بازار مسکن در بزنگاه پولی

رویداد۲۴ حداقل دو فصل از روند تخلیه قدرت وام خرید مسکن و تغییر رفتار خانه‌اولی‌ها و سایر گروه‌های مصرفی در این بازار می‌گذرد و به رغم آنکه طی این مدت، راهکارهای موثر، کم‌هزینه و قابل اجرا برای بهبود نسبی قدرت خرید از طریق اصلاح ساز و کار پرداخت وام مسکن، توسط کارشناسان اقتصادی پیشنهاد شده، اما «انفعال سیاست‌گذار و مقاومت تصمیم‌گیران در برابر تنظیم به موقع ابزارهای تامین مالی مسکن» در عمل باعث تسلیم متقاضیان مصرفی در برابر تورم ملکی به شکل خروج از بازار از یک سو و همچنین بازگشت قدرت وام‌ها به انتهای دوره ممنوعیت افزایش تسهیلات مسکن (سال ۹۲) از سوی دیگر شده است.

بی‌عملی متولیان حوزه تامین مالی بخش مسکن طی ماه‌های اخیر باعث فرصت‌سوزی شد به‌طوری که رونق در این بخش در فاصله اندکی پس از شکل‌گیری، به پایان رسیده و بازار با تضعیف شدید قدرت تقاضای مصرفی، به عقب برگشته است. بازار معاملات خرید مسکن در تهران از آخرین ماه پاییز ۹۶، به شکل کامل از رکود درآمد اما از اواخر بهار ۹۷، از رونق فاصله گرفت و تعداد معاملات به پایین‌ترین سطح طی حداقل سه سال گذشته رسید. در بازار ساخت و ساز نیز، شرایط ماه‌های اخیر، شبه‌رکودی بوده است.

سیاست‌گذار پولی تا پیش از آخرین موضع‌گیری خود (اواخر هفته قبل)، طی ماه‌های گذشته با برخی پیشنهادها برای بازیابی قدرت وام مسکن مخالفت کرده بود اما اکنون، پالس تلویزیونی رئیس کل بانک مرکزی (اظهارات همتی در گفت‌وگوی ویژه خبری) به متقاضیان وام خرید مسکن را می‌توان حداقل نوعی «آمادگی سیاست‌گذار برای سازماندهی سبد از کارافتاده تسهیلات مسکن» تلقی کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: در مقطع فعلی، احیای قدرت وام خرید مسکن مستلزم تحقق دو پیش‌شرط است تا بازار ملک از این بزنگاه پولی بتواند وارد مسیر رونق شود. کارشناسان در عین حال برای هدایت بازار مسکن به این مسیر یک بسته ۵ وجهی تقویت‌کننده تسهیلات به سیاست‌گذار پولی پیشنهاد کرده‌اند.

 

طی ماه‌های اخیر خانه‌اولی‌های ثبت‌نام‌کننده برای وام یکم، به دلیل ناتوانی از خرید با این وام –نبود آپارتمان فروشی دارای قیمت متناسب با سقف این وام- سه نوع رفتار اجباری از خود بروز دادند. بخشی از این طیف، از دریافت تسهیلات انصراف دادند، بخشی از آنها از ماندن در صندوق یکم منصرف شدند و بخشی دیگر نیز به خرید موقت واحد -در محله‌ای دورتر از انتخاب اصلی- با همین تسهیلات برای در امان ماندن بودجه نقد خود از کاهش بیشتر ارزش واقعی دست زدند تا سر فرصت و پس از برقراری ثبات قیمتی، نسبت به خرید نهایی (خرید واحد مناسب برای سکونت) اقدام کنند.

 

سایر متقاضیان مصرفی نیز که مشتری اصلی وام اوراق (نوع دیگری از وام خرید مسکن) هستند در این ماه‌ها امکان خرید را از دست دادند. کاهش سریالی معاملات خرید آپارتمان در تهران از ابتدای سال جاری تا کنون، شاهد آماری مستند از خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار است.

خانه‌اولی‌ها زمانی که برای دریافت این تسهیلات ثبت‌نام کردند، سطح میانگین قیمت آپارتمان در تهران،‌ معادل ۴۷ درصد سطح فعلی بود. آن زمان (سال‌های ۹۴ و ۹۵) با وام ۸۰ میلیون تومانی و لحاظ متوسط قیمت حدود ۴ میلیون تومانی هر مترمربع واحد مسکونی، ۴۰ درصد از قدرت خرید این گروه از تقاضا برای یک واحد ۵۰ متری توسط وام تامین می‌شد که تا حدودی این میزان قدرت خرید وام، قابل قبول ارزیابی می‌شد.

 

اما همان خانه‌اولی‌‌ها امروز که دوره ضروری سپرده‌گذاری را طی کرده‌اند و موعد دریافت تسهیلات‌شان فرارسیده، با این وام، تنها حدود ۱۸ درصد از بهای خرید همان متراژ آپارتمان را می‌توانند تامین کنند. کاهش بیش از ۵۰ درصدی کارآیی وام خرید مسکن در فاصله ثبت‌نام متقاضیان تا تحویل وام، چالش بزرگ بازار ناشی از بروز جهش قیمتی با چاشنی عوامل عمدتا بیرونی است.

در حال حاضر قدرت وام‌های اوراق و یکم در بازار مسکن تهران برای خرید یک آپارتمان مناسب خانه‌اولی‌ها (۵۰ مترمربعی) به ۱۸ درصد بهای ملک و برای خرید واحد ۷۵ مترمربعی (آپارتمان‌های موجود در بازار فروش) نیز به ۲۵ درصد رسیده است. این سطح قدرت خرید، از نگاه کارشناسان و شرایط بازار مسکن، به معنای «از کار افتادن سبد تسهیلات خرید مسکن» و «اثر صفر وام‌ها در کمک به جریان خرید تقاضای مصرفی» است.

