنایی لازم در محله‌های مسکونی ایجاد شده در سال‌های اخیر در این شهر‌ها که به‌خاطر فقر شدید همین خدمات، قابلیت سکونت پیدا نکرده‌اند»، «تشویق بخش خصوصی به ایجاد خدمات روبنایی، شهری و تفریحی»، «حل چالش هویتی شهر‌های جدید با توجه به مهاجرت اتفاق افتاده از شهر‌های دیگر به این مناطق حومه‌ای»، «کنترل روند رو به گسترش کالبدی شهر‌های جدید»، «خارج کردن چهره شهر‌های جدید از حالت خوابگاهی به شهر‌های پویا برای رقابت‌پذیر شدن این شهر‌ها با شهر‌های مادر»، «همراه کردن مجموعه دستگاه‌های دولتی مسول برای توسعه مطلوب شهرها».

در مقطع فعلی، غفلت دولت و متولی بخش مسکن از این ماموریت‌ها در شهر‌های جدید و پرداختن به نقش فرعی، نه تنها کمکی به بازار مسکن شهر‌های بزرگ نخواهد کرد که باعث اتلاف منابع محدود خواهد شد. علت دوم در لزوم پرهیز دولت از صدور فرمان خام، ضربه‌ای است که جبهه کاری سوم به دو جبهه در دست عملیات می‌زند.

 

دولت یازدهم و دوازدهم، با تصویب برنامه ملی بازآفرینی شهری، سیاست توسعه درونی شهر‌ها را به جای توسعه منفصل (ساخت شهر‌های جدید) و توسعه متصل (گسترش افقی شهر‌های موجود) برگزید. بر اساس سیاست منتخب، ۱۰۰۰ محله در ۴۶۵ شهر کشور از جمله تهران و ۷ کلان شهر دیگر، فرسوده و در معرض تخریب هستند که با اجرای برنامه نوسازی این بافت‌ها، هم عرضه مسکن مناسب برای متقاضیان کم درآمد و خانه اولی‌ها اتفاق می‌افتد و هم آسیب‌های اجتماعی و شهری در هسته فرسوده شهر‌ها برطرف می‌شود.

 

این برنامه طی یک سال اخیر به‌خاطر نبود منابع و تسهیلات بانکی، عملا جلو نرفت. اکنون اگر قرار باشد در بحث عرضه مسکن و پشتیبانی دولت و شبکه بانکی در این حوزه، موازی کاری اتفاق بیفتد و در بیرون شهر‌ها –جایی که کار‌های دیگری لازم است انجام شود- عرضه مسکن رقم بخورد، اندک منابع در دست طراحی و ایجاد برای بازآفرینی شهری، از دسترس خارج خواهد شد.

ضمن آنکه، علاوه بر جبهه کاری مربوط به بازآفرینی شهری، جبهه کاری دومی نیز از ابتدای دولت یازدهم و حتی قبل‌تر از آن در حوزه مسکن وجود داشته است. موقعیت این جبهه کاری، اتفاقا در محله‌های مسکن مهر شهر‌های جدید است که دولت در آن، برای تکمیل واحد‌های مسکونی مهر در حال ساخت و همچنین خدمات مورد نیاز این محله‌ها، مشغول تامین منابع و تسهیلات است.

 

در آخرین جمع‌بندی مسوولان وزارت راه و شهرسازی، در جبهه کاری دوم، حداقل ۱۷ تا ۲۰ هزار میلیارد تومان منابع لازم است. در جبهه کاری اول نیز سالانه حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی لازم است که البته بخشی از آن توسط بخش خصوصی تامین خواهد شد. در جبهه کاری اول، به تازگی، سهم دولت البته فعلا روی کاغذ –برداشت از صندوق توسعه ملی- تامین اعتبار شده، اما در جبهه کاری دوم، هنوز پاسخ بدون لکنت از سمت دولت برای حل معادله تامین مالی وجود ندارد.

 

در چنین شرایطی، بازگشت دولت به تعریف پروژه‌های مسکونی حجیم در شهر‌هایی که پروژه‌های برزمین مانده قبلی، «مساله دولت و مردم پیش‌خریدار این واحدها» به حساب می‌آید، خطای سیاست‌گذار می‌تواند اطلاق شود.