بزرگترین مانع اجرای طرح مالیات بر مساکن خالی چیست؟

رویداد۲۴ مالیات بر مساکن خالی طرحی است که همچنان به مرحله اجرا نرسیده است. طی سال‌های گذشته تعداد مستاجران روز به روز نسبت به تعداد مالکان کمتر شده است. موضوعی که البته به زعم برخی کارشناسان به دلیل بالا رفتن قیمت مسکن و البته تبدیل شدن آن به کالای سرمایه‌ای اتفاق افتاده است. اما آیا نمی‌توان با اعمال سیاست مالیات بر مساکن خالی توزیع عادلانه مسکن را در دستور کار قرار داد؟ برخی کارشناسان معتقدند لابی‌های قدرتمندی مانع از ایجاد چنین طرحی می‌شوند.

طبق آخرین آمار‌ها سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ درصد در سال ۱۳۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش داشته است و متقابلاً سهم استیجار در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.۲ درصد رسیده است. این به معنای آن است که طی دو دهه برخی مالکان به مستاجر تبدیل شده اند و این روند تا به امروز ادامه داشته است، اما چه راهکار‌هایی برای جلوگیری از این روند وجود دارد؟ و سوال اینجاست چرا طرح‌هایی مانند مسکن مهر نتوانست تاثیری در این روند داشته باشد؟ در حالی که در بسیاری از کشور‌ها مشکل مسکن اساساً یک دغدغه اساسی به حساب نمی‌آید. به نظر می‌رسد سیاست‌های دولت باید در حوزه مسکن تغییرات اساسی کند.

کنترل تورم عمومی با کنترل تورم مسکن

بالا رفتن قیمت مسکن طی چند دهه گذشته، دست مصرف کننده واقعی را از خانه دار شدن کوتاه کرده است. برخی کارشناسان معتقدند تورم در بخش مسکن به تورم عمومی نیز دامن زده است؛ اما چه الگویی در کشور ما برای خانه دار شدن افراد موثر است؟

افشین پروین پور کارشناس مسکن می‌گوید: در هر کشوری بنا بر مقتضیات فرهنگی، جمعیتی، سیاسی و… باید یک مدل اقتصادی طراحی و اجرا شود. در بخش مسکن یک الگوی مالکیتی در کشور‌های اسکاندیناوی وجود دارد که شهرداری‌ها برای مردم خانه سازی می‌کنند و به مردم اجاره می‌دهند و مردم از این شرایط راضی هستند، ولی این الگو الزاماً در کشور ما موفق نخواهد بود چرا که شرایط اقلیمی، جمعیتی، سیاسی، میزان اشغال جمعیتی و… آن‌ها با ما متفاوت است.

وی می‌افزاید: در کشور ما بنا بر شرایط اقتصادی، فرهنگی و… اصل بر مالکیت است و نه استیجار، بنابراین حاکمیت باید به گونه‌ای سیاستگذاری کند که مردم صاحبخانه شوند تا اینکه بخواهند مستاجر باشند. دلیل این موضوع این است که ما میزان بالایی از تورم در اقتصاد خود داریم. در حالی که برخی کشور‌ها مانند ژاپن، نروژ، سوئد و… تورم منفی یا تورم صفر دارند.

پروین پور تصریح می‌کند: در کشور ما علاوه بر تورم در اقتصاد، در بخش مسکن به طور مستقل تورم داریم که بخشی از تورم عمومی ناشی از تورم مسکن است، یعنی ما اگر بتوانیم تورم در بخش مسکن را کنترل کنیم تا حد زیادی می‌توانیم تورم عمومی را نیز کنترل کنیم.

این کارشناس مسکن می‌گوید: از سوی دیگر ما رشد جمعیتی نسبتاً زیادی داریم. در همین شرایط که آهنگ رشد جمعیت کند شده است، سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج ثبت می‌شود که این به معنای تقاضای جدید در بخش مسکن است. در کشور‌های اروپایی این میزان کمتر است و البته شرایط فرهنگی موضوع ازدواج با کشور ما تفاوت دارد و تقاضای مسکن کمتر از کشور ما است.