سیاست‌گذار پولی در این مقطع برای احیای این سبد باید دو پیش‌شرط را رعایت کند. پیش‌شرط اول، «عرضه وام در استطاعت اکثریت تقاضای مصرفی» است. برخی اطلاعات آماری از شبکه بانکی نشان می‌دهد، در ماه‌های اخیر با توجه به شرایط سخت اقتصادی خانوارها ناشی از تورم عمومی، مطالبات غیرجاری در حوزه اقساط وام مسکن افزایش پیدا کرده است. در این شرایط، چنانچه افزایش سقف وام بدون لحاظ فاکتور «استطاعت بازپرداخت» اتفاق بیفتد، اثر چندانی در کمک مالی به متقاضیان نخواهد داشت.

 

برای تحقق این پیش‌شرط، لازم است مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن به دو شکل رایج در کشورهای مختلف جهان،‌ در استطاعت خانوارها قرار بگیرد. شکل اول کاهش نرخ سود تسهیلات برای متقاضیان مصرفی دهک متوسط و متوسط رو به پایین است و شکل دوم نیز افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن به حداقل ۲۰ سال است. در خیلی از کشورها، وام‌های خرید مسکن در دوره حداقل ۲۰ تا ۲۵ سال، بازپرداخت می‌شود اما در حال حاضر در ایران، این وام‌ها ۱۲ ساله تعریف شده است.

پیش شرط دوم نیز تامین منابع اعتباری لازم برای بازسازی سبد تسهیلات مسکن و احیای قدرت خرید این تسهیلات است. طی سه سال گذشته متولی بخش مسکن رایزنی فراوانی در تیم اقتصادی دولت برای تامین وجوه اداره شده از محل صندوق ذخیره ارزی برای سپرده‌گذاری در بانک بابت تامین اعتبار تسهیلات مسکن انجام داد، اما این مذاکرات به جایی نرسید. متولی بخش مسکن یک پیشنهاد دیگر هم مطرح کرد که به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، می‌تواند عملیاتی شود. این پیشنهاد بر «تبدیل خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه نقدی برای بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن» است.

 

عباس آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی این پیشنهاد را در دولت جلو برد و اکنون وقت آن است که سیاست‌گذار پولی برای این موضوع تصمیم بگیرد. تبدیل جریان پرداخت اقساط وام مسکن مهر به سرمایه بانک برای پرداخت وام بیشتر باعث می‌شود ظرفیت پرداخت تسهیلات مسکن از حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار فقره فعلی به بیش از ۵/ ۱ میلیون فقره آن هم به شکل وام‌های با سقف پوشش دهنده قیمت‌ها و هزینه‌های موجود در بازار ملک و همچنین وام در استطاعت،‌ افزایش پیدا کند. اگر این دو پیش‌شرط محقق شود، امکان اجرایی شدن بسته ۵ وجهی نیز فراهم خواهد آمد.

بررسی‌ها درباره محتوای این بسته نیز حاکی است: در قالب بسته احیای وام خرید مسکن، می‌توان در گام اول، شرایط استفاده از وام خانه‌اولی را بدون نیاز به اعتبار اضافی، تسهیل کرد. در حال حاضر این وام به آپارتمان‌های حداکثر ۱۵ سال ساخت تعلق می‌گیرد. در صورت افزایش سقف واحدهای مشمول این تسهیلات به ۲۰ سال، امکان خرید ملک با قیمت کمتر و در نتیجه کارآیی بیشتر وام برای خانه‌اولی‌ها به‌وجود می‌آید. این پیشنهاد اخیرا توسط سیاست‌گذار پولی، وتو شد اما می‌تواند مجددا مورد بررسی قرار بگیرد.

در گام دوم، افزایش سقف فعلی وام اوراق در تهران از ۶۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان پیشنهاد می‌شود. این سقف در سایر شهرها نیز به همین نسبت قابل افزایش است. سومین وجه این بسته نیز بر افزایش سقف وام یکم از ۸۰ میلیون فعلی در تهران به ۱۰۰ میلیون تومان تاکید دارد. در گام چهارم، لازم است طول انتظار و سپرده‌گذاری و همچنین مبلغ سپرده در صندوق یکم با توجه به شرایط بازار مسکن تعدیل شود تا خانه‌اولی‌ها بتوانند در مدت زمان نه چندان طولانی و سپرده کمتر، از این تسهیلات استفاده کنند.

 

در گام پنجم نیز باید قفل بازار تسهیلات لیزینگ باز شود. بانک‌ها اگر بتوانند تسهیلات لیزینگ با نرخ سود روز بازار به دهک‌های متوسط رو به بالا پرداخت کنند، دو اتفاق مثبت به نفع بازار خانه اولی‌ها رقم می‌خورد. از یکسو، واحدهای مسکونی متراژ پایین و متوسط در بازار برای خرید خانه‌اولی‌ها به‌واسطه رونق جریان تبدیل به احسن ملک، افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه سطح قیمت آپارتمان‌ها در گروه متراژی کمیاب، تعدیل می‌شود و از سوی دیگر، بانک‌ها با تامین منابع ناشی از دریافت سود روز از تسهیلات لیزینگ می‌توانند تسهیلات خرید مسکن متقاضیان نیازمند حمایت را افزایش دهند.