مسکن، کالای سرمایه‌ای و نه مصرفی

پروین پور در ادامه می‌گوید: نکته دیگر آن است که در کشور ما فرهنگ مالکیت مقدم بر استیجار است. مردم تمایل دارند ضمن اینکه از تورم مسکن عقب نمانند مالک خانه نیز باشند. این گزاره‌ها نشان می‌دهد که باید سیاست گذاری در بخش مسکن توسط دولت به سمت صاحبخانه کردن مردم حرکت کند.

وی یادآور می‌شود: طبق اصل ۴۳ قانون اساسی دولت موظف به تامین مسکن مردم است؛ بنابراین سیاست ساخت مسکن استیجاری در این شرایط غلط است.

این کارشناس حوزه مسکن می‌افزاید:، اما دلیل اینکه از تعداد مالکان کم و به تعداد مستاجران اضافه می‌شود آن است که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است. در این شرایط بسیاری از افراد پول خود را تبدیل به مسکن می‌کنند. کسانی هستند که به تنهایی حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی دارند.

وی با بیان اینکه ریسک این بازار کم و بازگشت سرمایه آن مطمئن است، اظهار می‌کند: مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای خرید و فروش می‌شود. مردم برای حفظ ارزش پول به ملک رو می‌آورند و در این شرایط است که طبق آخرین برآورد‌ها ۷۰ درصد مالکیت به دست تقاضای سرمایه‌ای است و تنها ۳۰ درصد از مالکیت به دست تقاضای مصرفی است. در واقع بیشتر مالکان کسانی هستند که خانه دوم و یا بیشتر دارند. طی این سال‌ها تقاضای سرمایه‌ای مسکن بیشتر شده است و البته به تعداد مستاجران افزوده شده است.

توزیع ناعادلانه مسکن، نتیجه سیاستگذاری غلط

پروین پور تاکید می‌کند: این ناشی از آن است که دولت طی این سال‌ها توزیع عادلانه‌ای در بخش مسکن نداشته است. دولت باید به گونه‌ای سیاستگذاری می‌کرد که مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای نشود و پول به جای حرکت به سمت احتکار به سمت تولید می‌رفت.

وی می‌افزاید: توزیع ناعادلانه در بخش مسکن سبب ایجاد انحصاری شده است که قیمت مسکن را بالا می‌برد. کسی که ۱۰۰ واحد مسکونی در یک محله دارد تعیین کننده قیمت می‌شود و همین باعث تورم در این بخش می‌شود. هر کالایی در سیکل خرید و فروش برود باعث بالا رفتن قیمت آن می‌شود. هر چه جلوتر رفتیم انحصارگران بخش مسکن بیشتر شده اند و بقیه مستاجران این افراد شده اند.

لابی‌های قدرتمندی که مانع از اجرای طرح مالیات بر مساکن خالی می‌شوند

پروین پور همچنین می‌گوید: دلیل اینکه در کشور‌های دیگر مسکن دغدغه مردم نیست، این است که دولت اجازه نداده مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شود. آن‌ها توانستند با ابزار‌های اقتصادی کاری کنند که برخی کالا‌ها مانند مسکن غیر از حوزه مصرفی تحت مالکیت کسی قرار نگیرد. با ابزار مالیاتی برای خانه‌های دوم و سوم کاری می‌کنند تا برای کسی صرف نکند که خانه نگه دارد.

این کارشناس مسکن تاکید می‌کند: اگر در تهران مالیات بر خانه‌های خالی و دوم و سوم اعمال شود قیمت خانه از نصف هم کمتر می‌شود چرا که حدود ۵۰۰ هزار خانه به بازار عرضه خواهد شد، اما چه چیز مانع این اقدام می‌شود؟ عده‌ای که البته پشتوانه‌های قدرتمندی هم دارند منافع شان در عدم اجرای این طرح است. در واقع این افراد با لابی قدرتمندی که دارند مانع از اجرای طرح مالیات بر مساکن خالی می‌شوند.

وی یادآور می‌شود: سیاست گذاری برای مصرفی کردن مسکن کار پیچیده‌ای نیست، اما منافع عده‌ای قدرتمند اجازه این کار نمی‌دهد. ما کمبود مسکن در کشور نداریم بلکه توزیع ناعادلانه است که در این راستا اقدامی صورت نگرفته است.